Raad gezocht - projectgrond

Misschien eens op de dienst omgeving van de gemeente te rade gaan ?  Er zijn misschien mogelijkheden om de grond na afbraak van bestemming te doen veranderen, waardoor het volledig bouwgrond voor woningen wordt.  Dan kan de waarde stijgen en zijn er wellicht meer geïnteresseerden om er een woonblok op te zetten ?

www.arcopolo.com

Na afbraak van de handelsgebouwen veranderd inderdaad de bestemming van de grond, maar helaas in ons nadeel. Na afbraak mag het niet opnieuw bebouwd worden. Eerst werd er verondersteld dat dit wel zou mogen, maar bij navraag bij de gemeente bleek dus van niet. 

Momenteel hebben we al een aantal geïnteresseerden die zichzelf spontaan aangeboden hebben vanaf ze wisten dat de vorige eigenaar gestorven is, en wij dus nu nieuwe eigenaar zijn. We hebben verder geen 'reclame' gemaakt dat we het eventueel zouden verkopen. 

Even ter bevestiging.. Als je 19m gevel mag zetten, 20 meter diep op gelijkvloers & 10 meter diep op 1e verdiep en dakverdiep. Dan heb je toch ruimte voor 8 mooie appartementen?

Dan heb je beneden 4 gangen van 5 op 20 en boven 4 duplexen.  Die duplexen kan je voldoende licht geven doch de appartementen beneden niet daar je moeilijk lichtstraten op de terassen van de duplexen kan voorzien.  Voorts zal er wel een verplichting tot garages/parkeerplaatsen opgelegd worden: vooraan garages en 2 appartementen met enkel ramen achteraan. Als je 1 garage per wooneenheid moet voorzien dan worden het 3 heel grote of 4 grote bel-etages.

Met je tweede schatting zit je al met een kleine 300€/m2 excl afbraakkosten.  Is de grond daar zo veel duurder?  

Het is gelegen op een hoek van twee straten, naar mijn gevoel genoeg mogelijkheden om lichtinval te creeëren. Verder mag er ook een ondergrondse garage geplaatst worden. En eventueel verder in de tuin (zo'n 600m² die niet bebouwd mag worden) kunnen en mogen parkeerplaatsen aangelegd worden.

Wij hebben geen idee wat de gemiddelde prijs is voor grond in onze regio, of eender welke regio. We zijn zelf nog jong en zijn ook maar in deze wereld gesmeten nadat we dit pand geerfd hebben. Het is ons nooit echt duidelijk waar we moeten zijn met welke vragen, vandaar dat ik hier onze (domme) vragen post. 

Neem een goeie architect onder de arm, die jullie daarin kan begeleiden.

www.arcopolo.com

Kan je een architect aannemen zonder dat je effectief zelf gaat bouwen etc?

Verder waren we ook bang voor het kostenplaatje dat bij een architect komt kijken. We hebben zelf geen idee hoeveel zoiets zou kosten, maar gokken dat dat wel om flink  wat euros gaat...

Natuurlijk kan je een architect onder de arm nemen louter in een adviserende rol.

Het kostenplaatje ?  Tja, als hij voor jou het probleem kan oplossen en misschien zelfs een betere oplossing kan bieden dan wat je zelf maar voor ogen houdt, dan brengt je dat ook op en dus rendeert deze investering in een architect.

Nu geraak je er niet uit.  Dan heb je misschien veel meer dan verwacht.  Aan jullie de keuze.

www.arcopolo.com

Je kan een architect vragen, nog liefst ieamand uit de eigen gemeente, om een voorstudie te doen bij Stedenbouw. Heb ik voor mijn huis ook gedaan, waar ik een cohousing voor singles van wil maken. Zo is een nieuwbouw-optie bij mij net geen optie gebleken, te weinig units om de dure nieuwbouw betaalbaar gerealiseerd te krijgen. Zo'n voorstudie is niet vreselijk duur, maar dan heb je tenminste een stevige uitvalsbasis om de mogelijkheden te verkennen. En een tip: kijk eens naar Wooncoop (jonge Belgische wooncoöperatie) of vzw Samenhuizen als je mede-bewoners en/of investeerders zoekt... Succes en blijven dromen. Een droom met een plan wordt een doel he!

Chris Troffaes

Ik vraag mij eigenlijk af wie je het best een studie laat maken over wat nu precies kan en mag op het perceel grond. Uiteindelijk moet het ganse rijtje van stedenbouwkundige plannen of wat de benaming vandaag ook mag zijn, doorgenomen worden. Is de BPA nog van toepassing, is er al een RUP? Een landmeter zal misschien beter zijn weg vinden in al die plannen dan een architect. Een lokale architect kan ook al geindoctrineerd zijn door een stugge houding van de stedenbouwadministratie van wat mag en niet mag. Zie ook de mogelijkheden na om in beroep te gaan bij het provinciebestuur indien uw plannen niet expliciet verboden zijn volgens de plannen van ruimtelijke ordening.

Anderzijds is het ook de bedoeling van de Vlaamse overheid, mede door de betonstop, om de beschikbare bouwgronden zo optimaal te benutten. Lees meer woningen per ha, en meergezinswoningen (appartementsgebouwen)  toe te laten waar dit voorheen niet toegelaten was.

Dus heel wat mogelijkheden. Vermijdt dat u het perceel grond verkoopt voor een habbekrats en dat u nadien moet vaststellen dat "uw" droom toch kon gerealiseerd worden.

Hugo C, waarom zou een landmeter meer van de bouwvoorschriften afweten dan een architect ? En waarom zou een plaatselijke architect geindoctrineerd zijn door zijn stedenbouwadministratie ?  Hier in Malle wordt ook stug gehandeld, maar ik blijf wel aan de kant staan van mijn cliënten.  Meer nog, ik zal die (toekomstige) client beter kunnen inlichten over wat mogelijk is, hier in de gemeente, maar tegelijk ook kunnen inlichten over wat mogelijk zou moeten zijn, en dan is het aan de client om te beslissing of hij mooi in de pas blijft lopen of dat hij aanvraagt waar hij recht op heeft (met het risico om een beroepsprocedure te moeten opstarten na een weigering van bouwvergunning).

www.arcopolo.com