Gemene muur of niet?

Voor mij is het logisch en juridisch correct dat jij moet doen wat in je bouwvergunning staat; nl de niet gebruikte delen van zijn muren afwerken zoals opgelegd omdat je als tweede je bouwvergunning aangevraagd hebt.

Niet gebruikte delen van scheidsmuren zijn nooit gemeenschappelijk.  Ze worden mogelijks slechts gemeenschappelijk gemaakt als ze in gebruik genomen worden.  Wie heeft geprocedeerd?  Jij of je buur?  Wat was de claim? 

Wat je dikwijls ziet is de stedebouwkundige verplichting voor de tweede op de contouren van de eerste te volgen zodat er geen blote muurvlakken overblijven doch dit was duidelijk bij jullie niet het geval.

Het is inderdaad logisch dat we via een bouwvergunning verplicht kunnen worden vrijstaande muren te beschermen met hoogwaardige materialen bij nieuwbouw of vernieuwbouw. Hier betreft het de binnenmuur van de buren met isolatieplaten van 6cm aan de buitenkant, geen buitenmuur. Wij hebben, nadat zij 10j lieten uitschijnen dat ze dit zouden afwerken en na een brief van onze architect aan hun architect zonder reactie, inderdaad opgeêist dat ze dit zouden afwerken. Nu blijkt zelfs volgens de vrederechter dat het gemeenschappelijke habitat geen gemeenschappelijk muur is omdat we elk onze eigen muur gezet hebben.

Uw buur zal naar EPB-regelgeving ook niet voldoen omdat er reeds een beschermd volume is aangebouwd. Het niet-aangebouwde muurdeel zal zijn EPB--verslaggever moeten inbrengen als buitenmuur dus een Umax van 0.24!

Met 6cm isolatieplaten komt men er niet, vermoedelijk XPS en geen pur. Zij zullen dus 8cm extra XPS moeten aanbrengen boven uw terrein of een volledige nieuwe PUR-plaat van 12cm. Aangezien jullie woning er al stond en zij als aanpalende eigenaar op de hoogte waren, hadden zij hun plannen moeten aanpassen. 

Hoe is de reactie van uw EPB--verslaggever als je hem het probleem voorlegt?

Zij hebben als eerste een bouwvergunning verkregen (2maand voor ons) en zijn dus wettelijk de eerste bouwer. Ons huis was volledig afgewerkt voor zij begonnen, maar blijkbaar is wettelijk de eerste vergunde de eerste bouwer. In onze bouwvergunning staat dat wij 'alle niet afgewerkte bouwdelen van de buurgebouwen moeten afwerken met hoogwaardige materialen' als voorwaarde van 2e bouwer. Volgens onze architect ging het over het afwerken van de buitenmuur die zij moeten plaatsen en indien in de onmogelijkheid door technische beperkingen (bvb boven ons dak) zelf voor de leien of dergelijke als buitenmuur moesten zorgen. De rechtbank oordeelt nu dat we geen gemeenschappelijke muur hebben omdat we elk onze eigen muur gezet hebben tegen de perceelgrens en wij de afwerking van de isolatieplaten en zelfs hun hoekpannen van hun dak op ons moeten nemen.

Zij hebben als eerste een bouwvergunning verkregen (2maand voor ons) en zijn dus wettelijk de eerste bouwer. Ons huis was volledig afgewerkt voor zij begonnen, maar blijkbaar is wettelijk de eerste vergunde de eerste bouwer. In onze bouwvergunning staat dat wij 'alle niet afgewerkte bouwdelen van de buurgebouwen moeten afwerken met hoogwaardige materialen' als voorwaarde van 2e bouwer. Volgens onze architect ging het over het afwerken van de buitenmuur die zij moeten plaatsen en indien in de onmogelijkheid door technische beperkingen (bvb boven ons dak) zelf voor de leien of dergelijke als buitenmuur moesten zorgen. De rechtbank oordeelt nu dat we geen gemeenschappelijke muur hebben omdat we elk onze eigen muur gezet hebben tegen de perceelgrens en wij de afwerking van de isolatieplaten en zelfs hun hoekpannen van hun dak op ons moeten nemen.

Ik kan er wel de logica van inzien, maar ze vergeten een belangrijk deel namelijk de isolatie van de scheimuur van uw buur die in contact is met de buitenomgeving. De EPB regelgeving vereist een U-waarde van het aangebouwde muurdeel van max 0.6W/m²K (4cm minerale wol is voldoende), maar voor het niet aangebouwde muurdeel moet een U-waarde bekomen worden van max 0.24W/m²K (12cm PUR-isolatie). Het is nu te zien wat zij bedoelen met afwerken maar m.i. is isoleren daar niet bij inbegrepen. Uw buur zal zijn gevel dus beter moeten isoleren vooraleer u kan afwerken. Zoniet is het vrijwel zeker dat uw buur een boete en strafpunten zal  meekrijgen van VEA via hun EPB-verslaggever.

Een 6 tot 10 cm isolatie (naargelang het type isolatie) zal dus extra over uw eigendom hangen. Bespreek het eens met uw EPB-verslaggever omtrent de juistheid van mijn redenering. Dit om te vermijden dat u na de afwerking uw buur verplicht is toch nog bijkomende te isoleren of gewoonweg u aansprakelijk stelt. Dus laat daar duidelijkheid over bestaan vooralleer u "hoogwaardig afwerkt".

Omgekeerd, wanneer een rijwoning wordt afgebroken (bv voor de aanleg van een weg of oprit) wordt de gemene muur met de buur een buitenmuur die moet voldoen aan de EPB-regelgeving. Hier is het m.i. logisch dat de afbrekende eigenaar de muur voldoende isoleert en bekleedt.

het betreft hier de EPB voorwaarden uit april 2007, toen hebben wij in al onze buitenmuren 6cm isolatieplaat gestoken en waren in orde met de EPB. Een deel van hun uitstekende muren (achterbouw) met 6 cm isolatie werd door ons reeds afgewerkt met gevelsteen, zoals onderling overeen gekomen. Het betreft enkel nog het deel boven het dak waar we geen gevelstenen op onze dakpannen kunnen metsen, die reeds met lood waren afgewerkt, dat zij gewoon omhoog geplooid hebben met risico op waterinfiltratie.

De situatie wordt me nu duidelijker. Indien de bouwvoorwaarden de afwerking van de zijgevel opleggen zal je zuiver juridisch er niet onderuitkunnen. Ik begrijp dat uw buur de hoger uitkomende scheimuur 10 jaar geleden reeds heeft voorzien van 6cm isolatie (pur of XPS?). 

De Vlaamse regering heeft zich  nu tot doel gesteld dat tegen 2050 alle woningen in Vlaanderen zouden voldoen aan de isolatienorm 2015! Hoe dit zal uitgewerkt worden is nog niet zo duidelijk maar een piste is dat bij verkoop van een woning een lijst zal opgemaakt worden met de te nemen isolatiewerken om te voldoen aan de isolatienorm 2050 en een raming van de kosten. 

Dus nu nog investeren in een isolatie die niet voldoet aan die isolatienorm is weggegooid geld. Misschien kan je deze argumenten gebruiken om de kosten van de bekleding te delen. Uiteindelijk zal zijn bijkomende isolatie, mogelijks tot 10cm over uw eigendom hangen en dat heeft ook zijn waarde.