Handelshuis met basisakte en 5 units

https://bobinvest.be/de-vastgoedvragen-mag-ik-een-huis-of-appartement-splitsen-in-twee/

Elk kavel zal dan ook een appart KI krijgen.

Normaal gezien kan er toch nooit een basisakte bestaan als het stedenbouwkundig niet zo vergund is, lijkt me? Vandaar mijn vraag of iemand hier ervaring mee heeft en er mischien toch wel afzonderlijk kan verkocht worden?

Zou dit vragen aan de notaris, die kan je daar wel een antwoord op geven.

Normaal gezien kan er toch nooit een basisakte bestaan als het stedenbouwkundig niet zo vergund is, lijkt me?

Dat gebeurt elke dag.  

Als dat deel niet vergund of in overtreding is had men je dat wel moeten zeggen en had dat in jouw aankoopakte gestaan. Het lijkt er dus op dat er hier iemand steken heeft laten vallen.

a) De makelaar en notaris hebben informatieplicht, zij kunnen hebben nagelaten om bij de gemeente na te vragen of er onvergunde delen of overtredingen in dit pand zitten.

b) De notaris en/of makelaar hebben dit wel gevraagd bij de gemeente, maar die laatste heeft foute informatie verstrekt. 

Als dit echt zo is mag je op zoek naar een goede gespecialiseerde advocaat en ben je vertrokken voor een hele tijd. Je kan dat verkopen in die toestand, maar nu ben jij degene die informatieplicht heeft en zal je dus iemand moeten vinden die dit appartement wil kopen wetende dat dit niet vergund is. 

Je kan dat uiteraard ook op eigen kosten en initiatief laten vergunnen, maar er is uiteraard geen garantie dat dat ook lukt. Polsen bij de gemeente voor je daarmee begint. 
- Naar architect stappen en gebouw laten optekenen en vergunning laten indienen.

- Dit zal wel aan de huidige bouwvoorschriften zijn, maw isolatienormen, regenwater,.... 

Een basisakte van een gebouw is nuttig van zodra er meerdere eigenaars zijn. Indien er maar 1 eigenaar is heeft een basisakte geen enkel voordeel, je kan er ook geen rechten uit putten. In die basisakte zullen de gemene delen gespecifieerd worden en ook de kavels, hun oppervlaktes en hun respectivelijk aandeel in de diverse kosten.

Indien u de units afzonderlijk wenst te verkopen dan zal u een en ander moeten doen. Behoudt u het gebouw zoals het nu is dan moet u mogelijks niets doen.

Is het gebouw oorspronkelijk fysiek reeds ingedeeld in afzonderlijke kavels (handel + 4 appartementen - dus ook reeds afzonderlijke nutsvoorzieningen elektriciteit, aardgas, water) en ook zo geëxploiteerd is dan zal u enkel een dossier moeten opstellen voor het kadaster met de preciese opdeling van het gebouw zodat zij het ki van iedere kavel kunnen bepalen. De basisakte zal u dan ook kunnen gebruiken voor zover de opdeling identiek is.

Is het gebouw daarentegen in het verleden als 1 kavel geëxploiteerd vb winkel beneden en 1 woonst daarboven dan zal u een omgevingsvergunning moeten bekomen. Dus architect, plannen tekenen, de bestemming van iedere kavel enz. Het zou een wonder zijn dat die basisakte nog bruikbaar zal zijn. Dus ik vermoed dat u zich in de vorige situatie bevindt.