Bouwovertreding vastgesteld bij aanvraag voor vakantiewoning

Beste

Een kleine twee jaar geleden kochten wij een woning met daarbij een magazijn. Boven dit magazijn is er een volledig ingerichte ruimte. Deze werd gepromoot als ruimte met veel potentieel (b&b, vakantiewoning enz...) Volgens de eigenaars hadden ze dit een jaar of 4 eerder ingericht, dit blijkt ook aan toestellen zoals de airco, die van 2011 dateert.

Nu is het zo dat wij voor de uitbating hiervan geïnformeerd hebben bij toerisme Vlaanderen, de gemeente enz. Hieruit bleek dat wij een functiewijziging dienden aan te vragen. Op zich redelijk haalbaar, maar bij eerste maal indienen van dit dossier bleek dat de loods eigenlijk korter gebouwd werd dan de vergunning en dat ook de overkapping (soort dakterras) waarlangs de toegang voor de ruimte zich bevindt, niet vergund werd. Hiervoor dient dus een regularisatie aanvraag te gebeuren. Ondertussen hebben wij al een landmeter  aangesteld voor de functiewijziging en nu dient er ook nog een architect bij te komen. Al deze zaken kosten ons beduidend meer dan wat er verwacht werd, dan nog nie gesproken over het verlies door de lange duur hiervan...

Kunnen wij dit op één of andere verhalen op de vorige eigenaars? En welke stappen dienen er daarvoor genomen te worden?

Beste

Een kleine twee jaar geleden kochten wij een woning met daarbij een magazijn. Boven dit magazijn is er een volledig ingerichte ruimte. Deze werd gepromoot als ruimte met veel potentieel (b&b, vakantiewoning enz...) Volgens de eigenaars hadden ze dit een jaar of 4 eerder ingericht, dit blijkt ook aan toestellen zoals de airco, die van 2011 dateert.

Nu is het zo dat wij voor de uitbating hiervan geïnformeerd hebben bij toerisme Vlaanderen, de gemeente enz. Hieruit bleek dat wij een functiewijziging dienden aan te vragen. Op zich redelijk haalbaar, maar bij eerste maal indienen van dit dossier bleek dat de loods eigenlijk korter gebouwd werd dan de vergunning en dat ook de overkapping (soort dakterras) waarlangs de toegang voor de ruimte zich bevindt, niet vergund werd. Hiervoor dient dus een regularisatie aanvraag te gebeuren. Ondertussen hebben wij al een landmeter  aangesteld voor de functiewijziging en nu dient er ook nog een architect bij te komen. Al deze zaken kosten ons beduidend meer dan wat er verwacht werd, dan nog nie gesproken over het verlies door de lange duur hiervan...

Kunnen wij dit op één of andere verhalen op de vorige eigenaars? En welke stappen dienen er daarvoor genomen te worden?

Waarschijnlijk heb je een akte ondertekend met aanvaarding van alle gebreken (incluis bouwovertredeingen) en kan je niets terugclaimen.  Je zal dus eerst je akte moeten uitvlooien (desnoods tegen betaling door een advocaat)

. Had je een eigen notaris bij de aankoop? 

Beste

Alvast bedankt voor de reactie... Wij hadden dezelfde notaris als de verkopers... Ik vermoed ook dat dit in de akte staat, maar ik had ergens gelezen dat als er 'bedrog' is, dat je dan toch nog een kans hebt?

Blijkbaar hebben de verkopers u niet op de hoogte gebracht van de onvergunde toestand.

Kocht u het onroerend goed met het oog op uitbating van …. of bent u na de aankoop er beginnen over nadenken?

Dat de ruimte boven de loods door de verkopers gepromoot werd als ruimte met veel potentieel, zou men kunnen omschrijven als een “verkooptechniek”.

Is er in het verleden door de vorige eigenaars een aanvraag tot functiewijziging bij de gemeente en/of desbetreffende instanties  ingediend?

Hebt u voorafgaand aan de verkoop zelf inlichtingen opgevraagd bij de betreffende diensten?

Kosten van functiewijziging zijn denkelijk niet te verhalen bij de vorige eigenaars.

Het is steeds aan te raden een andere notaris te nemen dan deze van de verkopers /eigenaars.

Hoe is in de akte het onroerend goed omschreven?  (vooral dan de ruimte boven de loods, de toegang, dakterras, overkapping, ….)

Is door de notaris “alle” nuttige en nodige informatie” opgevraagd - kan hij hiervan het bewijs leveren?

