Think

Think 3 jaren geleden

Kan verhuurder aansprakelijk worden gesteld voor het gedrag van huurders.

NEEN.

Er word verondersteld dat de geburen die geluids overlast ondervinden als eersten de veroorzaker aanspreken over dit gedrag. Helpt dit niet is het aangewezen de veroorzaker aangetekend in gebreke te stellen.

Dan kan eventueel ook de verhuurder op de hoogte gebracht worden, die eventueel met zijn huurder in gesprek kan gaan.. Helpt dit nog niet. Dan kan je een klacht indienen samen met uw aangetekende zending bij de politie.

Helpt dit nog niet dan heb je een aangetekende zending en een nummer van PV of copy en daarmee kan je de gebuur in verzoening ontbieden bij de vrederechter. Als dit niet helpt rest enkel nog een dagvaarding bij de vrederechter.

En dan nog hangt het af van de vrederechter, blind vertrouwen op wetgeving, daar bedod je alleen jezelf mee.

Think 3 jaren geleden

Dit is een van de moeilijk te beantwoorden topics zonder dat je 2 belletjes hoort rinkelen of meer informatie hebt.

Er word al wel snel naar de huurder gewezen, want die had maar beter moeten kijken wat er allemaal scheef zat in het pand dat hij wil huren en hij had niet moeten tekenen.

Dat betekend dan maar, dat verhuurder en immo een pand mogen verhuren dat niet conform is met de geldende regels.

Feit is, dat huurder tijd heeft om tot 14 dagen na het ondertekenen van een plaatsbeschrijving om rechtmatig zijn opmerkingen te maken over de schade die hij achteraf heeft vastgesteld.

Bovendien, hangt het af van de inhoud en de opmaak van de plaatsbeschrijving, wat staat er op foto en wat is er geacteerd.

Een rechter baseerd zich op feiten die vastgesteld zijn door o.a. de wooncontrole.

Hij kijkt ook of de verhuurder beschikt, al is het nog niet overal verplicht over een conformiteits attest, een epc attest enz.

Een huurder is geen proffesional wat betreft woninghuur. Men kan moeilijk een huurder verplichten of verlangen wanneer hij een pand wil huren om zich te laten vergezellen door een bouwarchitect om het pand te inspecteren een advocaat om zijn contract na te pluizen en een deurwaarder om de nodige notities te nemen.

Ik ben overtuigd wanneer huurder naar de vrederechter stapt om ontbinding van het contract met schadevergoeding te vragen, dat hij zijn slag zal thuishalen.

Think 3 jaren geleden

In de eerste plaats is een verhuurder verplicht een pand te leveren conform de huidige huurwetgeving en de wooncodex.

Er valt daar niets te bekijken in omgekeerde richting en of huurder wel of niet aan de verwachtingen gaat beantwoorden.

In Belgie is de huurwetgeving aangepast om de huurder een zekere bescherming te bieden tegen verhuurders die het niet nauw nemen met de regels. Vroeger kon een verhuurder zich alles permiteren nu niet meer.

En inderdaad indien de regels verstrengen wat betrefd confort en isolatie dat word doorgerekend, maar men kan beter iets duurder huren dan in de winter met hoge stookkosten te zitten.

Huurder hoeft niet te wachten tot de verhuurder hersteld. Het kwaad is immers geschied en het vertrouwen huurder verhuurder gebroken. Huurder heeft vanaf nu geen woonzekerheid meer, omdat hij enigzins de verhuurder gedwongen heeft door woningcontrole in te schakelen om zijn verantwoordelijkheid te nemen als verhuurder. En die verantwoordelijkheid is zijn woning conform de wetgeving aan te passen en dat kost geld. 

Voor sommige verhuurders, moet het aartsmoeilijk zijn om hun pand in orde en onder controle te houden.

Mijn ouders hebben 8 panden en die hebben uitzonderlijk eens een probleem met hun huurders. Men moet zaaien en oogsten. De meeste verhuurders willen heel weinig zaaien maar enorm oogsten.

Ik vergeet niet dat er ook vele rotte appels onder de huurders zitten, maar dat hoort niet bij dit verhaal.

