Isolatie over perceelsgrens

Je verhaal is niet 100% duidelijk maar je buur moet gewoon op zijn kant van de perceelsgrens blijven, zijn architect had dit moeten voorzien. Hij moet zijn isolatie maar op zijn stuk zetten en niet over jouw dak op jouw grond gaan bouwen. Of staat je dak over de perceelsgrens?

Staat uw woning volledig op uw eigendom? Met  rijwoningen stond in het verleden de gemene muur gewoonlijk op de perceelscheiding dwz de helft van de muur staat op uw eigendom, de andere helft op het perceel van de buur. Tot voor een tiental jaren was het gebruikelijk dat de bouwheer gewoon verder bouwde op de scheimuur en dit over de volle dikte van de muur. In vele gevallen werd het uitstekende deel nog eens bekleed men leien.

Sinds de EPB-regelgeving is een en ander gewijzigd. Bij nieuwbouw moet de scheimuur tussen beide woningen een U-waarde hebben van maximaal 0.6W/m2K. Bij een stenen muur is kan dit enkel bekomen worden door 4cm minerale isolatie aan te brengen en vervolgens een nieuwe dragende muur te voorzien. De scheimuur zou er dus als volgt kunnen uitzien: de oude gemene muur met dikte 28cm, 4cm minerale wol en 14cm snelbouw.  Om te voldoen aan de epb-regelgeving moet uw buur ook nog de wachtgevel isoleren. 

Het is dan ook ergens normaal dat uw buur u aanspreekt als hij de scheimuur wil isoleren. Alles inbegrepen zou de isolatie dus 10 tot 15cm over de oude gemene muur komen, dus nog perfect op zijn eigendom! De aansluiting met uw dak is altijd een moeilijke oefening omdat u altijd de mogelijkheid moet hebben om uw dak te herstellen of te vernieuwen. Anderzijds moet uw buur er ook voor zorgen dat er bij u geen waterinfiltratie wordt veroorzaakt. De beste metode lijkt mij nog altijd om een waterkering te voorzien in bladlood van 2mm die enerzijds op de nieuwe muur aansluit en anderzijds de pannen van uw dak afdicht.

Maar over het statuut van de nieuwe scheimuur is het laatste woord nog niet gezegd. In de veronderstelling dat voor  de oude scheimuur elk voor de helft eigenaar is, dan zal bij een eventuele nieuwbouw op uw perceel ook een nieuwe dragende scheimuur moeten opgericht worden. U zal dan de helft van de 4cm isolatie moeten overnemen maar ook +-16cm grond van uw buur. Bij volledige nieuwe verkavelingen komt de eerste scheimuur op 2cm van de perceelscheiding, 4cm isolatie en vervolgens terug een muur van uw buur op 2cm van de perceelscheiding. 

Maar bij u staat of valt alles naargelang de oude scheimuur volledig uw eigendom is of reeds gemeen is.

Mijn muur staat op mijn grond, de perceelsgrens is de mijn tussen beide gevel stenen. Zij denken dat dit normaal is omdat ze verplicht zijn 12cm isolatie te plaatsen om dat dan maar over ons dak te doen. We wisten van niets tot ze nu aan de balken van het dak zijn begonnen en we de oversteek merkten. Het voorstel dat ik ze gisteren stuurde om dit op papier te zetten om de perceelsgrens te behouden gaan ze voorlopig niet in mee. "ze zijn nog niet aan de isolatie" terwijl het dak natuurlijk wel gelegd wordt. Er was oorspronkelijk ook een kleine discutie ivm de tuinmuur van wie die was want ze wilden deze afbreken. Hun architect schreef ons op mail dat hij gemeenschappelijk was, maar toen de landmeter zijn paaltjes kwam zetten (de ruwbouw stond er toen al) bleek de muur van ons te zijn. Dit vinden wij ook raar. wij denken dat de architect daar verkeerd heeft geoordeeld (anders ga je dat toch niet op mail zetten) en dat de perceelsgrens niet is waar hij dacht. Ook de dakwerker zei dit weekend "ik gebruik een halve steen van de muur", ik vermoed dat hij ook dacht dat het gemeenschappelijk is. Hij was dan ook verwonderd dat we samen naar het paaltje van de landmeter gingen en hij zag waar de perceelsgrens valt. 

