Uitbreiding appartement bovenop het gemeenschappelijk dak

Begin met op stedebouw te vragen of je wel een bouwlaag mag toevoegen.  Gemeenschappelijk dak overnemen moet niet want je creert op uw kosten een nieuw gemeenschappelijk dak.  Je kan de VME bv wel voorstellen om (deels) op uw kosten het overblijvend deel van het dak te vernieuwen.  Deze besparing en de gewijzigde quotiteiten zouden de medeeigenaars over de streep moeten trekken.  

Ws ga je goedkoper af zijn door een nieuw appartement te kopen dat aan uw wensen voldoet en het huidige te verkopen dan die ingrijpende verbouwing die mogelijks een technische uitdaging wordt.

Misschien een architect zoeken die dit voor niets wil doen ?  Je kan ook een notaris zoeken die op die basis wil werken ?  En een aannemer ...

www.arcopolo.com

Vergeet niet dat je de "bouwgrond" niet gratis hebt. Vooreerst is er natuurlijk de vergoeding van alle mede-eigenaars. Zij zijn in verhouding tot hun quotiteiten eigenaar van een deel van het plat dak.

Een tweede kost is het "bouwrijp" maken van het plat dak. De huidige dakbedekking is afhellend. Hoe is het gesteld met de bestaande aanwezige isolatie. Ga je alles verwijderen tot op de betonnen dakplaat, of ga je opvullen zodat je een vlakke ondergrond bekomt. In elk geval moet je de dakbedekking doorbreken om op de bestaande draagmuren verder te bouwen. Op plaatsen waar er geen onderliggende dragende muur is zal je extra versteviging moeten voorzien door stalen of betonnen balken. In elk geval zal je oude overblijvende dakbedekking degelijk moeten afwerken tegen de nieuwe constructie.

De bouwkosten zullen ook hoger liggen dan normaal. Enerzijds door de beperkte omvang, maar ook door de hoogte van het bouwproject. De mede-eigenaars zullen niet akkoord gaan dat bouwmaterialen worden aangevoerd via de personenlift. Dus buiten nog een werfkraan voor aan- en afvoer van bouwmaterialen. 

Constructief  moet je er over waken dat je de bestaande bouw zo weinig mogelijk extra belast om te vermijden dat er zich belangrijke zettingen, lees barsten, voordoen in de onderliggende appartementen. Dus lichte bouwmaterialen en als dakuitvoering een houten roostering, zeker geen beton! Blijft ook de verhoging van de bestaande verluchtingskanalen en schoorstenen, ook moet er een prive trap voorzien worden met plaatsverlies op het bestaande appartement.

Als je alle kosten gaat samentellen zul je merken dat je voor die prijs er heel wat andere mogelijkheden zijn, zoals Kris reeds heeft gesuggereerd.

Beste Wim,

Je zit met een probleem: je bent eigenaar van quotiteiten in een gebouw. Je bent dus op  geen enkele manier eigenaar van het gebouw. Je quotiteiten kan je dus enkel uitbreiden door aankoop van bijkomende quotiteiten.

Dus wat jij wil is het gebouw uitbreiden en in deze uitbreiding een stuk privatief kopen dat vertegenwoordigd wordt door bijkomende quotiteiten.

Alles wat je wil doen moet trouwens door de VME beslist worden en moet ook in opdracht gebeuren van de VME (wettelijke eigenaar van het gebouw). Natuurlijk heb jij medebeslissingsrecht in de VME, waardoor je mee je prioriteiten kan bepalen zoals alle andere mede eigenaars. Maar het is de VME die bepaalt hoeveel uitbreiding zij wensen (1 verdiep, 2 verdiepingen ... of meer of minder), met welke architect en studiebureau er wordt samengewerkt en wie de werken zal uitvoeren. De VME moet zich hiervoor laten bijstaan door de syndicus. en de VME bepaalt ook de verkoopprijs van de nieuwe privatieve gedeeltes, want de eventuele opbrengst (winst) moet toegekend worden aan de reserves van de VME. Bij de meeste uitbreidingen is "winst" de voornaamste reden waarom de mede eigenaars instemmen, omdat dan andere kosten proportioneel worden verminderd of andere grotere ingrepen gelijktijdig kunnen gebeuren en hierdoor gedeeltelijk kunnen gefinancierd worden.

Inderdaad.  De waarde van een appartement bestaat uit een deel constructie en een deel grondwaarde.  Dat laatste wordt proportioneel verdeeld volgens de quotiteiten.  Als uw quotiteit verhoogt (en die van de andere medeeigenaars dus verlaagt) is het de logica zelve dat je de andere eigenaars vergoedt voor de verloren grondwaarde (of zoals ik hoger al suggereerde het equivalent investeert in het geboiw (bv een volledige dakvernieuwing betalen)

Beste Kris,

Jij, in je uitleg, veronderstelt nog steeds dat je eigenaar bent van een gebouw. Dit is niet waar met een appartement. Je bent ook geen eigenaar van een identificeerbaar stukje grond of van die stenen die je onmiddelijk ziet en die je privatief appartement omringen.

Je bent wel eigenaar van een aandeel in het gebouw dat voorgesteld wordt door quotiteiten (gelijkaardig met aandelen in een bedrijf).

Afwijkend met bedrijfsaandelen heb je met de aankoop van een appartement een exlusief recht op een privatief gebruik van een ruimte binnen een bepaald gebouwd volume en je hebt ook het niet exclusieve recht op het gebruik van een gemeenschappelijk volume binnen en buiten het gebouwd volume. De beide rechten worden beschreven in de basisakte van het gebouw en in de notariële akte van de aankoop van het appartement, waar het privatieve gedeelte wordt beschreven.

