Aandelen appartement

Als uw quotiteiten verhoogd zouden worden moeten die van de andere appartementen zakken om op 10.000sten te blijven.  (Tenzij natuurlijk de noemer mee verhoogd)

Bewoon je een gelijkvloers appartement met tuin waarin je een veanda wenst te plaatsen?  Of wil je een terras dichtmaken.  Oppervlakte terras/tuin speelt ook mee om de quotiteit te bepalen.  

VME zal alvast zijn akkoord moeten geven voor de werken als je t volgens het boekje wil doen ...

Ik vermoed dat geen van beiden gelijk heeft:

- als 2600/100000 55m² vertegenwoordigt dan is de equivalente totale oppervlakte 2115m².

- de nieuwe equivalente totale oppervlakte wordt 2115 + 10=2125m²

-Uw aandeel wordt (55 + 10)/2125 = 3059/100000

-de andere zullen een lagere quotiteit krijgen. Immers de 459 quotiteiten die u bijkrijgt komt bij de anderen globaal in mindering. Alle quotiteiten tesamen moeten terug 100000 opleveren.

Maar om het juist te berekenen zou je de huidige totale opdeling van het gebouw moeten kennen. kelders en autostaanplaatsen hebben gewoonlijk een kleinere impact dan een appartement, maar dat is meer natte vingerwerk.

De quotiteit van een appartement in een appartementsgebouw is onder andere afhankelijk van de oppervlakte van het privatieve gedeelte (dus inclusief terrassen en privétuinen).

Als je nu op je privéquotiteit iets aanbouwt geeft dit geen enkele invloed op deze privéquotiteit of de quotiteit van het gebouw. Je moet wel een toelating krijgen van de algemene vergadering om deze uitbreiding te verwezenlijken want je verandert het uitzicht van het gebouw. Zij kunnen wel voorwaarden opleggen,  maar geen voorwaarden om de quotiteiten te veranderen.

De quotiteit van een appartement in een appartementsgebouw is onder andere afhankelijk van de oppervlakte van het privatieve gedeelte (dus inclusief terrassen en privétuinen).

Als je nu op je privéquotiteit iets aanbouwt geeft dit geen enkele invloed op deze privéquotiteit of de quotiteit van het gebouw. Je moet wel een toelating krijgen van de algemene vergadering om deze uitbreiding te verwezenlijken want je verandert het uitzicht van het gebouw. Zij kunnen wel voorwaarden opleggen,  maar geen voorwaarden om de quotiteiten te veranderen.

Daar zal de algemene vergadering toch anders over oordelen denk ik. Uitbreiding van uw privatief deel in een pand geeft automatisch aanleiding tot een hogere herberekend quotiteit. 

Als uw quotiteiten verhoogd zouden worden moeten die van de andere appartementen zakken om op 10.000sten te blijven.  (Tenzij natuurlijk de noemer mee verhoogd)

Bewoon je een gelijkvloers appartement met tuin waarin je een veanda wenst te plaatsen?  Of wil je een terras dichtmaken.  Oppervlakte terras/tuin speelt ook mee om de quotiteit te bepalen.  

VME zal alvast zijn akkoord moeten geven voor de werken als je t volgens het boekje wil doen ...

Als lid en bestuurder van VME's kan ik enkel bevestigen dat de quotiteit niet verandert. Een verandering van quotiteit zou het privatief gebruiksrecht (hogere orde) schenden. 

De quotiteit is trouwens notarieel vastgelegd in de splitsingsakte (basisakte). Dit kan je enkel veranderen als er nieuwe gemeenschappelijke delen bijkomen of verdwijnen (bvb bij hogere opbouw met nieuw appartementen en nieuwe gemeenschappelijke delen tot gevolg). Enkel een nieuwe wet (onlangs) of een verandering in gemeenschappelijke delen kan een verandering van de basisakte teweegbrengen. De bestuursleden van de VME, als gemandateerden  van de algemene vergadering (AV), zijn enkel collegiaal bevoegd voor de beslissingen van interne orde en de boukhoudkundige controle van de rekeningen van de VME bij de syndicus. Het mandaat van de AV kan bijkomend ook aan de bestuursleden van de VME een financiële vrijheid (bvb 2500 Euro op jaarbasis) om niet dringende investeringen te doen. 