Think 3 jaren geleden

Zoals ik zei, er zijn ook rotte appels onder de huurders, ik ben mij daar volledig van op de hoogte. Ik heb zelf al voldoende taferelen gezien.

Nietemin ontslaat u dit niet van uw verplichtingen als verhuurder. Een verhuurder heeft ook middelen om dergelijke feiten op te lossen en ja, meestal blijf je zitten met de kosten, maar is dat dan de reden om een volgende huurder die het wel goed voorheeft en respect heeft voor andermans goed te benadelen door uw verhuurders verplichtingen te negeren?

Ik heb geen balans huurder/verhuurder, wie gelijk heeft, krijgt gelijk, maar op een forum is dat zeer moeilijk in te schatten omdat je alle feiten niet kent, geen dossier hebt en dat je een advies geeft terwijl je maar één kant hoort van de zaak.

Je moet altijd voor ogen houden, dat dergelijke taferelen van ofwel huurder of verhuurder door de laksheid van de beleidsmakers komt. Inplaats van een woninginspectie zou men per gemeente een pandpolitie moeten installeren.

Zo zou er veel van deze miserie opgelost kunnen worden zowel voor verhuurders als huurders.

Think 3 jaren geleden

Denk dat dit een niet correcte inschatting van het jaarverbruik is rekeninghoudend met winter en zomermaanden.Normaal bij ingang van het contract word er een verdeelsleutel opgenomen in het contract.

Mijn mening is en ik zal er niet ver naast zitten dat de verhuurder in de zakken zit van zijn huurders.

Er is naar mijn mening, maar 1 methode om de zaak te klaren en dat is een expert aanstellen om het echte verbruik vast te stellen en te berekenen en het resultaat onder de neus van de verhuurder te stoppen of een procedure bij de vrederechter te starten na de expertise, waar u ook de kosten van de expert zult kunnen verhalen.

Think 3 jaren geleden

 ELEKTROMAN schrijft;

"Zowel de huurder als de verhuurder kunnen echter ten allen tijde van dit systeem afstappen en eisen dat het forfaitair bedrag wordt vervangen door betaling de werkelijke kosten."

Ik zie geen enkele wetgeving, die dit toelaat en zeker niet ten allen tijden.

Een wijziging van een clausule uit het contract van forfatair naar provisie, kan enkel in overeenkomst van alle partijen op de vergadering mits addentum aan het contract, of door een beslissing van een vrederechter.  

Ingeval van topicschrijver moet dat afgehandeld worden met de verhuurder of met de vrederechter.

Think 3 jaren geleden

Eerst onderhandelen met de verhuurder, indien geen resultaat, hem aangetekend ter kennis te stellen dat je zijn berekening betwist. Daarna een expert aanstellen en de resultaten onder de neus van de verhuurder drukken of via de vrederechter gaan en de kosten expert ook verhalen indien huurder gelijk haalt.

Zoals ik hier al gezegd heb , meningen verschillen, maar het is aan de verhuurder, naargelang de verdeelsleutel in het contract, de kost te berekenen en een degelijk aantoonbaar en betrouwbare rekening aan de huurder voor te leggen. Niet om de 3 jaar, maar alle jaren met de jaarlijkse afrekening van de leverancier.

Ik bekijk altijd eerst de kant van de verhuurder en daarna naar de huurder.

Think 3 jaren geleden

Nog maar eens, huisbaas bemiddelen voor oplossing, geen gevolg, deskundige expert aanstellen en/of via het vredergerecht laten aanstellen. Anders zal het niet opgelost geraken.

Think 3 jaren geleden

Charel geeft het meest correcte antwoord, het is een negenjarig contract sinds 01/11/2020

Behalve de opzeg.

Bij een 9 jarig contract, schrijft de wet voor dat men er minstens 3 jaar moet wonen alvorens vrijgesteld te zijn van een opzegvergoeding.

De wet schrijft ook voor dat niet de begindatum maar de eindatum van de opzeg telt. Bijgevolg wanneer de laatste dag van de vervroegde opzeg valt op de laatse dag van de 1e 3 jarige periode, dan heeft TS daar tenvolle 3 jaar gewoond en is er geen opzegvergoeding verschuldigd.

