Appartementen hebben vloerverwarming. Voorlopige oplevering mei 2023 , September 2021 : Ruwbouw af en winddicht ramen, + nutsvoorziening af.
Heel het voorjaar zomer 2022 en 2023 waren onze ramen open gedurende de bouw en afwerking.
Momenteel leegstand, om te verven en alles klaar te maken, inbouwkasten ect.. Nu klaar om bewoont te worden vanaf 01/2024 .
15/11/2023 : al de zekeringen springen bij het inschakelen van de lichten 17/11/2023 : lichtarmatuur afgehangen met veel met water en kletsnat, vijzen roestig.
We hebben niets opgemerkt van lekken via de lichtpunten zomer 2023.
Appartementen hebben vloerverwarming. Kan vloerverwarming van een bovenverdieping condenseren en zo via lichtpunten naar de benedenverdiep zakken, ik lees hier en daar dat vloerverwarming kan zorgen voor condens.
We hebben de aannemer al gecontacteerd, maar vrezen voor een serieus probleem. We hebben nu de verlichtingarmatuur afgehangen, ook in de slaapkamer overal is er vochtprobleem bij de verlichtingspunten.
Ruwbouw: wat is de verticale afwijking op 6 meter hoogte van de basis eerste rij gevelsteen tot aan de goot, buitenmuur helt naar buiten naar de straatkant toe, Beneden eerste rij stenen is het 12 cm tussen gevelsteen en binnenmuur, op 6 meter hoogte is het 15 cm tussen gevelsteen en binnenmuur.
Dit is altijd een van de moeilijkste zaken, huizen, 10 jarige waarborg, .....
uw schrijft "zeer gedetailleerde offerte volgens BASF product voorschriften"
Indien de aannemer deze voorschriften niet gevolg heeft = "werken niet volgens offerte uitgevoerd".
Direct hem in gebreken stellen via brief dat hij niet volgens de offerte heeft gewerkt ==> bij LIVIOS heb je voorbeeld brieven.
U moet zeker zijn, dat het niet volgens offerte gewerkt is geweest, indien je de prijs op de offerte gedeeltelijk of niet gaat betalen, inlichtingen winnen bij een advocaat (meeste gemeente hebben ééns per maand gratis raadplegingen), of indien jullie er niet uitkomen is de goedkoopste manier een verzoeningscommissie, maar best dat beide partijen daarmee instemmen http://www.bouwverzoening.be/
10 waarborg ==> het is altijd een lijdensweg.
(het gerechtsapparatuur is traag en duur, herinnert u de TV programma's van RED MIJN HUIS van VTM, hierin zie je dat het jaren en jaren duurt eer er iets gedaan wordt, dat de mensen einde raad waren, dat er geen vervolgingen waren. Alsook was vroeger een meldpunt, maar dit stelde ook niets voor, je krijg een mail terug om gerechtelijke stappen te ondernemen. Hier stelde het 10 jarige waarborg niet veel voor.
1/ Er gaan al maanden en of jaren over eer je naar een advocaat stapt. Wacht niet te lang, anders wordt dit aanzien als mee akkoord gegaan zijn met de werken.
2/ er moet een gerechts-expert komen deze moet je allemaal eerst uit eigen zak betalen
3/ indien het verslag van de gerechts-expert naar een fout verwijst, dan kun je naar de aannemer stappen indien deze effectief niet failliet is, of gestopt en of onder een andere naam gestart is, firma niet meer vindbaar, verhuist. DIT IS SCHERING EN INSLAG. En bij buitenlandse aannemers dat mag je volledig vergeten.
4/ indien deze niet failliet, zaak gestopt, of onder een andere naam begonnen is, moet je jaren wachten eer uw zaak voorkomt.
5/ uw probleem is nog altijd niet opgelost met uw huis
6/ indien je de zaak wint, en er een schade vergoeding is uitgesproken ==> kan het zijn dat je terug moet procederen eer je de schade vergoeding ontvangt, omdat die firma deze schade vergoeding niet betaald ....
Aannemers weten dat ook zeggen en verwijzen altijd maar je hebt 10 waarborg ...
tot de dag dat je echt problemen hebt, dan zie je ze niet meer en begint de lijdensweg.
7/ Wat indien de je je huis wenst te verkopen indien de zaak lopende is?
Ik bouw nu met een sleutel op de deur, deze SOD doen ook renovatie werken, ook niet altijd gemakkelijk, ook de onderaannemers maken fouten, maar ik ben toch iets zekerder, omdat de SOD toch niet al te veel slechte reclame mag hebben, deze organisatie kunnen beter discusseren met de onderaannemers, indien de aannemer niet omziet, hebben ze een andere aannemer die het werk verder kan zetten, of verbeteren zeker de grote SOD.
Ik heb altijd zelf mijn woningen verkocht, zeker niet met een makelaar deze vragen 3% en meer voor verkoop van uw huis, dus per 100000 euro hebben deze 3000 euro en meer. Alsook de kosten van de documenten moet je erbij betalen. dwz dat ze zelf meer verdienen dan Notaris. In vele gevallen moet de notaris nog zelf het stedenbouwkundig document opvragen in uw gemeent.
Voorbereiding +/- één à 2 maand ==> afspraken maken wachten op de documenten, huis in orde zetten, een verkoop mapje maken dit bespaart u 6000 à 10000 euro door dit zelf te doen, of een kleine wagen.
