PI314

onafhankelijk expert gezocht

4 reacties·5 jaren geleden · #Bouwpartners

In het kader van een niet geheel volgens de regels afgewerkte verbouwing zijn wij op zoek naar een onafhankelijk expert om te beschrijven en te bespreken welke herstellingen moeten gebeuren en wat deze zouden kosten.

Regio: Kempen

Dank alvast voor nuttige tips!

Waar vind ik degelijke informatie over een correcte plaatsing van een groot raam?

6 jaren geleden · #Ramen en deuren

Ik heb een vraag voor specialisten/kenners - gerelateerd aan een eerdere meer uitgebreide vraag gesteld ivm onze aannemer.
Wij hebben een vast raam ( H 2m55 / B 3m) dat langs 3 kanten is bevestigd in het raamkozijn, in profielen (links, rechts en onderaan), en bovenaan in een plastieken verluchtingsrooster (verplicht rooster vanwege EPB).  Van zodra er een beetje wind is, kraakt het glas, ook als het (later geplaatste) aluminium rolluik gesloten is.  In de maand maart is er al 1 dag geweest dat het glas niet kraakte, alle andere dagen wel, met gesloten rolluik.  Februari was de situatie gelijkaardig.  Dus we hebben niet alleen last van lawaai van het raam, het is ook nog eens donker in huis.  Handig, he, zo'n raam...

Het is niet het aluminium rondom het raam dat lawaai maakt bij krimpen of uitzetten bij temperatuurverschillen (wat normaal zou zijn), het is enkel het glas dat lawaai maakt bij wind.

Volgens onze aannemer is dat raam correct geplaatst en is het normaal dat het glas kraakt als er wind staat.  Volgens ons had dat raam in 4 profielen moeten vaststeken en moest het ventilatierooster daarboven worden geplaatst, dan zou dit raam niet of amper bewegen en al zeker niet kraken.

Sinds enkele weken zien we in/op het raam ook een horizontale streep, over de gehele breedte; aan de bovenkant van die streep lijkt het glas iets donkerder te zijn van kleur dan onder die streep.  Het is geen schaduw of weerspiegeling, het raam is ook niet vuil (ook niet langs buiten), er is geen damp, .... de streep blijft onbeweeglijk.

Weet iemand waar ik degeljke informatie kan vinden om onze aannemer te overtuigen mar minstens ook om zelf bij te leren?  Volgens onze aannemer worden zulke grote ramen "overal" op deze manier geplaatst.

Alvast bedankt voor de reactie(s).

Wat zijn de verplichtingen van een aannemer wat betreft ramende meetstaat en facturen?

2 reacties·6 jaren geleden · #Bouwpartners

Wij hebben een contract getekend met een aannemer (o.a.) op basis van een ramende meetstaat.  Voor meer dan de helft van het tot hiertoe betaalde totaal hebben we facturen gekregen met slechts 1 omschrijving, “afwerking en technieken”, die we niet kunnen vertalen naar de meetstaat.  De eindafrekening ligt flink boven het bedrag vermeld in ons contract.

Er zijn uiteraard min- en meerwerken, de meetstaat is enkele keren door ons voor zover we dat konden aangevuld, maar wij hebben ondanks herhaald (schriftelijk en mondeling) aandringen en ondanks contractueel bepaald nooit prijsopgaves gekregen voor bijkomende (noodzakelijke) werken.  De meetstaat is tijdens het project nooit door de aannemer aangepast of ingevuld, we hebben dat uiteraard wel dikwijls gevraagd. 

De aannemer weigert om ons gedetailleerde facturen te bezorgen, aankoopfacturen voor aangekochte toestellen of materialen krijgen we ook niet. Finale gedetailleerde facturen waren nochtans beloofd tegen het einde van ons project.  Aankoopfacturen en specificaties hebben we nodig voor garantie/bijbestelling en voor het Post Interventie Dossier, dat nu niet kan worden opgemaakt. Hij weigert eveneens om op de meetstaat aan te geven welke factuur welke kosten dekt.  Elke factuur hebben wij alles netjes op tijd betaald, tot nu dus.

We hebben de eindfactuur ontvangen, we hebben via email geprotesteerd en de redenen daarvoor opgelijst, en we hebben een tegenvoorstel gedaan.  Hierop kwam als enige reactie enkele weken later een nieuwe factuur, voor een hoger bedrag, zonder begeleidend schrijven, zonder antwoord op onze bezwaren. Daarop hebben we opnieuw geprotesteerd, via email en aangetekend schrijven.  De aannemer stelde dan voor om de Bouwcommissie Geschillen in te schakelen, maar aangezien die enkel bevoegd is voor technische geschillen, hebben wij een dialoog gevraagd.  Die is uitgemond in leugens moeten aanhoren en in ruzie; we zijn wel overeengekomen om binnen enkele weken opnieuw samen te zitten.