Dus indien TS haar opzegtermijn met 3 maanden begint op 01/08/2022 en eindigdt op 31/10/2022 heeft TS daar 3 jaar gewoond en is er geen opzegvergoeding verschuldigd.

Mvg

Think 3 jaren geleden

Beste leden,

Mag ik u even opmerken wat betreft opzegvergoeding en verbrekingsvergoeding.

Een opzegvergoeding is een vergoeding die de huurder betaald wanneer hij zijn contract vervroegd wil opzeggen zoals bij wet bepaald ten alle tijden.

Indien de huurder een contractuele opzeg doet moet hij de huur opzeggen met een opzegtermijn van 3 maanden en huur blijven betalen.

Zegt de huuder het contract vervroegd op binnen de eerste 3 jaar, moet hij naast de opzegtermijn van 3 maanden, bijkomend een opzegvergoeding betalen van 1,2 of 3 maanden naargelang de opzeg valt in het 1e,2e,of 3e jaar.

Een verbrekingsvergoeding is niet hetzelfde als een opzegvergoeding.

Een verbrekingsvergoeding kan men enkel bekomen via een vrederechter nadat een huurder contractbreuk heeft veroorzaakt, men noemt dat ook wederverhurings vergoeding en kan ook maximaal 3 maanden huur bedragen.

Gewoon ter informatie

Think 3 jaren geleden

Er zijn mensen die de benamingen verkeerd gebruiken en dat leid tot verwarring.

Daarom en enkel om attent te maken en te informeren verwijs ik naar de juiste benamingen. Gewoon omdat dit zeer belangrijk is naar de topicschrijver toe.

En inderdaad, wat hugo.c aanhaalt voor kortlopende contracten is correct, al zal wel iedereen dat weten dat deze regeling alleen is voor contracten onder het Vlaamse woninghuur decreet. Is het niet zo hugo.c

Maar in mijn antwoord gaat het inderdaad en staat trouwens duidelijk aangegeven over contracten van 9 jaar.

Dus mijn antwoord kan nooit foutief of onvolledig zijn.

Mvg

Think 3 jaren geleden

Beste hugo.c  u bent alles door elkaar aan het mixen. Mijn uitleg gaat over contracten van 9 jaar.

Ik begrijp niet dat mensen zo snel in hun achterste gebeten zijn, wanneer iemand iets wil verduidelijken.

Uw uitleg gaat over kortlopende contracten tot 3 jaar die alleen lopen onder het Vlaamse woninghuurdecreet.

Onder de federale huurwet van voor 2019 kan een huurder een kortlopend contract niet eenzijdig beeindigen.

Mijn uitleg gaat uitsluitend over huurcontracten van 9 jaar. ( Lees eens goed AUB )

Ik weet mogelijk beter dan jij zelf dat onder het Vlaamse huurdecreet bij opzeg van kortlopende contracten als opzegvergoeding  1 en 1/2 maand of 1 maand of 1/2 maand moet betaald worden naargeland het in het 1e,2e of 3e jaar plaatsvind. Met wat ben je toch bezig man. Het bent trouwens uzelf die de criteria van kortlopende contracten hierbij betrekt, niet ik.

Think 3 jaren geleden

Ts, ik denk dat u hier alle degelijke informatie hebt gekregen, beter dan op het juridish forum

Ik wil benadrukken geen vragen aan het juridish forum te richten, omdat daar potentaten zitten die zeer pro verhuurders gericht zijn en de huurder informatie verstrekken die hun verhuurders belangen bevoordelen.

Ik beantwoord ook vragen op het juridish forum en heb regelmatig conflikten met leden van het forum die zich de rechter himself wanen en regels van de huurwet niet serieus nemen. Herhaaldelijk worden ook mijn antwoorden verwijderd, alhoewel deze correct beantwoorden aan wat de wet voorschrijft.

Het is dus ook niet nuttig en raadzaam voor de leden hier op livos om mensen naar het juridish forum te verwijzen.