1/ maak een afspraak door de door u gekozen gekozen notaris, zegt dat u uw huis uit de hand wilt verkopen,
- vraag dat hij u het stedenbouwkundig uittreksel aanvraag in uw gemeente (je moet hem daarvoor een bedrag geven) (ik ongeveer +/- 150 euro gegeven aan mijne notaris hiervoor)
2/ bodemattest: via het web doe je een aanvraag voor het bodemattest (zie op je eigen aankoopakte voor de KI gegevens Sectie A afdeling xxxxx ..... ) of je download de wettelijke formulieren en stuur het op. Hiervoor moet je op voorhand betalen op hun rekening.prijs 50 euro
http://www.ovam.be/jahia/Jahia/pid/1872
3/ keuringsattest voor uw elektronische installatie: (goed of niet goed je moet het hebben) prijs rond de 150 euro
Enkel mogen deze controles voor elektrische installaties uitvoeren. Elektriciens kunnen de nodige aanpassingswerken uitvoeren, maar ze mogen de installatie niet keuren.
4/ energiecertificaat EPC : ook rond de 150 euro die vind je meer dan genoeg op het internet
5/ voorlopige verkoopdocumenten: kun je effectief downloaden bij LIVIOS zelf en een deel aanpassen van ligging woning uit uw eigen aankoopakte van de woning.
6/ uw mapje is klaar als je albovenstaande documenten hebt.
7/ In tussentijds uw huis klaarmaken voor verkoop: waardevole spullen verwijderen, proper maken: vuile muren verven: herstellingen uitvoeren, tuin verzorgen. (niet te veel eigenspullen, geen kast met vol foto's): zeker geen rolluiken of gordijnen dicht doen, een huis moet veel licht hebben, donkere hoeken aanpakken (donkere hoeken kunt u lichter maken door witte muren en wit plafond. Opgeruimd netjes kan de waarde van uw huis verhogen.
8/ foto's nemen en op het internet zetten: (vele gratis internet site: Zimmo, kapaza, 2de hands ....
voor immoweb aan te raden moet je wel betalen maar dat is heel weinig rond de 30 à 40 euro per maand en per 3 maand 70 euro
9/ huis verkoopsklaar, mapje klaar: wij kozen één dag per week de zaterdag voormiddag van 10u-12uur voor de verkoop: uw mapje ter inzage voor de mogelijke kopers, wijst ze effectief op het mapje. Het verkoopmapje heeft veel succes gekend. Je laat de koopers rond in uw huis, laat ze aub af en toe alleen, behalve in kamers met waardevolle spullen, maar laat ze aub gerust, zij niet opdringend, laat ze rustig kijken en zegt indien er vragen zijn dat je er bent.
Wijzelf hebben een schatter laten komen, per toeval was ons schatter een gerechterlijk van het arrodissement Leuven, dit heeft ons ook rond de 100 euro gekost. (aub geen immoschatter daar bent u niets mee, daar die uw huis in portefeuille willen), deze schatter geeft een volwaardige document met de volledige staat van het huis en 3 prijzen, (uit de hand, openbaar en verplicht verkopen). Dit hebben we ook in ons mapje gezet en laten zien, onze trap was niet confrom, dus wij hebben het dan ook niets verzwegen, niets gezegd, daar de kopers het allemaal zelf konden lezen behalve de prijs natuurlijk.
10/ je maakt op voorhand van alle verplichte documenten een kopie (in 2 exemplaren) en geeft dit altijd mee met de ondertekende voorlopige verkoopsovereenkomst, en in deze verkoopsovereenkomst verwijzen naar deze documenten.
Hadden we dit via een makelaar aan 3% gedaan dan hadden wij bijna 9000 euro verloren + nog de kosten van de documenten. Dus wel de moeite waart om dit zelf te vekopen, en echt niet moeilijk gewoon documenten aanvragen, elektriciteit laten keuren en wachten op de documenten.
Wij hebben de prijs van de schatter gehandteerd + 5000 euro, ons huis was binnen de 4 maand verkocht.
Beste, - De ruwbouw is zo goed als af, maar zaterdag zagen we dat er gevelstenen gebarsten zijn, sommige meer dan andere. bij nazicht thuis (14 stenen reserve meegenomen) 4 op 14 stenen vertonen barsten en 2 van de 14 zijn vervormt, dit is 45% van de stenen. zie Start to Build Veertje1 voor de foto's - bij slagregen wordt de steen dieper nat en bij vriesweer uitzet en/of breekt de steen verder en stuk gaat. Het hoort niet dat een nieuwbouw met zichtbare gebarsten stenen zitten, alsook is er al zoveel gerenoveerd aan deze gevelsteen (half uitkappen van de steen en een strip opgeplakt) voor de vervormde gevelstenen. Wat zijn de mogelijke voorstellen om dit te herstellen (het gaat om een aanzienlijk hoeveelheid gevelstenen en het huis is volledig al gemetst en gevoegd). Alsook werd er al een grote hoeveelheid stenen half uitgekapt en een strip tegen geplakt voor de vervormde stenen. Wat zijn onze mogelijkheden, bij niet herstel? of dat ze dit probleem minimaliseren, of op de lange baan schuiven, of het ons moeilijk maken ....