Ik heb zo 2 zaken meegemaakt in verschillende gebouwen. 

vb zaak: gelijkvloers verhuurd aan een horeca bedrijf. Wenst zijn zaak uit te breiden met een veranda (25 m² - geen bouwvergunning vereist) op het (privatief) terras boven het ondergronds garagecomplex. De eigenaar heeft dit gemeld aan de syndicus die het doorgespeeld heeft aan de VME. Het enige wat de VME (bevoegd voor de interne orde) en de syndicus hebben kunnen doen (na consultatie van een advocaat) is wijzen op de basisakte waar de kleuren en materialen van het gebouw beschreven staan en verplicht werden gesteld. Er werd wel gewezen op de verantwoordelijkheid van de eigenaar dat kosten (direct of indirect) aan het gebouw (nu en in de toekomst) ten gevolge van de nieuwe constructie aan de eigenaar (privatief) kunnen worden toegewezen.

Je moet dit niet melden aan de gemeente of stad (minder dan de x m² nodig voor een bouwvergunning en geen structurele wijziging). Het KI verandert ook niet bij kleine wijzigingen, dus geen aangifteplicht.

Je moet enkel de syndicus op de hoogte brengen van uw gedetailleerde intenties (dus voor dat de werken aanvangen) en deze zal dit voorleggen aan het bestuur van de VME. Eis ook in uw brief een redelijke antwoordtermijn van de syndicus, waarna u ervan uit gaat dat uw plannen mogen verwezenlijkt worden zoals in uw melding beschreven staat. De VME kan u randvoorwaarden opleggen of uw project gemotiveerd verbieden. Als u niet akkoord bent met de motivatie, moet je een advocaat inschakelen om u raad te geven.

Nogmaals, je kan de quotiteiten niet veranderen. Zij staan beschreven in de basisakte.

Als de basisakte zou veranderen op dit punt, zouden alle aankoopaktes van alle appartementen, garages en kelders moeten herschreven worden, waar deze quotiteiten verplicht in vermeld worden. Daarom heeft de wetgever enkel uitzondering gemaakt voor zichzelf en in het geval er een uitbreiding is van het gebouw met bijkomende gemene en privatieve delen. Enkel in deze gevallen mag er een aanhangsel aan de basisakte gemaakt worden dat geen verandering van bestaande koopaktes tot gevolg heeft. Alle nieuwe verkoopaktes moeten dan wel volgens het gedateerde aanhangsel worden verleden.

Voorbeelden van randvoorwaarden die de VME u kan opleggen voor de overkapping van het terras.

1. verwijzen naar de basisakte waar de borstwering deel uitmaakt van het buitenaanzicht en u opleggen dat aan deze borstwering niet mag geraakt worden. Men kan u zelfs een minimumafstand van de borstwering opleggen om in alle veiligheid onderhouds- en herstelwerken aan de gevel van het gebouw mogelijk te maken.

2. u verplichten van een architect en een stabiliteitsingenieur aan te stellen die de stabiliteit van het terras met de nieuwe constructie berekent inclusief windbelasting. De architect moet de werken opvolgen. U moet tevens kunnen voorleggen dat er een 10-jarige aanspraakelijkheid bestaat na de oplevering van deze nieuwe constructie door de architect en stabiliteitsingenieur. Het contract met de architect en de stabiliteitsingenieur moet vermelden dat de VME, als derde partij, kan beroep doen op deze aansprakelijkheid indien er noodzaak toe is, Dit recht van de VME kan en mag niet beperkt worden de rechten van de privatieve eigenaar, opdrachtgever.
Motivatie: Het bestuur van de VME moet bewijzen dat zij alle voorzorgsmaatregelen nemen om de mogelijke kosten van alle medeeigenaars te beperken en zelfs verhinderen als er risico's bestaan dat het gebouw verkeerd belast wordt. Anders zal het bestuur waarschijnlijk geen ontlasting krijgen van de leden van de volgende AV. 

3. u verplichten om te voldoen aan de wetgeving over het gebruik van glas in gebouwen, door een certificaat voor te leggen dat er voor de constructie gehard glas werd gebruikt.

