Forfaitaire aanrekening kosten syndicus

De syndicus moet de basisakte toepassen (dus vergoeding versleutelen volgens de quotiteiten omdat dit zo in de basisakte staat)

Als hij dit doet dan alvast op de AV hem dit doen rechtzetten, de rekeningen niet goedkeuren en géén decharge geven. 

Als je toch de rekening per kavel ontvangt de rekening per AS betwisten en het niet betwiste gedeelte tijdig betalen.

Als dat allemaal niet helpt naar de vrederechter.

Op de AV kan een punt op de agenda gezet worden om de basisakte te wijzigen van betaling ereloon syndicus op de quotiteiten naar per kavel.  Dit vereist een 4/5e meerderheid.  De wet op de mede-eigendom zegt dat alle kosten te verdelen zijn naar evenredigheid van quotiteiten of naar evenredigheid van nut.  Voor't ereloon is dit een punt van discussie : sommigen interpreteren de wet als een verplichting om 't ereloon te verdelen volgens de quotiteiten; anderen niet.

Het lijkt mij dan ook onwaarschijnlijk dat een (vrede)rechter akkoord zou gaan om de in de basisakte vastgelegde verdeling per quotiteiten te wijzigen naar een verdeling per appartement. Mocht de AV deze wijziging met 4/5e van de stemmen goedkeuren dan kunnen de "neen"-stemmers binnen de vier maand naar de vrederechter stappen om alsnog de beslissing te laten vernietigen.

Geachte , als 4/5 van de eigenaars de wijziging goedkeuren , kan de basis akte gewijzigd worden

met een notariele akte.

Geachte , als 4/5 van de eigenaars de wijziging goedkeuren , kan de basis akte gewijzigd worden

met een notariele akte.

 ... tenzij één of meerdere van de "neen" stemmers binnen de 4 maand na stemming naar de vrederechter trekt en daar z'n gelijk haalt.

  De wet op de mede-eigendom legt voor zowat alles de verdeling op basis van de quotiteiten op met de mogelijkheid van een verdeling per kavel voor zaken die evenveel nut per kavel hebben.  De verdeling van het ereloon van de syndicus is een grijze zone : 'k Heb de indruk dat jurisprudentie neigt naar verdeling volgens de quotiteiten doch er zijn (recente) basisakten met verdeling per appartement.

 Als dit punt op de agenda komt al zeker "neen" stemmen om bij goedkeuring naar de vrederechter te kunnen trekken.  Kontakteer voorafgaand de mede-benadeelde mede-eigenaars om meer dan 20% neen-stemmen te verzamelen (met volmachten indien nodig)

Geachte

Aan de antwoorden die gebaseerd zijn op de toepassing van de statuten wil ik absoluut geen afbreuk doen.

Evenwel is er een strekking die verdedigt dat de kosten van de syndicus uit deze kostenverdeling vallen, eenvoudigweg omdat men uit gaat van een individuele contractssluiting van elke mede eigenaar op zich me de syndicus om het aandeel in de gemene delen te beheren : contract weliswaar collectief afgesloten via de VME.

In de praktijk wordt deze piste het meest gevolgd...

Astrid CLABOTS

Advocaat

Geachte Meester,

Ik begrijp niet of u nu bedoelt dat verdeling van ereloon nu volgens quotiteiten moet gebeuren of juist niet.

Het is toch wel zéér onduidelijk met die lastenverdeling, het wordt tijd dat de wet daar duidelijkheid in brengt.
Onze RME maakt een contract op met onze nieuwe syndic zonder dat ze daarvoor mandaat van de VME kregen (ik hoor dat wij dan nu zelfs geen syndic hebben)
De oude syndic vermeldde zijn prijs in het contract volgens een "globaal bedrag" en berekende alles volgens quotiteiten, ook voor het ereloon.
De nieuwe syndic VERMELDT in zijn conctract de prijs volgens kavel maar blijkbaar wil dit niet zeggen dat dit altijd  zo berekend wordt (wat voor veel verwarring zorgt). Men moet gaan kijken naar het Reglement van mede-eigendom.
De prijzen in hun contracten gaan natuurlijk puur over het ereloon. 

In ons Reglement van Mede-eigendom lees ik: "de aan de mede-eigenaars verbonden lasten "ZOALS" kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing van de gemeenschappelijke gedeelten worden gedragen door de mede-eigenaars volgens hun quotiteiten in de gemeenschappelijke gedeelten en daar waar vermeld in de basisakte bijkomend volgens verdeelsleutel per gebouw."