Eerder zou ik opteren voor het beheer, om zelf dit forum uit te breiden en onder de aandacht te brengen van een breed publiek. De mensen met huurproblemen zullen veel beter geholpen zijn.

M.v.g

Think 3 jaren geleden

O ja, dat is straf, ik weet alhoewel uit ervaring dat het niet zo is en bijkomend, zal ik u nog iets verklappen.

Diezelfde vasstelling komt niet van mij alleen, namelijk een familielid en mentor van mij is proffesor verbintenisssen recht aan een universiteit hier in Belgie die bevestigd dat ook. Om nu niet van belangen vermenging te spreken heb ik een onderzoeks jounalist van bekende mediakanalen zijn visie gevraagd en die bevestigd hetzelfde.

Dus ben ik nu bezig met alle topics die ik beantwoord te copieren, want er verdwijnen er veel zonder ook maar enige reden op te geven als men er naar vraagt.

Welliswaar zijn er weinig forumregels hiet in belgie voor openbare forums, maar er zijn wel europese regels voor openbare forums, waar het juridish forum bij in gebreke blijft.

De rest is men nog aan het uitzoeken.  Dus ik begrijp uw standpunt niet dat u het juridish forum heel redelijk neutraal acht. Mensen verschillen nu eenmaal van mening, maar een prof verbintenissen recht daar ga ik niet tegenop.

Think 3 jaren geleden

Ik heb gewoon mijn mening gegeven over het juridisch forum, dat het niet aangewezen is mensen daar naartioe te sturen omdat ik daar slechte ervaringen heb met sommige adviesverleners. Ervaringen zoals charel heel goed beschrijft. Dat is alles.

Dat huurders een totaal onrealistisch beeld van hun rechten hebben wel dan betwijfel ik toch de uitdrukking sterk, dit kan trouwens ook gezegd worden van Verhuurders en zelfs van bepaalde immokantoren.

Er is 1 feit dat ik wil aanhalen @RodeRidder het is de verhuurder die als eerste een contract aanbied aan een huurder. Wanneer in dat contract zaken staan die tegen de wetgeving indruisen maar een voordeel uitmaken voor de verhuurder is dat dan ook niet een  onrealistisch beeld vormen van de rechten door de eigenaar verhuurder. En wanneer je dan weet dat in meer dan de helft van contracten zaken staan die daar niet in thuishoren, moeten we dan nog zoeken naar wie wie bedonderd.?

U moet nu niet bedenken dat ik pro voor huurder ben, want er zit bij beiden, huurders en verhuurders rotte appelen. Bij mij krijgt gelijk , hij die gelijk heeft volgens de kennis die ik heb, correct volgens de wet en volgens de informatie die de topicschrijver aangeeft. Vergeet nooit dat je op een forum altijd maar 1 verhaal leest.   Mvg

Think 3 jaren geleden

Meningen zijn meestal altijd verdeeld, dus alle respect voor uw mening.

Maar ik verwijt niemand ook niet de pot, dat hij zwart is, dat is uw uitspraak zonder enige verwijzing naar dat feit.

Think 3 jaren geleden

Nogmaals  Meningen zijn meestal altijd verdeeld, dus alle respect voor uw mening.

Think 3 jaren geleden

Vanaf 3 maanden huurachterstal en ingebrekestelling van de huurder, kan u een verzoening inleiden bij de vrederechter. Let op, zijn er kinderen ligt de zaak moeilijker. In elk geval kan u een afbetalingsplan voorstellen of afwachten wat de vrederechter beslist.

Bij een minnelijke schikking procedure zijn de gedaagden dus uw huurder niet verplicht te verschijnen.

In dit geval zal u een gerechtelijke procedure moeten starten bij de vrederechter.

Think 3 jaren geleden

dubbel

Think 3 jaren geleden

Wat hier verteld word zou ik wel eens willen zien in een nota of wettekst.

Ik ga er vanuit dat de huurder indien de huur niet betaald is geen recht heeft op deze maatregel.

Het is de regel dat u aan voorwaarden moet voldoen alvorens iets te kunnen krijgen.

Het zou nogal straf zijn dat de verhuurder ondanks dat hij geen inkomsten verwerft er nog centen bovenop moet geven.