4. verwijzen naar de basisakte voor het kleurgbruik van de zichtbare steilen van de nieuwe nieuwe constructie.

5. u verplichten ervoor te zorgen dat de waterafvoer van het terras niet wordt veranderd (zelfde spreiding of gebruik van een bestaande waterafvoer) zodat er geen nieuwe hinder kan ontstaan voor onderliggende privatieven.
Motivatie: het bestuur van de VME kan hiervoor verwijzen naar hun opdracht om de interne orde te bewaren.

Geachte

Indien u wenst dat de berekening van de quotiteiten wordt aangepast, zit er niets anders op dan dit voor te leggen aan de AV en te duiden waarom u dit vraagt. Indien u "een punt" heeft, zal men zich akkoord moeten verklaren met een herberekening. Dit laat u noodgedwongen best over aan de vastgoedprofessional (notaris, landmeter expert, e.a....) die op basis van expertise en gebruiken een berekening zal voorstellen. Niets staat u in de weg om ook deze expert uw vragen of bedenkingen over te maken.

Staat de AV dit niet toe, kunt u zich tot de Vrederechter wenden.

Zelf berekeningen gaan doorvoeren en invoeren, heeft weinig draagkracht of zin... Niet in het minst nu er wel wat mogelijk is (toepassing coefficiënten, nutscriterium,...)

Astrid CLABOTS

CLABOTS

Astrid CLABOTS

CLABOTS

De quotiteit van een appartement in een appartementsgebouw is onder andere afhankelijk van de oppervlakte van het privatieve gedeelte (dus inclusief terrassen en privétuinen).

Als je nu op je privéquotiteit iets aanbouwt geeft dit geen enkele invloed op deze privéquotiteit of de quotiteit van het gebouw. Je moet wel een toelating krijgen van de algemene vergadering om deze uitbreiding te verwezenlijken want je verandert het uitzicht van het gebouw. Zij kunnen wel voorwaarden opleggen,  maar geen voorwaarden om de quotiteiten te veranderen.

Toch minstens enkele bedenkingen. Als het gebouw een gemeenschappelijke stookinstallatie heeft en de eigenaar wenst ook de verwarming uit te breiden dan zal dit zeker aanleiding geven tot wijziging van de quotiteiten. Geeft de verbouwing aanleiding tot een verhoging van de bewoonbaarheid met het aantal personen dan zal dit ook aanleiding zijn tot een wijziging van de quotiteiten. Het is niet omdat er een rechtspraak is dat dit daarom juist is.

De quotiteit van een appartement in een appartementsgebouw is onder andere afhankelijk van de oppervlakte van het privatieve gedeelte (dus inclusief terrassen en privétuinen).

....

Toch minstens enkele bedenkingen. Als het gebouw een gemeenschappelijke stookinstallatie heeft en de eigenaar wenst ook de verwarming uit te breiden dan zal dit zeker aanleiding geven tot wijziging van de quotiteiten. Geeft de verbouwing aanleiding tot een verhoging van de bewoonbaarheid met het aantal personen dan zal dit ook aanleiding zijn tot een wijziging van de quotiteiten. Het is niet omdat er een rechtspraak is dat dit daarom juist is.

Al deze zaken die je aanhaalt zijn privatieve kosten die niet deel uitmaken van de quotiteits verdeling van kosten. Gemeenschappelijke verwarming uitbreiden, wordt gemeten met een energiemeter (verplicht door basisakte) en wordt separaat afgerekend buiten de quotiteitsverdeling. De bewoonbaarheid verhogen of verminderen (dit gebeurt het meeste: een kleine kamer wordt een berging of dressing, kinderen die uit het appartement vertrekken, een gescheiden kind die terug komt bij de ouders, ...) is ook een privatieve zaak en is geen aanleiding tot melding of veranderen van quotiteit. Zelfs gemeenschappelijke delen bijkopen, door bvb garages op te kopen in het gebouw om een fietsenstalling te crëeren, is geen aanleiding tot veranderen van de individuele quotiteit. In dit geval kan men wel de noemer van de quotiteit verminderen met de equivalentie van de aangekochte garages. Dit is waarschijnlijk een van de weinige redenen waarom er een nood voor verandering in de quotiteit in de AV of door de rechter wordt aanvaard.