Wij willen hen gerust die isolatie laten plaatsen maar we willen het wel correct. Momenteel moeten we zelfs nog kijken naar de uitlaat van onze gasketel, want doordat zij 15cm opzij komen zou het zelfs kunnen dat die pijp ook moet verzet worden. En uiteraard gaan wij hier de kosten niet voor op ons nemen.

De vraag is natuurlijk of we de werken (dit weekend gaan ze waarschijnlijk gewoon door met het dak) kunnen stoppen of we hen eventueel een aangetekend schrijven moeten richten dat we momenteel niet accoord gaan met de oversteek op onze grond en ze mogelijk nadien op hun kosten het dak terug moeten laten aanpassen. 

Hoe was de oorspronkelijke toestand? Stond er een oud gebouw op de plaats van de nieuwe woning? Is er al gecontroleerd of er in het verleden een overname van de gemene muur is gebeurd?

Verder is er ook het Burgerlijk Wetboek

Overeenkomstig artikel 653 van het Burgerlijk wetboek wordt iedere muur, in de steden en op het platteland, gemeen te zijn, wanneer hij , en dan , of nog wanneer hij tot scheiding dient tussen binnenplaatsen en tuinen, en zelfs tussen omheinde erven in de velden; een en ander indien er  noch .

Dus als je geen bewijs hebt van het tegendeel is de muur gemeen!

Het is nu aan uw buur om te bewijzen dat u en de landmeter ongelijk hebben.

Maar, in het geval dat de scheimuur volledig op uw eigendom staat mag zijn dak geen cm over uw eigendom hangen! U kan akkoord gaan met isolatie, maar zijn dak mag niet oversteken. Als u later ook een nieuwe woning wilt optrekken moet dat kunnen zonder op zijn dak een deel af te breken.De gevelbekleding en isolatie kan u eventueel (door uw buur ) dan laten verwijderen en vervangen door een meer geschikte of dunnere isolatie.

U zou in elk geval uw buur per aangetekend schrijven kunnen melden dat zijn dak niet mag oversteken over uw eigendom en hij derhalve de uitstekende constructie van balken moet verwijderen. 

Was de dakconstructie reeds bij de bouwaanvraag zo ontworpen?

Gewoon niet toelaten, ze hebben een fout gemaakt en hebben nu nog de mogelijkheid om alles te corrigeren.

Er stond nooit een gebouw, ik woon hier bijna 25 jaar. Onze muur staan volgens de aftekening duidelijk op ons perceel. Ik heb geen controle gedaan van gemeenheid, ik wist zelfs niet dat ze de muur mogelijk moeten overnemen. De landmeter die de opmeting en plaatsing van de grens heeft gedaan is dus wel die van hen. 

Nu was er eerder een klein dispuut over een tuinmuur die ze weg wilden. Hun archtitect zei dat deze gemeen was, stond in het verlengde van mijn gevel maar de muur is nu weg (op de foto waar de baksteen is zie je nog een rest van paal in de grond) en nu heeft de landmeter de paaltjes gezet en was de muur plots wel van ons. 

Ik vrees dat hun architect een fout gemaakt heeft bij het inschatten of interpreteren van de perceelsgrens. Want een architect mag toch niet liegen. Toen mijn man hem dit weekend belde om te vragen of hij dat wist dat de dakwerker een deel van onze pannen wil slijpen wist hij van niets. En hij negeert ons volledig, ook de bouwheer heeft iets van "we zijn nog niet aan de zijgevel bezig". Nee maar als het dak er ligt....

