Hoe wordt bij verkoop appartement werk- en reservekapitaal verdeeld (koper - verkoper)?

Kort samengevat :

Reservekapitaal is van de VME en is inbegrepen in de in de compromis overeengekomen verkoopsprijs (tenzij dit bedrag als extra te betalen som opgenomen is in de compromis)  Syndicus zal hier niets verrekenen.

Werkkapitaal: verkoper betaalt alle rekeningen van goedgekeurde werken tot aan het verleiden van de akte (of compromis - zou k moeten nakijken)  Normaliter is dat opgelijst in de info die de syndicus (tegen betaling door de verkoper) bezorgde aan de koper.  Koerante kosten (energie, ereloon, ...) zijn proportioneel.

Door u betaalde (of te betalen) onroerende voorheffing voor de periode na datum akte wordt door de notaris (op uw vraag als m het niet spontaan doet) verrekend. 

Geachte

Ik mag bijkomend en specifiek nog verwijzen naar de toepassing van art. 577-11 B.W., in geval van overdracht van een kavel. In geval van eigendomsoverdracht van een kavel :
   1° is de uittredende mede-eigenaar schuldeiser van de vereniging van mede-eigenaars voor het gedeelte van zijn aandeel in het werkkapitaal dat overeenstemt met de periode tijdens welke hij niet effectief gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke delen; de afrekening wordt door de syndicus opgesteld;
   2° blijft zijn aandeel in het reservekapitaal eigendom van de vereniging.
   Onder " werkkapitaal " wordt verstaan de som van de voorschotten die zijn betaald door de mede-eigenaars als voorziening voor het betalen van de periodieke uitgaven, zoals de verwarmings- en verlichtingskosten van de gemeenschappelijke delen, de beheerskosten en de uitgaven voor de huisbewaarder.
   Onder " reservekapitaal " wordt verstaan de som van de periodiek ingebrachte bedragen die zijn bestemd voor het dekken van niet-periodieke uitgaven, zoals de uitgaven voor de vernieuwing van het verwarmingssysteem, de herstelling of de vernieuwing van een lift, of het leggen van een nieuwe dakbedekking (§5).
 

Onverminderd andersluidende overeenkomsten tussen partijen inzake de bijdrage in de schuld, draagt de nieuwe mede-eigenaar het bedrag van

 1° het bedrag van de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe de algemene vergadering of de syndicus vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;
   2° een staat van de oproepen tot kapitaalinbreng die door de algemene vergadering van de mede-eigenaars zijn goedgekeurd vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, alsook de kostprijs van de dringende werkzaamheden waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;
   3° een staat van de kosten verbonden aan het verkrijgen van gemeenschappelijke delen, waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;
   4° een staat van de door de vereniging van mede-eigenaars vaststaande verschuldigde bedragen, ten gevolge van geschillen ontstaan vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht.
  

De gewone lasten worden gedragen door de nieuwe mede-eigenaar vanaf de dag waarop hij effectief gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke delen.
 Bij een overdracht of aanwijzing van het eigendomsrecht is de verkrijger evenwel verplicht tot betaling van de buitengewone lasten en de oproepen tot kapitaalinbreng waartoe de algemene vergadering van de mede-eigenaars heeft besloten, indien deze heeft plaatsgehad tussen het sluiten van de overeenkomst en het verlijden van de authentieke akte en indien hij over een volmacht beschikte om aan de algemene vergadering deel te nemen.
  
Astrid CLABOTS

VILLA JURIS Advocaten

Geachte,

Als ik het goed begrijp kan ik van de kosten die gemaakt zijn voor grote veranderingen (voorbeeld vernieuwen dak en terassen) geen kosten terugvragen aan de koper aangezien deze kosten nog voor de verkoop zijn goedgekeurd.

Mvg

Jenny De bruyn

Je rekent ze door onder de vorm van een hogere verkoopprijs.  De afgesproken verkoopprijs is inclusief deze al uitgevoerde werken (die een meerwaarde zijn voor het appartement).  Je kan dus achteraf logischerwijs geen extraatjes meer verkrijgen.  Ook het reservekapitaal kan je niet extra opvorderen (tenzij in de compromis overeengekomen)

Vandaar dat vele advertenties dergelijke werken vermelden:  nieuw dak, lift vernieuwd, gevelrenovatie gebeurd, ...

Hoe zit dat met het andeel van het pand in het permanent werkingsfonds? 

Wordt dat niet teruggegeven aan de verkoper en aangerekend aan de koper? 

Indien u met de notie "permanent" duidt op de reserve, luidt het antwoord neen.

Indien u met de notie "permanent" duidt op het permanent aanleggen en gebruiken van een werkingskapitaal, is er wel een pro rata verrekening aan de orde.

Astrid CLABOTS

CLABOTS

Ik pik deze draad terug op.

Hoe gebeurt de verdeling tussen koper en verkoper van de waterrekening in een gebouw met enkel een gemeenschappelijke watermeter.

- Het betreft prive waterverbruik, NIET waterverbruik van gemeenschappelijke delen.

- De eigenaar betaalt hiervoor een maandelijks voorschot dat deel uit maakt van de voorschotten van het werkkapitaal.

Beste

Een afrekening van het verbruik zal uiteraard gebeuren ifv de opname van de watermeter. Ik vind het wel vreemd dat met één gemeenschappelijke watermeter wordt gewerkt : hoe kan men dan ooit privatief gebruik kennen ? Ik twijfel er zelfs sterk aan of dit nog mag.

Afrekening tussen koper en verkoper gebeurt op basis van een jaarlijkse eindafrekening. De datum daarvan valt niet altijd samen met deze van de afrekening tussen koper en verkoper.

Astrid CLABOTS

Dit is een ouder appartementsgebouw uit 1980 met een 70-tal eenheden. Splitsing van de waterrekening gebeurt op basis van de quotiteiten. 

De bewoners betalen maandelijkse voorschotten om de waterfactuur te dekken, bovenop de voorschotten het werkkapitaal. 

De Watergroep factureert maandelijkse voorschotten neem aan vanwege het toch wel behoorlijke volume. 

Afrekening door de Watergroep gebeurt in de loop van het jaar.

Afrekening naar de bewoners toe gebeurt begin januari van het volgende jaar.  

Plaatsing van individuele meters is niet op een realistische manier mogelijk. Beschikbare ruimte is te beperkt en verloop leidingen vergt aanzienlijke verbouwingswerken