Gemeente laat na bouwvergunning over te maken aan 'stedenbouw'

Ben geen expert maar als de gemeente je al wandelen stuurt best ver van wegblijven.  Als de vraagprijs serieus onder de marktprijs ligt dan weet je  gewoonweg dat het stinkt. 

Ik kan alleen maar Kris M bijtreden.

De gemeente wil duidelijk dat dat huis verdwijnt, en daar gaat u weinig aan kunnen veranderen, dus best links laten liggen en verderzoeken.

Prijs is eerder bovenkant van ons budget (zeker niet 'ver onder de prijs' prijs ;) ), ligt voor ons op een zeer interessante plek. Huis is volledig in orde, immo zegt dat het best vaak voorkomt dat er op de gemeente een redelijk irritant antwoord komt (en aangezien zij in de fout gegaan zijn en op de hoogte zijn, is dit dossier hen inderdaad een doorn in het oog), MAAR wat kan de gemeente doen? Zij hebben de vergunningen wel degelijk af geleverd... 

De verkoper moet aantonen dat hij voor de verbouwingen de nodige bouwvergunningen heeft bekomen. Dat blijkt dus geen probleem te zijn. Er is ook geen bouwovertreding vastgesteld noch een rechtzaak lopende omtrent de woning. Problemen kunnen er rijzen indien u binnen het bestaande volume vergunningsplichtige werken wilt uitvoeren. Bij weigering kan u nog altijd in beroep gaan bij de provincie om uw rechten te verdedigen. 

Anderzijds bestaat het vergunningenregister nog niet zo lang en gaat het waarschijnlijk om een administratieve vergetelheid of fout.

In elk geval weet u dat het om een uitdovend woongebied gaat en u in die zin de waarde moet bepalen (hoeveel jaar kan ik er wonen met restwaarde nul euro).

De notaris zal zeker de huidige situatie opvragen bij de gemeente. Zij moeten schriftelijk antwoorden en misschien is het officieel  antwoord dan anders. Voorzie in de compromis of aankoopbelofte in elk geval de opschortende voorwaarde indien zou blijken dat niet alle bouwvergunningen zouden in orde zijn.

De administratie kan soms al vooringenomen zijn met het doel het gebied zo vlug mogelijk in overeenstemming te brengen met zijn voorziene bestemming. (Vooral als het groene jongens zijn)

Heel erkenbaar dat de gemeente niets schriftelijk wil bevestigen en “irritante antwoorden” geeft. Wanneer fouten (uit het verleden en /of in het heden) zijn begaan worden de rangen gesloten.

Blijkbaar heeft de eigenaar /verkoper ter goeder trouw gehandeld en indertijd de wettelijke voorschriften gevolgd en kan hem in principe geen fout ten laste worden gelegd. Hij heeft een bouwaanvraag voor renovatiewerken met bijgevoegde plannen ter goedkeuring bij de gemeente ingediend. Hij heeft de vergunningen verkregen, de renovatiewerken uitgevoerd volgens de verkregen vergunningen en goedgekeurde renovatieplannen.

Inderdaad dat dit dossier stinkt. Blijkbaar heeft de gemeente indertijd een inschattingsfout (bewust, onbewust wordt in het midden gelaten) gemaakt en vergunningen verleend die strijdig zijn met de  geldende, wettelijke voorschriften.

Waren de verleende vergunningen in overeenstemming met de toen geldende voorschriften dan was er nu (ook al ligt de woning  in een natuurgebied, klinkt wel eigenaardig in de oren)  geen sprake van een bouwovertreding, wel van beperkingen verbonden aan een “vergunde” woning dat “intussen” gelegen is in een natuurgebied. 

In dergelijke omstandigheden ligt er meestal een wereld van verschil in wat de gemeente doet, gaat doen  kan, zou moeten doen.

Uiteraard werden en worden verleende vergunningen door gemeenten, Stedenbouw, provincies, ….. al heel lang bijgehouden en ingeschreven in een of andere registers.

Het vergunningenregister en het plannenregister in hun “huidige vorm” bestaan nog niet zo lang. De vorm, welke gegevens, hoe de gegevens moeten worden bijgehouden, actualisatie ,…. is voor alle gemeenten in een meer recent verleden decretaal vastgelegd.

De gemeenten zijn ook verplicht, aan al wie (inclusief burgers) erom vraagt uittreksels uit deze registers af te leveren en stedenbouwkundige inlichtingen mede te delen over een bepaald perceel. 