Het wettelijk principe van de basisakte (of splitsingsakte, omdat dit ontstaat op  het ogenblik van de opdeling) is dat de privatieve eigenaars solidair medeeigenaar worden in het gebouw (privatief en gemeenschappelijk) en de grondrechten (kan eigendom maar kan evengoed recht van opstal, leasing of andere rechte zijn). Wettelijk wordt dan ook bepaald dat enkel de vereniging van medeeigenaars (VME) eigenaar is van het gebouw en dat deze instaat voor alles (klein en groot onderhoud, verzekeringen, ....). De VME is ook exlusief bevoegd voor bouwaanvragen en voor rechten die verleend worden aan derde partijen. De wet bepaalt met welke meerderheden de VME beslissingen kan nemen voor welke bevoegdheden. Dit is dwingende wetgeving, waardoor hier niet van kan afgeweken worden (ook niet in afwijkende onderhandse of contractuele bepalingen, inclusief notariëel geregistreerde bepalingen).

Dus jouw uitleg die uitgaat  dat je anderen moet compenseren is volledig gegenstrijdig met de wetgeving op het mede eigendom. Want je bent als privatief eigenaar geen eigenaar van het gebouw (enkel mede eigenaar) of de gronden en dus helemaal niet bevoegd om zulke werken uit te voeren. Je mag ze zelfs niet aanvragen, je mag geen omgevingsvergunning aanvragen, je mag niets.

Je mag enkel delen in de kosten en je mag anderen overtuigen om bepaalde werken wel of niet uit te voeren, maar alles moet eerst gestemd worden binnen de meerderheden die vastgelegd worden door de wetgever. Het bestuur van de VME is wel verplicht om uit te voeren wat de VME heeft opgelegd als dit met de wettelijke meerderheid werd beslist. De VME moet zich ook steeds (wettelijk) laten bijstaan door een syndicus die er moet voor zorgen dat er steeds genoeg  financiering aanwezig is voor het uitvoeren van de beslissingen van de VME.

Daarom is ook het standpunt van de vraagsteller verkeerd en kan dit nooit op deze manier (zelfs met compensatie aan andere mede eigenaars) uitgevoerd worden. Vraagsteller is eenvoudigweg niet bevoegd in deze materie.

Beste Kris,

.....

Je mag ze zelfs niet aanvragen, je mag geen omgevingsvergunning aanvragen, je mag niets.

Je mag enkel delen in de kosten en je mag anderen overtuigen om bepaalde werken wel of niet uit te voeren, maar alles moet eerst gestemd worden binnen de meerderheden die vastgelegd worden door de wetgever. Het bestuur van de VME is wel verplicht om uit te voeren wat de VME heeft opgelegd als dit met de wettelijke meerderheid werd beslist. De VME moet zich ook steeds (wettelijk) laten bijstaan door een syndicus die er moet voor zorgen dat er steeds genoeg  financiering aanwezig is voor het uitvoeren van de beslissingen van de VME.

Daarom is ook het standpunt van de vraagsteller verkeerd en kan dit nooit op deze manier (zelfs met compensatie aan andere mede eigenaars) uitgevoerd worden. Vraagsteller is eenvoudigweg niet bevoegd in deze materie.

De aanpak van Wim is goed: hij gaat zijn plan voorstellen op de AV. Het is dan aan de syndicus om alles in goede banen te leiden. Zelfs als er nog geen akkoord is  mag Wim zelf een omgevingsvergunning indienen. De enige voorwaarde is dat de vertegenwoordiging van de eigenaars (VME) op de hoogte is dat hij een omgevingsvergunning gaat aanvragen. Een bekomen vergunning is gerelateerd aan het onroerend goed, niet aan de aanvrager. Eenmaal de vergunning verworven moet dan wel het nodige gedaan worden om de vergunning over te dragen.

Het is vergelijkbaar met het probleem van kip en ei. Men kan hemel en aarde verzetten om een akkoord binnen de VME te bereiken om dan achteraf te moeten vaststellen dat er geen omgevingsvergunning kan worden bekomen. Omgekeerd is evengoed mogelijk. Dus als er niet direct een akkoord is kan hij al beginnen, op zijn kosten, met een omgevingsvergunning aan te vragen. Best toch al eens overleggen met de syndicus en ook al eens de totale kostprijs inschatten. Misschien dat met de verkoopwaarde van zijn appartement (de regegistratierechten kunnen deels gerecupereerd worden) en de kosten van de uitbreiding heel wat andere mogelijkheden bied. En dan komen we terug op op de conclusie van Kris.

Zelfs als je eigenaar bent van het volledige gebouw, je hebt dan niet af te rekenen met een VME, is het zeldend lonend om uit te breiden met een dakappartement. 

Nee Hugo,

Wim kan wettelijk geen omgevingsvergunning indienen, hij is hiervoor niet bevoegd.

Enkel de syndicus is bevoegd als operationeel orgaan van de VME om een omgevingsvergunning in te dienen.

Nee Kris,

Wim kan wettelijk geen omgevingsvergunning indienen, hij is hiervoor niet bevoegd.

Daar hebt u het mis Luc,

Dat kan wel. De enige voorwaarde is dat de eigenaar op de hoogte is (in dit geval vertegenwoordigd door de VME). De eigenaar kan het zelfs niet verhinderen.

Hugo,

Daar heb je het mis! 

Kijk maar naar de wet op het mede eigendom en naar eender welke basisakte van een gebouw.