Onze vraag: welke verplichting heeft een aannemer wat betreft het bezorgen van aanpassingen aan de meetstaat, het bezorgen van gedetailleerde facturen en tot in welke mate moet er worden gedetailleerd, het aangeven van welke facturen overeenkomen met welke posten in de meetstaat, het bezorgen van aankoopfacturen van goederen en materialen?  Zijn redenering is “de werken zijn gebeurd, dan moeten jullie betalen”, zonder dat wij kunnen nagaan of er niet overdreven of dubbel wordt gefactureerd.

We waarderen praktische raad.

Tijdens het geprek (nou ja) met onze aannemer hebben we hem opnieuw gevraagd om details te krijgen van zijn "afrekening", we kregen niets.  Al leek de aannemer zelf verbaasd dat het eindbedrag een pak hoger ligt dan de afgesproken prijs, "dat moet ik eens bekijken", zei hij. We hebben hem een week later nogmaals schriftelijk (email) gevraagd om ons de details te bezorgen van alle facturen waar enkel een vage beschrijving van 1 lijn opstaat, zodat we die details naast de overeengekomen ramende meetstaat kunnen leggen.  Daarop kwam een afwijzende email, dat we dat allemaal niet nodig hebben (en ons PID dan?!), waarop we de aannemer via AS in gebreke hebben gesteld: voor het bezorgen van detailfacturen en voor het herstellen van de gebreken binnen een redelijke termijn.  Bijvoorbeeld: een kiepraam dat niet open blijft bij een beetje wind omdat dat raam heel groot is en de armen die het raam open houden veel te kort zijn, waardoor dat raam telkens met een harde klap toevalt.  Onze vraag: "waarom kan dit geen echt kiepraam worden?:   Antwoord: "dat systeem wordt niet meer gemaakt".  Uiteraard geen geldig excuus.

Daarna kregen we een dreigende brief van zijn advocaat, wij hebben daarop zelf een advocaat ingeschakeld.  Ik weet dat we in ons recht zijn (een factuur moet nu eenmaal voldoen aan bepaalde criteria), de technische problemen zijn wel degelijk de fout van onze aannemer en/of diens onderaannemers (waar wij geen zaken mee hebben).  Aan de hand van de weinige gedetailleerde gegevens die we wel hebben, kunnen we vaststellen dat de veel  uiteindelijk aangerekend prijzen een flink stuk hoger liggen dan de meetstaat die deel uitmaakte van onze overeenkomst met de aannemer, prijsverhoging zonder ons voorafgaandelijk akkoord.  Dit kan toch allemaal niet?

We kunnen enkel hopen dat, als we gedagvaard worden, er een degelijke onafhankelijke expert wordt aangesteld, dat we gelijk krijgen en dat alle herstellingen en gebreken moeten worden verholpen op kosten van de aannemer. En dat we detailfacturen krijgen,

Want gelijk hebben staat niet altijd gelijk aan gelijk krijgen, helaas.  De eindfactuur hebben we niet betaald (onze advocaat bevestigt dat we daarvoor voldoende argumenten hebben aangehaald in ons AS), maar we kunnen nog steeds niet zelf berekenen door gebrek aan details op de facturen of wij nu nog geld moeten aan de aannemer, of dat hij geld aan ons moet omdat we al teveel hebben betaald (zeker in vergelijking met de meetstaat en ons contract).

Wie nog nuttige tips heeft, ze worden allemaal in dank aanvaard!

Groetjes.

Betwisting eindfactuur van aannemer – wat is redelijk?

15 reacties·6 jaren geleden · #Ramen en deuren

Na flink wat zoekwerk op het internet en op verschillende bouw-forums, probeer ik via dit platform aan meer informatie te geraken.

Wij betwisten een deel van de eindfactuur van onze aannemer (voor een totale verbouwing) vanwege problemen met geplaatste deuren en ramen.  Alvast excuses voor de lange opsomming.

De aannemer heeft via een onderaannemer aluminium ramen met dubbel glas en aluminium buitendeuren geplaatst maar de kwaliteit/afwerking is volgens ons niet zoals mag worden verwacht:

a/ een vast raam op het westen, H 2m55 / B 3m, is langs 3 kanten bevestigd in het raamkozijn (links, rechts en onderaan), en bovenaan in een plastieken verluchtingsrooster (verplicht rooster vanwege EPB).  Van zodra er een beetje wind is, kraakt het glas. Als je met je vinger tegen het glas duwt, geeft het mee en kraakt het eveneens.

Dit kraken gebeurt ook als het (later geplaatste) aluminium rolluik gesloten is.

Het is niet het aluminium dat lawaai maakt bij krimpen of uitzetten bij temperatuurverschillen (want normaal zou zijn), het is enkel het glas dat lawaai maakt bij wind.