Is er in het verleden door de vorige eigenaars een aanvraag /melding bij de gemeente ingediend tot aanleg van overkapping, het dakterras en toegang?

Het is alleszins aan te raden een regularisatieaanvraag in te dienen met het oog op een vergunde toestand.

Het is de realiteit dat u zelf een “bouwmisdrijf” = instandhouding van een onvergunde constructie” pleegt.

Ook al was u niet op de hoogte van het bouwmisdrijf, hebben de vorige eigenaars u de informatie dienaangaande niet gegeven en had u naar alle waarschijnlijkheid het goed niet gekocht indien  u op de hoogte was gesteld van de bouwovertreding, u koopt het bouwmisdrijf mee over en draait op voor de kosten die een regularisatie met zich meebrengen. Deze kosten kan u dan verhalen bij de vorige eigenaars /verkopers.

Hopelijk maar zeer twijfelachtig gaan de vorige eigenaars / verkopers op “uw” verzoek u vergoeden voor de geleden schade.

U zal alleszins moeten overwegen of het sop de kolen waard is een procedure te starten. Procederen kost geld en de uitspraak is maar gekend op het einde van de rit en die rit kan lang zijn. 

Indien er sprake is van bedrog moet dit en bijgevolg ook de schade als gevolg van dit bedrog.

Alleszins moet u bij een advocaat te rade gaan.

Stappen:

Wat uzelf kan doen:

1.        Om er zeker van te zijn dat de notaris alle "relevante" informatie heeft opgevraagd die hij moest / kon opvragen, de notaris aangetekend aanschrijven. Omdat ikzelf ervaren hebt dat onze notaris geen antwoord heeft gegeven op onze vraag (per gewone zending - akte verleden begin jaren 80) zou u  kunnen vermelden dat "indien u geen antwoord krijgt" een copie zult doorsturen naar de orde van notarissen. Dit om te kunnen uitsluiten  dat de notaris fouten heeft begaan.

2.        De vorige eigenaars aanschrijven dat zij u een onroerend goed hebben verkocht dat behept is met een bouwovertreding, waarvan zij u niet hebben op de hoogte gebracht, dat u de kosten van regularisatie aan hen zult doorrekenen, …

3. Bij de gemeente inzage vragen in de registers (stedenbouwkundige inlichtingen) en eventueel bij andere relevante instellingen  opvragen of door de vorige eigenaars een "functiewijzigingsaanvraag" of een regularisatieaanvraag werd ingediend en van alle mogelijks nuttige informatie copie opvragen. Die informatie best schriftelijk, indien nodig aangetekend opvragen. Dit om uit te sluiten dat de gemeente en /of andere instanties fouten hebben begaan.

Hopelijk vallen de noodzakelijke moeite en de kosten die een regularisatie met zich meebrengen mee, zijn de vorige eigenaars /verkopers redelijk zodat een procedure kan vermeden worden..

Omdat  wijzelf de gevolgen nog dragen van het "onwetend" kopen van een onroerend goed behept met een bouwovertreding wil ik anderen behoeden van een lijdensweg die wijzelf na 30 jaar nog aan het bewandelen zijn. 

Het moet wel gezegd dat in ons dossier niet alleen de vorige eigenaars /verkopers (tegen wie wij geprocedeerd hebben en de procedure gewonnen, doch nu onvermogend zijn) maar ook de gemeente én "de vroegere stedenbouw nu de bouwinspectie" op zijn minst gezegd "slinkse stappen" hebben gezet. Die slinkse stappen zijn we maar te weten gekomen (en kunnen te weten gekomen hebben in de loop van onze procedure tegen de vorige eigenaars)

In de meeste aktes staat er dat de verkoper geen weet heeft van bouwovertredingen of andere gebreken. Als je dit zinnetje terug vindt heb je wel een poot om op te staan. Want als hij de aanvraag zelf heeft in gediend in de tijd heeft hij WEL weet van bouwovertredingen. Dus je kan dit in deze situatie zeker winnen. Maar meestal valt die kost wel mee zeker in jouw situatie zal dit best meevallen. Het is niet dat er iets gigantisch is misdaan. De vraag is zelfs of het al expres verkeerd is gedaan of niet. Ik denk dat je best eens op rustige manier met de vorige eigenaar probeert te praten hierover. En misschien kan je wel tot een akkoord komen om de kosten eventueel te delen. Want als je juridische stappen gaat beginnen ondernemen zal het je meer kosten dan gewoon zelf de regularisatie te betalen.