Alhoewel deze uittreksels en inlichtingen louter ten informatieve titel (maar wel tegen betaling) worden afgeleverd en het gemeentebestuur niet verantwoordelijk is voor de juistheid en de volledigheid van de informatie is het toch aan te raden deze aan te vragen.

Het decreet “openbaarheid van bestuur”, de talrijke informatiekanalen waar burgers heden van gebruik kunnen maken zorgen er voor dat overheidsinstellingen transparanter moeten optreden. Toch kunnen de overheidsinstellingen nog altijd kiezen welke informatie en wat ze verlenen.  Desnoods versteken ze zich dan wel achter een bepaald artikel dat in het decreet is opgenomen.

Wat de gemeente doet en gaat doen:

-       kandiaat/kopers “terecht” afraden om te kopen, maar wel met een kluitje in het riet sturen;

-       haar fouten heeft ze al lang ingedekt. De vergunningen die ze aan de eigenaar /renoveerder heeft verleend, heeft ze niet ingeschreven in de registers. Toevallig??

-        zichzelf verder indekken teneinde niet te moeten opdraaien voor de gevolgen van de fouten die haar ambtenaren (al dan niet bewust) – gemeentebestuur van toen hebben begaan;

-         haar verantwoordelijkheid uit de weg gaan;

-         de vinger wijzen naar de eigenaar /verkoper en alleszins trachten de eigenaar/verkoper (ook al is hij onschuldig instandhouder) laten opdraaien voor de fouten die door de “overtreder” – hier de gemeente zijn gemaakt.

-          afwachten hoe de eigenaar zijn penibele situatie gaat aanpakken.

Wat de gemeente kan en zou moeten doen:

-             open kaart spelen (in alle facetten) met de eigenaar /verkoper – ongewild instandhouder van dit onroerend goed;

-           desnoods de onvergunde woning zelf opkopen (uiteraard aan de prijs die de eigenaar zou hebben gekregen van een vergunde woning);

-          opdraaien voor haar fouten gemaakt in het verleden.

Te weten dat een “eigenaar” van een onroerend goed dat behept is met een bouwovertreding

(ook al heeft die eigenaar geen schuld aan het bouwmisdrijf) uiteindelijk opdraait voor de

gevolgen van het misdrijf door anderen gepleegd. Hij gaat de stappen moeten zetten om uit zijn

penibele situatie te geraken.

De eigenaar mag de woning (ook al zou ze onvergund zijn) te koop stellen – hij moet dan wel de kandidaat /koper op de hoogte brengen van de onvergunde toestand.  Maar die informatie wordt hier al met veel toeters en bellen door de gemeente gegeven terwijl ze aan de effectieve eigenaars niets op papier wil bevestigen.

 Wat de eigenaar kan doen:

-          trachten een overleg te krijgen met de gemeente (die naar alle waarschijnlijkheid dit overleg uit de weg zal gaan, zo niet dan toch naast de kwestie wat gaat uitkramen, sussende woorden uiten, zich versteken achter de strengheid van hogere instanties en van de reglementering, .);

-         de gemeente dagvaarden en trachten haar schuld bewijzen;

-          een schadevergoeding trachten te bekomen. Hier gaat uiteindelijk het schoentje heel hard wringen.

Ook al treft de eigenaar / verkoper geen enkele schuld (is in het bezit van vergunningen, gebouwd volgens de goedgekeurde plannen) en handelt hij ter goeder trouw, hij wordt met de vinger gewezen.

Als eigenaar, de onwetend pleger van een bouwmisdrijf en instandhouder” is hij eerder een “slachtoffer van ….”. Hij is bij voorbaat schuldig aan instandhouding en moet zijn onschuld bewijzen. Hij draait op voor de fouten (onregelmatigheden) begaan door een ander, hier de gemeente. Ook al kan hij “wit op zwart” zijn onschuld bewijzen, daarmee is de “onvergunde” toestand niet opgelost.

Hij zal de stappen moeten zetten om ofwel “de constructie vergund te krijgen” (wat blijkbaar onmogelijk is) en/of een procedure te starten tegen de gemeente. Van de gemeente gaat hij geen “cadeaus” ontvangen. De poppen gaan beginnen dansen wanneer “een schade-eis” wordt ingediend.

Te weten dat overheidsinstellingen (gemeenten, provincies, …) door hun financiële procedurekracht (eerder overmacht) liever een burger fijnmalen om kost wat kost een betaling (schadevergoeding) te vermijden dan hun fouten te moeten toegeven, gaat deze eigenaar (hopelijk van niet) een lijdensweg van enkele jaren tegemoet die men zijn ergste vijand niet toewenst.