Wij vrezen dat de glasplaat op zo’n manier beweegt dat mettertijd het raamkader losser en losser in het metselwerk zal staan en dat dit op een gegeven moment volledig moet worden vervangen – als het er al niet uitvalt bij hevige wind.

b/ op dit raam staat in koudere maanden langs de binnenkant zoveel condens dat het er vanaf ongeveer halve hoogte in straaltjes af loopt (de bovenkant blijft blijkbaar droog).  Als de zetel die aan dit raam staat pal het glas raakt, wordt die zetel kletsnat – de ruimte wordt normaal verwarmd.

c/ dit vochtprobleem doet zich ook voor op andere ramen: in de logeerkamer (minimaal verwarmd) en de slaapkamer (nooit verwarmd maar ramen staan winter en zomer dag en nacht op kiep-stand) verzamelt het water zich in plasjes onderaan op het raamkozijn.  Het bed mag niet tegen de muur staan of er vormt zich vocht tussen muur en matras.

d/ ook op de binnenkant van onze voordeur, volledig aluminium met 4 raampjes, verzamelen er zich kleine plasjes onder elk glasraam

e/ een groot kiepraam, H 1m20 / B 1m90, “valt” slechts 5-6cm open, waardoor dit raam bij het minste zuchtje wind dicht knalt:.  De armen die het raam tegenhouden wanneer het open staat, zijn volgens ons te kort en kunnen volgens de aannemer niet worden verlengd – onze andere (kleinere) kiepramen blijven bij tocht wel open, de opening is groter (dus de steunarmen langer), die ramen zijn minder zwaar.  Er is nergens ruimte om een spie te steken zodat het raam niet kan dichtvallen.

f1/ de ramen naar het terras (H2m55 / B 2 x 2m70) bestaan uit 1 schuifraam en 1 vast raam met plastieken verluchtingsrooster, bevestigd zoals het westelijk raam (punt a).  Wanneer je tegen dit vaste raam duwt met je hand, buigt het flink door en bewegen ook de andere ramen in deze ruimte (drukverplaatsing?).  Dit raam kraakt niet (meer), het is nu beschermd tegen de wind door een grote overkapping van 3m diep, met zijmuren, en de bovenkant van het glas werd “vast gespoten” (silicone?) in het plastieken ventilatierooster.

f2/ dit vaste raam is licht beschadigd, vergelijkbaar met steenslag-schade aan een voorruit van een auto, er ontbreekt een stukje glas (zichtbaar en voelbaar)

g/ een aluminium deur, zuidwaarts gericht, is zo nauw afgesteld dat, naargelang het weer, het slot met de sleutel zo moeilijk dichtgaat dat we riskeren dat de sleutel zal afbreken door de grote kracht die we er moeten opzetten

h/ voor het (nu verminderde) condens-probleem heeft de onderaannemer vastgesteld dat de afwateringsgaatjes in de raamkozijnen te klein waren, die heeft hij bij sommige ramen uitgeboord en daarbij de buitenlak van enkele ramen (licht) beschadigd.

Voor de lakschade hebben we een lakstift gekregen; de andere problemen worden niet aangepakt / opgelost / erkend.  De aannemer zegt dat krakende ramen normaal zijn, dat het dichtvallende kiepraam niet kan worden aangepast want “dit wordt niet gemaakt voor zo’n groot raam” (??) en “het is normaal dat kiepramen dichtvallen bij tocht” (onze andere kiepramen blijven nochtans wel open), dat een expert zal beamen dat alle ramen goed zijn bevestigd, dat hij de onderaannemer al heeft betaald en “dit nooit van hem kan winnen voor een rechter”.

Bij discussies over de ramen en deuren moesten wij telkens het initiatief nemen, de aannemer heeft er zich nooit mee bemoeid in ons bijzijn, terwijl hij verantwoordelijk is voor werken uitgevoerd door onderaannemers. Nu blijkt trouwens dat deze onderaannemer enkel ramen plaatste met houten raamkaders.  Wij hebben de raamprofielen op voorhand gezien maar of die correct zijn geplaatst/ineen gezet en of de glaspartijen correct zijn bevestigd, daarover kunnen wij niet oordelen.

Onze vraag: zijn de door ons aangehaalde problemen echt problemen of is dit allemaal “normaal” zoals de aannemer beweert?

Hebben wij het recht om ofwel volledige herstellingen ofwel een korting te vragen, en welk bedrag is dan redelijk?

Wij vragen 20% korting voor de ramen en deuren met problemen, die gemakkelijk 40% uitmaken van de totale oppervlakte aan ramen en deuren.  De aannemer wil een korting geven van 1000EUR, op een bedrag van dik 25000EUR.

Dank alvast voor wie reageert.