Open of halfopen bebouwing?

Als je een schriftelijk akkoord hebt van de toenmalige buur-eigenaar sta je al heel sterk. In feite heb je een erfdienstbaarheid bekomen voor licht in elk geval en misschien zicht ook. Op welke hoogte zijn de vensters geplaatst? Staan er bepaalde voorwaarden in die toelating waardoor je toch kan verplicht worden om ze te verwijderen? . Volgens het Burgerlijk Wetboek mag je geen venster plaatsen op minder dan 190cm van de perceelsgrens. Maar die overtreding is ondertussen ook verjaard (na 10 of 12 jaar), dus daar kan men ook niet op terugvallen.

Indien men verkavelt zal men rekening moeten houden met die feitelijke toestand en voldoende afstand houden. Het is dus af te wachten hoe de verkavelingsvergunning zal aangevraagd worden. Indien men een woning voorziet tegen uw muur kan je bezwaar indienen, ook indien men uw zicht en licht sterk zou beknotten.

Maar dat zijn onderwerpen waar al veel rechtzaken zijn over gevoerd.

Het venster is geplaatst op ca. 2 meter boven de grond (gezien vanaf de buitenkant). Er zijn verder geen voorwaarden opgenomen in het akkoord met de toenmalige eigenaar. Mijn inziens gaat het hier inderdaad over een voortdurende zichtbare erfdienstbaarheid die nu toch al 50 jaar stand houdt. 

Rekening houden met de feitelijke toestand mits er al kan worden verkaveld dan, want dit lijkt mij toch zeer onwaarschijnlijk, gelet op de ligging in agrarisch gebied of zie ik hier iets over het hoofd? In hoeverre dient er te worden 'verkaveld' indien men zou gebruik maken van de afwerkingsregel? Waarschijnlijk bestaan ook hiervoor juridische of notariële achterpoortjes of dergelijke...

Ik ben het niet eens met Hugo.  Je vind ook heel veel info die stelt dat de buur door bestaande lichten/zichten in veel situaties niet mag beperkt worden in z n bouwmogelijkheden. 

Het recht is idd verworven maar als het bouwgrond is en t worden percelen voor gesloten bebouwing dan zal er een muur voor uw venster komen.  De overeenkomst met de vorige eigenaar is niet tegenstelbaar aan de nieuwe eigenaar.  Maw voor de nieuwe eigenaar bestaat de overeenkomst niet omdat ze niet in zijn akte staat.

wordt het een open bebouwing dan mogen er bv hoge beplantingen voo uw raam komen.

Als t verkaveld wordt zou k met de verkavelaar gaan spreken om een strook van 2 of  3 meter te kopen aan marktprijs.  Vergeet niet dat zij sterke juridische diensten hebben die de wetten en jurisprudentie terzake tot in de puntjes kennen.

Wat betreft de aanwezigheid van de vensters zelf kan men u moeilijk tot verwijdering verplichten. Om te beginnen kan er al discutie zijn of het hier gaat om uitzicht of om enkel licht. Volgens het burgerlijk wetboek zouden de vensters zich minstens 2.60m boven de vloer moeten bevinden op een gelijkvloerse verdieping, wat hier niet het geval is. Een conclusie zou kunnen zijn  dat als het minder dan 2.60m is dit dan valt onder zichten, maar met enige realiteitszin mogen we aannemen dat de vensters enkel de bedoeling hebben om licht in de woning te brengen en geenszins als uitzicht kunnen bestempeld worden.  Die wet behandelt lichten en uitzichten en is in feite bedoelt om hinderlijke nieuwsgierigheid op het eigendom van uw buur te vermijden.

Dan is er ook het feit dat uw buur-bouwheer in feite geen rekening moet houden met de aanwezigheid van de vensters in uw muur en hij dus een muur mag oprichten naast uw muur en zodoende alle licht afsluit. Maar  gelet op de schrfitelijke toelating en er geen bijkomende voorwaarden zijn zou je mogen veronderstellen dat deze lichtinval verzekerd blijft zolang de woning er staat.

Maar het zal afwachten zijn hoe een eventuele verkavelingsaanvraag en bouwvoorwaarden zullen opgesteld worden en hoe uw eventuele bezwaren zullen behandeld worden.

Hugo,

  je bevestigt dat de nieuwe eigenaar (mits bouwvergunning die geen rekening zal houden met dat raam) met een muur het licht/zicht kan blokkeren.

  Je vergeet evenwel dat een contract met de vorige eigenaar de nieuwe eigenaar niet bindt tenzij opgenomen in de akte van verkoop (wat niet het geval zal zijn)

  Dus:  als dit licht/zicht belangrijk is ga dan praten met de projectontwikkelaar om een strookje grond aan te kopen.  Zal geld kosten.

In het geval dat een eigenaar een venster plaatst in zijn eigen muur tegen de perceelscheiding of in de gemene muur en dat alles zonder akkoord van de aanpalende buur dan is het duidelijk: de buur-bouwheer moet zijn bouwplannen niet aanpassen om rekening te houden met de aanwezige vensters in de scheimuur. De betwistingen ontstaan als er een uitdrukkelijk of impliciet akkoord was vb als als woning en grond ooit van 1 eigenaar waren. Als de aanpalende eigenaar schriftelijk zijn akkoord heeft gegeven mag je dan niet verwachten dat dit niet kan worden herroepen? Als de buur ondertussen de grond heeft verkocht en niets over die toelating in de verkoopacte is vermeld, is dat zijn probleem en van de koper. Men kan moeilijk stellen dat het hier om een verborgen "erfdienstbaarheid" gaat. En dan komen de rechtzaken waar de uiteindelijke vonnissen onvoorspelbaar zijn.

Maar het is hier misschien allemaal wat hypothetisch. Als het perceel verkaveld wordt, is het af te wachten hoe het terrein zal worden opgedeeld. Waar komt de bouwlijn? En verkavelaars willen zo vlug mogelijk verkopen en om die reden soms de gemakkelijkste weg verkiezen ipv jaren aanslepende rechtzaken.

Het is inderdaad moeilijk te voorspellen en allesbehalve zwart-wit, maar de hamvraag is volgens mijn bescheiden mening of er mag aangebouwd worden (al dan niet) tegen de zijgevel en er dus sprake is van een wachtgevel... Gelet op de ligging in agrarisch gebied - alsook het ontbreken van een RUP of dergelijke - is gebruik maken van de afwerkingsregel vooralsnog de enige optie (?) om landbouwgrond aan te wenden als bouwgrond. Gelet op de huidige situatie lijkt mij die kans eerder klein, maar ik kan mij vergissen uiteraard...  Een (landbouw)perceel laten 'verkavelen' om er bouwgrond van te maken lijkt mij toch eerder onwaarschijnlijk de dag van vandaag, gezien bestemmingswijzigingen toch eerder zeldzaam zijn.

Tenzij het woonuitbreidingsgebied is waarop nu geboerd wordt.

Wat dus niet het geval is...