Indien het een administratieve (menselijke) fout is dan kan die op een correcte manier (eenvoudig zal het niet zijn) worden rechtgezet. Blijkbaar is dit niet het geval. De gemeente heeft na +/- 25 jaar nog altijd de fout niet rechtgezet. Ze zwaait wel met het feit dat de woning in bouwovertreding is waarbij regularisatie is uitgesloten. Ze laat alleszins uitschijnen dat ze geen enkele schuld treft.  Heel erkenbaar.

Het wordt hoog tijd dat er nagedacht wordt (op beleidsniveau) over de oprichting van een “fonds” voor onschuldige burgers, slachtoffers van bouwovertredingen waarbij:

-            overheidsinstellingen fouten / nalatigheden / malversaties hebben begaan (is een realiteit);

-           waarbij effectieve plegers van bouwmisdrijven als gevolg van de betrokkenheid van overheidsinstellingen niet opdraaien voor de gevolgen van hun misdrijven, de dans hebben kunnen ontspringen omdat die instellingen op de koop toe nog de hand boven het hoofd hebben gehouden van bouwovertreders.

Dit slachtofferfonds kan bijvoorbeeld onder andere  gespijsd worden door de jaarlijkse inkomsten geïnd van boetes aangerekend aan effectieve /terechte plegers van bouwmisdrijven.  

Wij lieten ons oog vallen op een huis. Dit werd door de huidige eigenaar in '90 en '92 volledig gerenoveerd. Hiervoor werden bouwvergunningen afgeleverd door de gemeente. Er werd niks veranderd aan oppervlaktes, buitengevels werden bepleisterd, nieuw schrijnwerk, nieuw dak, alles volgens ingediende en goedgekeurde plannen. ECHTER als ik navraag doe bij de gemeente, zeggen zij, woning is niet vergund en geen mogelijkheid tot regularisatie (intussen natuurgebied + dicht bij autostrade). Ik heb echter de 2 bouwvergunningen, inclusief plannen, gezien. Deze zijn wel degelijk door het college van Burgemeester en Schepenen goed gekeurd en afgeleverd aan eigenaar, die dan ook de verbouwingen, geheel volgens plannen, uitvoerde. 
Blijkt echter dat de Gemeente deze plannen nog had moeten over maken aan Stedenbouw en dit niet gedaan heeft. De Gemeente wil hierover niks schriftelijk bevestigen aan huidige eigenaar, maar bevestigt wel dat de plannen ingeschreven zijn in het planregister... 
Wat zijn nu de risico's bij aankoop van een dergelijke woning? 

Ik veronderstel dat “Bolleke” wil weten wat de risico’s zijn van de aankoop van dit onroerend goed behept met een bouwovertreding. Uitgaande van het verhaal zoals meegedeeld door SI.TH. heeft  de huidige eigenaar ter goeder trouw gehandeld en heeft de gemeente vergunningen verleend tegenstrijdig met de stedenbouwkundige voorschriften. De verleende vergunningen zijn niet ingeschreven in de gemeentelijke registers. 

Een bouwovertreding verjaart nooit. Bovendien is de woning “intussen” gelegen in een natuurgebied. Hier geldt een reglementering met beperktere mogelijkheden  (de reglementering is misschien wel onder grotere invloed van, maar niet alleen gestemd door de groenen).

Wanneer geen enkele regeling (zoals bijv. aanpassingen aan de woning) binnen de huidige reglementering met de overheidsinstellingen (gemeente, inspectie,…) mogelijk is: 

-          blijft de woning volledig in onvergunde toestand en is geen regularisatie mogelijk.

De notaris vraagt bij de gemeente informatie op (stedenbouwkundig uittreksel en stedenbouwkundige inlichtingen uit het vergunningen en plannenregister) én bij andere diensten.

De gemeente gaat  enkel de informatie genoteerd in de registers doorgeven  én de notaris informeren over de uitgevoerde renovatiewerken (de plannen zijn in haar bezit) in overtreding met de  stedenbouwkundige voorschriften.  

 De notaris moet  in het kader van de huidige reglementering  de toestand van onvergundheid in de aankoopakte vermelden. Mogelijks wil de notaris de vergunningen noteren die door de gemeente verleend maar niet ingeschreven zijn in de registers (op verklaring van de verkoper). Dus de koper heeft weet van de werkelijke toestand.

Door de aankoop  wordt de volgende eigenaar “instandhouder van de bouwovertreding” met  kennis over de bouwovertreding. 