Over ereloon volgens quotiteiten wordt er dus "niet direct" gesproken maar "voor mij" is ereloon ook een last verbonden aan de mede-eigendom en het woord "ZOALS" wil zeggen dat dit niet limitatief is, dus kunnen dit nog andere kosten inhouden.
Voor mij dus precies een grijze zone.

Wat moet men dan eisen van de syndic want het overgrote deel van de mede-eigenaars hebben een kleine kavel. 

Volgens basisakte quotiteiten.

Maar de vme kan anders overeenkomen.

Water + lift + onderhoud gemene delen per gedomicilieerde ( wie veel vuil kan maken of verbruikt betaald de meeste kosten)

Gelijkvloers  moet niet mee betalen in de liftkosten

Brandverzekering volgens quotiteiten of oppervlakte van appartement

Ereloon syndicus per appartement ongeacht hoe groot

Onderhoud gang volgens inwoners

Onderhoud tuin volgens appartementen indien enkel als versiering en niet effectief benut door bewoners.

Volgens basisakte quotiteiten.

Maar de vme kan anders overeenkomen.

Water + lift + onderhoud gemene delen per gedomicilieerde ( wie veel vuil kan maken of verbruikt betaald de meeste kosten)

Gelijkvloers  moet niet mee betalen in de liftkosten

Brandverzekering volgens quotiteiten of oppervlakte van appartement

Ereloon syndicus per appartement ongeacht hoe groot

Onderhoud gang volgens inwoners

Onderhoud tuin volgens appartementen indien enkel als versiering en niet effectief benut door bewoners.

Volgens basisakte quotiteiten.

Maar de vme kan anders overeenkomen.

Water + lift + onderhoud gemene delen per gedomicilieerde ( wie veel vuil kan maken of verbruikt betaald de meeste kosten)

Gelijkvloers  moet niet mee betalen in de liftkosten

Brandverzekering volgens quotiteiten of oppervlakte van appartement

Ereloon syndicus per appartement ongeacht hoe groot

Onderhoud gang volgens inwoners

Onderhoud tuin volgens appartementen indien enkel als versiering en niet effectief benut door bewoners.

Als je wil afwijken van de basisakte is een 4/5e meerderheid nodig en moet de basisakte door de notaris aangepast worden.  Ook als je 4/5e haalt kunnen de "neen" stemmers binnen de 4 maand naar de vrederechter trekken om alsnog gelijk te halen.

Als de VME met meerderheid van stemmen de kosten verdeling anders wil doen, moet de basisakte niet gewijzigd worden.

Wat wel dan nog mogelijk is dat later bij een nieuwe eigenaar deze de verdeling van kosten aanvecht bij de vrederechter omdat deze niet in de basisakte staan, ondanks de goedkeuring door de VME met meerderheid van stemmen. Hij zal zich dan niet populair maken in het gebouw als nieuwe eigenaar,  dat is wel zeker.. 

Het verslag van de algemene vergadering in verband met wijziging en verdeling kosten is in princiepe voldoende. Dit is een wettelijk en geldig dokument , vecht iemand dit alsnog aan, dan zal de notaris de eerdere wijzigingen van de VME in de basisakte noteren en aanpassen en de VME zal die extra kosten dan moeten betalen, ook de nieuwe eigenaar.. .. 

Niets belet je uiteraard om dit door een notaris aan de basisakte  als adendum te laten toevoegen, maar is niet strikt noodzakelijk.

Ongeacht welke syndicus het beheer waarneemt zal dan dit adendum moeten volgen om de kosten onder de VME te verrekenen..

Het valt meer dan eens voor dat een VME in de loop der tijd de kosten anders gaat verdelen, als daar elke keer de volledige basisakte moet door gewijzigd worden, zou al te ver gaan. 

Volgens basisakte quotiteiten.

Water + lift + onderhoud gemene delen per gedomicilieerde kan niet want men weet niet wie er allemaal gedomicileerd is, dat weet de syndic niet allemaal en gaat hen ook niet aan.

Lift is ook discussiepunt als je ondergrondse garage hebt denk ik en dan moeten gelijkvloers toch wel meebetalen.

Mijn vraag was vooral over het ereloon of dit ook volgens aandelen is.