Kan je een eigendom inbrengen bij het aanvragen van een nieuwe lening?

Dus op de opbrengsteigendom loopt ook nog een lening? Ik vermoed dat je dat wel gedeeltelijk kan laten meetellen maar enkel als je bij je eigen bank blijft. Wat maakt dat je positie daar voor te onderhandelen over een nieuwe lening wat zwakker wordt.

Voor de opbrengsteigendom heeft u naar alle waarschijnlijkheid een hypothecaire lening afgesloten bij uw bank. M.a.w. er is een hypotheek gevestigd op het gebouw in het voordeel van uw Bank. 

Als u bij dezelfde bank terug een hypothecaire lening wenst af te sluiten dan zal zij terug uw maandelijks inkomen nagaan, de huurgelden inbegrepen, om uw financiële draagkracht te bepalen. 

Over het algemeen voorziet de Bank in haar contracten de mogelijkheid om andere hypothecaire waarborgen die zij heeft aan te spreken, in dit geval uw opbrengsteigendom, indien bij uitwinning de eerste hypotheek onvoldoende zou zijn. Andere mogelijkheid is dat zij een bijkomende hypothecaire inschrijving vermelden op uw opbrengsteigendom.

Gaat u bij een andere Bank dan kan zij enkel akte nemen van uw inkomen uit verhuring, maar kunnen op uw opbrengsteigendom enkel een een hypotheek in 2de rang nemen dwz dat bij uitwinning de eerste bank voorrang heeft op de gelden van het opbrengsteigendom en het  overschot voor de 2de bank is.

Hoi,

Wat Hugo schreef is wat ik al schreef maar wat uitgebreider uitgelegd. Uit ervaring weet ik dat andere banken vaak geen risico willen lopen met een hypotheek in tweede rang. Daarom ben je verplicht bij je eigen bank te blijven waardoor zij je niet meer de hoogste korting moeten geven. Onderhandelen wordt dan moeilijk en dat weten ze.

Probeer dus zeker nog een andere bank te vinden die het wel wil doen zodat je sterker staat in een onderhandeling over je tarief.

Beste Barbara DL

Er bestaan zeker mogelijkheden om je ontleenmogelijkheden te optimaliseren. Als je nu al een lening met hypotheek lopen hebt op de andere woning die je verhuurt, dan kan je gewoon een nieuwe kredietopvraging vragen bij de bank van je huidige lening en zonder kosten en dit voor het bedrag dat je reeds hebt afbetaald. Je kan ook polsen om het restbedrag dat je nodig hebt kan opgenomen worden via een mandaat of kredietbeloft op dezelfde woning (als deze meer  waard is als het krediet dat reeds werd opgenomen). Hierdoor vermijdt je al de schrijfkosten voor de lening bij een notaris. Je hebt toch geen hypothecaair krediet meer nodig voor belastingaftrekken, want ze bestaan niet meer voor de eigen woning (= gedeelte Vlaanderen in de bellastingaangifte)

Als de bank in dit laatste geval zijn winstmarge probeert te optimaliseren (= uitgewonnen kost bij de notaris vertalen in interesten aan de bank) Kan je ook eens gaan kijken of een andere bank u geen interessant voorstel kan doen . In jullie geval kan je in je onderhandeling met je eigen bank en door jullie strategie bloot te leggen (ik ga ook kijken om mijn bestaande lening te herfinancieren in dit kader - dus je zegt in feite ik zou kunnen bij u vertrekken als je me geen interessant voorstel doet) wel tot een interessante oplossing kunnen komen bij je eigen bank. 

Succes!