De huurder mag het inhouden op de huur of de verhuurder stort het op de rekening van zijn huurder.

Indien er geen huur is, kan de huurder het niet inhouden en kan de verhuurder het ook niet terugstorten op de rekening van de huurder.

Think 3 jaren geleden

Er zullen in de directe toekomst door de hoge inflatie, huren , nutsvoorzieningen nog vele keien niet gestroopt kunnen worden. Spijtig voor zowel huurder als verhuurder. Mensen die gepensioneerd zijn, gehandicapten en hulpbehoevenden die geen bijkomend inkomen meer kunnen verwerven zullen daar eerst slachtoffer van worden.

Indien er niet accuraat ingegrepen gaat worden zal het castrofale gevolgen krijgen.

Think 3 jaren geleden

Er zullen in de directe toekomst door de hoge inflatie, huren , nutsvoorzieningen nog vele keien niet gestroopt kunnen worden. Spijtig voor zowel huurder als verhuurder. Mensen die gepensioneerd zijn, gehandicapten en hulpbehoevenden die geen bijkomend inkomen meer kunnen verwerven zullen daar eerst slachtoffer van worden.

Indien er niet accuraat ingegrepen gaat worden zal het castrofale gevolgen krijgen.

Wij verhuren al heel lang een appartementje en het type huurder die via pech in het leven op de in financiele problemen geraakt is eerder uitzonderlijk.  Eerlijk gezegd maar ooit een keer zo'n geval gehad en daar werd een mouw aan aangepast, zolang die maar wil meewerken. 

Overgrote deel van probleemhuurders op de privemarkt zijn mensen die ofwel een attitudeprobleem hebben of mensen die domme en foute beslissingen nemen. Die hebben op de eerste plaats begeleiding nodig, wat het overgrote deel niet eens wil of zelfs niet eens inziet.

-------------------------------

Ik begrijp wat u bedoeld. Maar een gemiddeld gezinspensioen was op 1.1.2022  € 1804

Met de laatste index komt daar € 36 bij.

Echter de indexatie van de huur kan oplopen tot wel € 50.

Die inflatie samen met alle andere kosten die opslaan die niet verekend zijn in de index kan men niet blijven betalen er komt meer en meer armoede. Zijn dat dan allemaal sukkelaars die hun rekeningen niet goed kunnen beheren? Of willen die allemaal ook niet verstaan dat de schuld bij hen zou kunnen liggen.

Think 3 jaren geleden

Indien u geen soelaas kunt vinden in het verdict van de vrederechter, zal u een advokaat moeten raadplegen die gespecialiseerd is in huurrecht en naar 1e aanleg moeten stappen.

Natuurlijk, een kale kei kan je niet stropen zoals gezegd en inderdaad als verhuurder sta je daar, je staat met het gezicht naar de muur. Ik denk niet dat er andere mogelijkheden zijn.

Think 3 jaren geleden

Zoals aangehaald is er niet direct een oplossing voor.

Sommige gemeenten hebben een regeling in hun gemeente reglement of politie codex.

U kan ook  Dienst Burenbemiddeling inschakelen.

Ofwel de wijkagent.

en anders nog een beetje geduld. 

Think 3 jaren geleden

Dit is wel abnormale slijtage zou ik zeggen, wanneer 2 elementen van een buitendeur het tegelijk begeven zonder duidelijke sporen van roest of dergelijke.

Prangend probleem is dat u als egenaar zult moeten aantonen dat de schade ontstaan is door verkeerd gebruik van de huurder of vandalisme.

Indien de herstelling reeds gedaan is, is het te laat, anders zou je foto's kunnen maken van de schade en de hersteller of de installateur vragen om schriftelijk te bevestigen waar de oorzaak zou kunnen liggen.

Think 3 jaren geleden

Misschien te laat voor de topic steller maar alvast nog ter informatie voor anderen.

Stilzwijgende verlenging

Aangezien laattijdige opzeg resulteert in een stilzwijgende verlenging tot 9 jaar, verstuurt u de opzeg het best tijdig per aangetekende brief (3 maanden + een of meerdere dagen voor het einde van de huur).