Deze volgende eigenaar /instandhouder zal “meer dan waarschijnlijk” met dezelfde zo niet grotere problemen worden geconfronteerd dan de huidige eigenaar.

Een bouwovertreding gaat van de ene naar de andere eigenaar over (ook al werd de volgende eigenaar niet geïnformeerd). De verjaringstermijnen beginnen vanaf de akte van aankoop terug te lopen.

Mogelijks is de Inspectiedienst - vroegere Stedenbouw (via o.a. bepaalde databanken)  op de hoogte en/of wordt door de gemeente op de hoogte gebracht van de veranderde eigendomstoestand van het onroerend goed. Ook kan een mogelijke klacht (indien gegrond) van een of andere gebuur eveneens aanleiding geven tot een bezoek van Inspectie.  De gemeente zal hoogstwaarschijnlijk de onschuld zelve spelen zoals ze hier al 25 jaar doet. Inspectie zal noodgedwongen haar ogen sluiten voor onregelmatigheden (indien die al bewezen zijn of kunnen worden bewezen).

Inspectie (vroegere Stedenbouw):

-       heeft geen weet van de vergunningen indertijd verleend door de gemeente aan de vorige eigenaar - de gemeente heeft ze niet ingeschreven in de gemeentelijke registers;

-       gaat / kan geen rekening houden met die verleende vergunningen;

-       kan /zal binnen de wettelijke termijnen (in natuurgebieden gelden andere verjaringstermijnen) een bezoek brengen en een proces-verbaal van vaststelling  opmaken;

-       zal in het P.V. o.a. vermelden: 

          - de huidige eigenaar is instandhouder van de “bouwovertreding” die de vorige eigenaar /bouwvertreder heeft begaan;

          - al wat in overtreding is gebouwd en gerenoveerd;

          - relevantie informatie uit de aankoopakte.

De nieuwe eigenaar /instandhouder gaat niet door de correctionele rechtbank gedagvaard worden. Een correctionele straf wordt niet gevorderd -  hij heeft het “(bouw)misdrijf” niet gepleegd.

Mogelijks stuurt Inspectie aan op

-       volledige afbraak, of gedeeltelijke afbraak met aanpassingswerken;

-       of op  een betaling van een meerwaardeboete. 

Te weten dat een meerwaardeboete wordt gevorderd teneinde de eigenaar een “tijdelijke gunst van genot” te verlenen. Aldus wordt op deze wijze uitstel van afbraak en/of herstel in de vorige toestand verleend. Met betaling van een “meerwaardeboete” verdwijnt de onvergunde toestand niet.

Indien de nieuwe eigenaar / instandhouder niet ingaat op de eis van Inspectie zal hij gedagvaard worden met het oog op veroordeling omwille van  instandhouding van de bouwovertreding. 

Afhankelijk van wat Inspectie heeft gevorderd zal de rechter oordelen over afbraak, aanpassingswerken of betaling van een meerwaarde.

Ingeval  een meerwaardeboete werd gevorderd en de eigenaar is veroordeeld tot betaling van een meerwaarde, wordt aan de veroordeelde eigenaar de keuze gelaten om ofwel een meerwaardeboete te betalen ofwel binnen een bepaalde termijn afbraak en/of herstel in de vorige ‘vergunde toestand’ uit te voeren. Indien de eigenaar kiest voor betaling van de meerwaarde verdwijnt de bouwovertreding niet en blijft de onvergunde toestand bestaan.

Vermits hij bij de aankoop in kennis was gesteld en weet heeft van de bouwovertreding kan de eigenaar/instandhouder de eventueel “geleden” schade niet verhalen bij de vorige eigenaar .

De verleende vergunningen kunnen eventueel wel worden voorgelegd die door de gemeente zijn verleend doch in een gerechtelijke procedure wordt het spel gans anders gespeeld. De gemeente  (lees de verzekering waarbij de gemeente  is aangesloten voor dergelijke fouten, onregelmatigheden)   gaat daar gretig gebruik van maken.

De zeer reëele risico's zijn 

- een bezoek van Inspectie - een proces-verbaal van Inspectie en

             een voorstel tot betaling van een meerwaardeboete of een verplichting tot afbraak en/of gedeeltelijke aanpassing;-

- een dagvaarding en

een procedure (bij niet naleving van wat in het Pv is opgenomen);

            een veroordeling tot volledige afbraak, gedeeltelijke afbraak of betaling van een meerwaardeboete;

- de moeilijke zo niet onmogelijke doorverkoop (misschien de waarde van de grond)

- vooral slapeloze nachten en een lijdensweg.