Er bestaan zeker mogelijkheden om je ontleenmogelijkheden te optimaliseren. Als je nu al een lening met hypotheek lopen hebt op de andere woning die je verhuurt, dan kan je gewoon een nieuwe kredietopvraging vragen bij de bank van je huidige lening en zonder kosten en dit voor het bedrag dat je reeds hebt afbetaald. Je kan ook polsen om het restbedrag dat je nodig hebt kan opgenomen worden via een mandaat of kredietbeloft op dezelfde woning (als deze meer  waard is als het krediet dat reeds werd opgenomen). Hierdoor vermijdt je al de schrijfkosten voor de lening bij een notaris. Je hebt toch geen hypothecaair krediet meer nodig voor belastingaftrekken, want ze bestaan niet meer voor de eigen woning (= gedeelte Vlaanderen in de bellastingaangifte)

De hypothecaire lening is vorig jaar aangegaan. Op die lening zal er dus nog niet veel kapitaal afbetaald zijn en het zal dus ook niet de moeite lonen om dit nu al terug op te nemen. Er worden immers in de meeste gevallen ook dossierkosten aangerekend en dit maakt het in  het geheel niet interessant.

Maar het loont zeker de moeite om eerst bij dezelfde bank een voorstel van lening op te vragen. Maar niet alle banken blijken vandaag zo happig om leningen toe te staan. Dat is mijn ervaring bij 3 grote banken I.., K..,B..

Men kan het blijkbaar niet goed aan dat zij leningen moeten verstrekken aan historisch lage rentevoeten. Dat je als spaarder zelf maar 0,01% intrest krijgt, deert hun dan ook weer niet. Anderen, kredietbemiddelaars bv, kunnen soms met heel interessante voorstellen afkomen (aan 0.84%!). Dus het loont ook altijd de moeite elders uw licht eens op te steken. Maar je mag u ook niet blind staren op het verschil van enkele tienden procenten. In euro's betekent het niet veel per maand en in uw belastingsaangifte  na aftrek van uw intresten in de KI's van uw onroerende goederen wordt er +-40 à 50% gerecupereerd. Soms doe je er beter aan bij uw eigen bank te lenen, niettegenstaande je enkel tienden % meer betaald, maar naar de toekomst toe kan het gunstiger utikomen.

Of de lening nu 1 jaar oud is of 10 jaar oud, maakt in feite niets uit voor de logica van denken en werken door mij beschreven. Het feit dat de bank een garantie (hypotheek)  bezit op een woning die meer waard is dan de lening (kan ook geherwaardeerd worden met de actuele huurprijzen), maakt dat vraagsteller deze positie kan aankaarten en gebruiken in zijn  voordeel bij de bank. Dat de hypotheekheropname klein is na 1 jaar verhindert niet dat de bank nog steeds een garantie bezit om meer te lenen zonder bijkomende notariskosten te moeten maken.

Ik heb dit zelf gedaan bij verschillende aankopen en heb bvb een hypothecair mandaat gegeven op een andere woning om de zekerheid van de bank te verhogen als de eerste hypotheek op een eerdere woning niet voldoende was. Trouwens bij iedere nieuwe lening vragen de banken ook om al uw rekeningen te kunnen globaliseren in geval van schulden (= bijkomende garantie voor betalingen). Ik  heb kredietopeningen op bestaande hypotheken en mandaten ook verschillende keren heropgenomen ook na korte periodes en dat heeft steeds kostenmatig in mijn voordeel gewerkt. Ik heb zelfs eenmalig een pandwissel toegepast bij verkoop van een gehypotheceerd goed, waardoor kredietopeningen konden blijven lopen en daar dat nieuwe goed in de pandwissel meer waarde had, kon  ik nog meer gebruik maken van kredietopeningen bij een nieuwe aankoop.

Dus beste Hugo C., hoelang je afbetaald hebt speelt geen rol. Je bank cliëntwaarde wordt bepaald op hetgene je kan afbetalen en op hetgene je in totaal bezit en kan garanderen (ook via actieve rekeningen). De 80% regel is enkel bij de eerste kredietopening van groot belang omdat de bank niet weet wat de klant aankan en de bank wil zijn lening laten garanderen (hypotheek) zodat de bank nooit verlies kan leiden. Vanaf een volgende bezit begint de klantrelatie te spelen en wordt dit laatste belangrijker.

Het zal zijn zoals de Bank het evalueert. Ik merk alleen dat de banken strenger geworden zijn in het toekennen van hypothecaire leningen mede onder druk van de Nationale Bank van België, de gewijzigde wetgeving en de rechtspraak bij wanbetaling van de ontlener.