Uitbreiding appartement bovenop het gemeenschappelijk dak

Beste Luc,

  Omdat mijn reacties kort zijn waren de bewoordingen misschien niet helemaal juridisch correct ;-)

  Als de quotiteiten veranderen veranderen de percentages MEDEeigendom in de grondwaarde.  Ik zou dit als buurappartement dus niet accepteren zonder gepaste vergoeding.  Dit mag bv een extra inbreng zijn in door de VME te betalen kosten - bv betalen van een volledige dakvernieuwing.  Dit kan relevant zijn in een verre toekomst als de VME beslist het (af te breken) gebouw te verkopen aan grondwaarde minus afbraakkosten en de eigenaars uit te betalen.

Beste Kris,

Ik weet wel dat je je gevoelens over dit onderwerp correct weergeeft.

De wetgever heeft al deze discussies (is dus ook kost aan rechtzaken voor de gemeenschap/ voor de staat) willen vermijden. Kan jij je voorstellen dat iemand een wijziging aan het gebouw aanbrengt en met 13 andere eigenaars (in dit geval heeft het gebouw van vraagsteller 14  appartementen) moet onderhandelen. Want volgens jouw logica is dit een individuele onderhandeling, iedere eigenaar heeft een ander zicht op zijn verliespost en een ander zicht op de meerwaarde van de ander. ... voor de ene eigenaar kan de dakbedekking prioriteit zijn (zoals jij bvb aangeeft), terwijl voor de andere eigenaar het wegwerken van een vochtinfiltratie op een zijmuur prioriteit kan zijn of nog een andere zal de verbetering van EPC hoger inschatten als voordeel (bij verkoopvan het appartement) en zal prioriteit willen leggen op de verbetering van de minder goede of gebrekkige isolatie van het gebouw, enz...

Daarom heeft de wetgever beslist dat het gebouw (de stenen, de grond, de ondergrond, het dak, de nutsvoorzieningen, ...) altijd gemeenschappelijk blijven en alleen vertegenwoordigd worden door quotiteiten "aandelen in " van het gebouw. De individuele eigenaar kan dan ook enkel beslissen over de kleur en het behang binnen in het privatief gedeelte en kan bvb ook niet beslissen over de buitenkleur van de ramen, de kleur van de gang of de lift , enz... De juridische eigenaar blijft steeds de VME (vandaar dat iedere VME een ondernemingsnummer moet hebben). Het is enkel de VME die kan beslissen, die een omgevingsvergunning kan indienen, die rechten kan toekennen binnen het wetgevend kader (dit is bvb. de aanstelling van een syndicus), ... en als er bovendien een gekwalificeerde meerderheid bestaat binnen de vertegenwoordigers van de quotiteiten, die het eigenaarschap van de VME vertegenwoordigen.

Trouwens als een gebouw wordt uitgebreid, veranderen de bestaande quotiteiten niet. Er worden enkel nieuwe bijkomende quotiteiten gecreëerd en de hoeveelheid wordt bepaald door de notaris die daarvoor een formule (uit de goede praktijken) moet hanteren. Met deze oplossing heeft de wetgever verhinderd dat alle eigendomsakten van bestaande eigenaars moeten herschreven worden, men verandert  enkel de basisakte (splitsingsakte want er is een nieuwe splitsing). Ook deze nieuwe basisakte moet eerst worden goedgekeurd voordat de notaris deze mag registreren en dus bindend maken. De kosten voor de nieuwe basisakte moeten ook verdeeld worden over alle quotiteiten van de VME. De syndicus zorgt er dan ook voor dat iedere mede-eigenaar een kopij (op papier of elektronisch) bekomt van deze gewijzigde basisakte.