Bij wet van 13.12.2005 werd deze discussie in art. 53 bis van het Gerechtelijk Wetboek opgelost. De termijn begint thans te lopen vanaf de eerste dag die volgt op deze waarop de brief aangeboden werd op de woon- of verblijfplaats van de geadresseerde wanneer de kennisgeving per aangetekend schrijven met ontvangstbewijs werd verstuurd. De verhuurder zal dus met zijn ontvangstbewijs kunnen bewijzen wanneer de brief door jou ontvangen werd. De dag volgend op ontvangst is doorslaggevend. Werd het schrijven bij gewone brief of bij aangetekende brief (zonder ontvangstbewijs) verstuurd, dan geldt de derde werkdag volgend op die waarop de brief aan de postdiensten overhandigd werd."

In beide gevallen met of zonder ontvangstbewijs kan men nu bewijzen wanneer u de aangetekende zending hebt ontvangen met de traceer code.

In elk geval gaat de opzeg ten vroegste in na de eerste aanbieding van de aangetekende zending door de postdiensten.

Dus in dit geval is de aangetekende zending te laat toegekomen en is het een 9 jarig contract geworden.

Ik begrijp ook niet waarom de rechter een anders luidende uitspraak zou maken.

Think 3 jaren geleden

Wat de wet voorschrijft is;

Dat de huuropzeg blijft bestaan, maar dat deze verschoven word naar de eerst volgende geldige datum en dat is de 1e van de maand die er op volgt.

Bijgevolg, word de huurder opgezegd in de 1e 3 jarige periode van een 9 jarig contract.

De schadevergoeding die verhuurder dient te betalen is 9 maanden huur.

De huurder kan een tegenozeg geven met 1 maand met behoud van de schadevergoeding.

In onderling overleg en akkoord tussen beide partijen is altijd een andere oplossing mogelijk. 

Think 3 jaren geleden

Het gaat hier over de vroegtijdige opzeg van een huurcontract van 9 jaar in de eerste 3 jarige periode.

Dat is een schadevergoeding voor de verhuurder van 9 maanden.

Het gaat niet over een opzeg voor zelf bewonen of van familie die er uiteindelijk niet komen wonen.

En het gaat ook niet over een opzeg voor werken die niet uitgevoerd worden.

Daar staat tot 18 maanden schadevergoeding op.

Think 3 jaren geleden

Dat kan ook zoals bij wet voorzien met 6 maanden tegen het einde van de eerste 3 jarige periode.

Hangt af van hoe de huurder hier mee omgaat. Blijft hij tot einde van de 3 jarige periode. Beslissen partijen samen in een schriftelijke overeenkomst.

In elk geval kan hij 9 maanden huur als schadevergoeding claimen als hij vroeger vertrekt in de eerste 3 jarige periode. Opzeg is opzeg.

Let op het is niet opzeggen op de vervaldag van de 3 jaarlijkse periode.

Het is opzeggen tegen het einde van de eerste 3 jarige periode.

Wettelijk, moet de laatste dag van de opzegtermijn van 6 maanden vallen op de laatste dag van de 3 jaarlijkse periode

.

Think 3 jaren geleden

Een makelaar kan een beheercontract hebben voor het pand met uw eigenaar.

Men noemt dat rentmeesterschap, wat de makelaar wel of niet mag hangt af van het contract, dat kunnen wij niet weten zonder inzage van het contract tussen makelaar en eigenaar.

Think 4 jaren geleden

Een gedetailleerde plaatsbeschrijving door gespecialiseerde personen kosten handenvol geld.

Er is geen verplichting om een gespecialiseerd persoon aan te stellen.

Om een gespecialiseerd persoon te bevragen moeten beide partijen, huurder en verhuurder schriftelijk akkoord zijn, want een eenzijdig opgestelde plaatsbeschrijving is ongeldig.

Huurder en verhuurder kunnen samen een gedetailleerde plaatsbeschrijving opmaken.

Op internet vind je diverse voorbeelden die je kan downloaden en invullen.

Belangrijk is ook van foto's te maken zodat latere betwisting zp goed als mogelijk uitgesloten word.