Wij zijn gaan kijken naar de plannen maar aangezien ze nergens geen afmetingen op de plannen stonden en ze bij de gemeente zeiden dat er leien tegen kwamen, kunnen wij onmogelijk weten dat ze over de perceelsgrens gingen komen. Ik heb nu het plan opgevraagd en wat ik krijg is dus idd zonder afmetingen

Op plan te zien is hun muur op +-4cm van jullie muur opgericht met daartussen isolatie. Hun dak mag dus hoogstens die 4cm uitsteken en niets meer (op het zicht steken de balken +-4cm uit). De isolatie van het gedeelte boven jullie dak zal vlug 15cm innemen. Het aanbrengen van isolatie op een wachtgevel  wordt algemeen aanvaardt omdat dit voor de "lasthebber" geen of minimale hinder kan geven. 

Maar laat in geen geval aan jullie dak werken, pannen verwijderen of versmallen. Uw buur moet zorgen dat er geen  hemelwater bij jullie kan binnendringen door een waterkering te voorzien boven op de bestaande dakpannen. Bladlood dat deels op de nieuwe muur is bevestigd en de eerste 30cm van uw dakpannen goed omsluit is aan te bevelen. Bij hevige regenval kan de wachtmuur heel wat water opvangen en dat moet via uw dak afgevoerd worden.

Naar de toekomst toe is het wat koffiedik kijken, maar indien er ooit beslist wordt om zelf  een nieuwe woning op te trekken, moet de isolerende gevelbekleding verwijderd worden en eventueel het dak van uw buur aangepast worden. 

U zou enkele zakens op papier kunnen vastleggen

- de isolatie van 12cm zou bestaan uit een eerste laag van 4cm, te bevestigen op de nieuwe muur, die dan altijd kan blijven bestaan bijeen eventuele nieuwbouw aan jullie zijde  en een tweede laag van 8cm met de latten en leien die bij een eventuele nieuwbouw aan jullie zijde zal moeten verwijderd worden op kosten van de buur.

- eventuele aanpassingen aan zijn dak op zijn kosten worden uirgevoerd

Wat dan met de perceelsgrens, moet de muur dan niet overgenomen worden want deze is duidelijk van ons.

En wat met het bericht van onze notaris dat na 30 jaar de perceelsgrens verlegd wordt als hij over de grens isoleert. Ergens moeten we dat toch op papier zetten dat dit (volgend een standaard overeenkomst) geen eigendomsoverdracht is. Want daar draait het bij ons om. 

Op plan te zien is hun muur op +-4cm van jullie muur opgericht met daartussen isolatie. Hun dak mag dus hoogstens die 4cm uitsteken en niets meer (op het zicht steken de balken +-4cm uit). De isolatie van het gedeelte boven jullie dak zal vlug 15cm innemen. Het aanbrengen van isolatie op een wachtgevel  wordt algemeen aanvaardt omdat dit voor de "lasthebber" geen of minimale hinder kan geven. 

Maar laat in geen geval aan jullie dak werken, pannen verwijderen of versmallen. Uw buur moet zorgen dat er geen  hemelwater bij jullie kan binnendringen door een waterkering te voorzien boven op de bestaande dakpannen. Bladlood dat deels op de nieuwe muur is bevestigd en de eerste 30cm van uw dakpannen goed omsluit is aan te bevelen. Bij hevige regenval kan de wachtmuur heel wat water opvangen en dat moet via uw dak afgevoerd worden.

Naar de toekomst toe is het wat koffiedik kijken, maar indien er ooit beslist wordt om zelf  een nieuwe woning op te trekken, moet de isolerende gevelbekleding verwijderd worden en eventueel het dak van uw buur aangepast worden. 

U zou enkele zakens op papier kunnen vastleggen

- de isolatie van 12cm zou bestaan uit een eerste laag van 4cm, te bevestigen op de nieuwe muur, die dan altijd kan blijven bestaan bijeen eventuele nieuwbouw aan jullie zijde  en een tweede laag van 8cm met de latten en leien die bij een eventuele nieuwbouw aan jullie zijde zal moeten verwijderd worden op kosten van de buur.

- eventuele aanpassingen aan zijn dak op zijn kosten worden uirgevoerd