3 particulieren kopen gebouw, verbouwen tot 7 lofts : Help!

Jullie treden hier tegelijk op als eigenaars, bouwheren en promotors. De wet Breyne is dan zeker van toepassing. Dit houdt ook in dat jullie moeten beschikken over de nodige vergunningen (bouw- en milieuvergunning), bodemattest, financiële waarborgen, lastenboek, plannen, basisakte (vermits medeeigendom), verkoopcompromissen,... En zolang niet alles verkocht is, zullen jullie blijven opdraaien voor de lasten (verzekeringen, onderhoudscontracten, liften, electriciteit, water, verwarming, belastingen,...). De aannemers hebben natuurlijk verplichtingen ten opzichte van de bouwheren, maar anderzijds zijn jullie als promotors tevens aansprakelijk ten opzichte van de kopers. Ten slotte, een werf loopt niet vanzelf, er zijn tal van haperingen die telkens opgelost dienen te worden. Dit wordt een stevige avontuur. Zijn jullie zeker van dit echt te willen?

Het is zo dat wij ons al terdege hebben bevraagd bij de notaris.

Eveneens is één van de personenn een vastgoedmakelaar die (welliswaar privé) het bestaande gebouw heeft aangekocht.

* De bouwaanvraag is goedgekeurd

* De notaris is klaar met de basisacte. We zijn van plan elk 1 loft te houden.

* De architect is momenteel bezig het lastenboek samen te stellen.

Een van de zaken waar ik absoluut niet wijs uit geraak is de btw regeling. Verbeter indien mijn veronderstelling niet correct is .

Het betreft een gebouw (momenteel handelspand, verhuurd tot eind december) > 20jaar oud.

We zijn van plan een aantal lofts zelf te houden (3 van de zeven) en de 7 andere dus te verkopen.

Wat onze eigen lofts betreft, kunnen wij de werken laten uitvoeren aan 6%, correct?

Wat betreft de andere lofts en gemeenschappelijke delen, hoe zit het daar?

  * Mogen wij eveneens aan 6% verbouwen?

  * Wij moeten factureren aan 21% aan de potentiële kopers juist? Maar we kunnen wel de betaalde btw (dus die 6% ) in mindering brengen, dus 'netto' kost het de klant maar 15% btw, is dit correct? Kan een fiscalist hier wat meer duiding rond geven?

Geachte Heer,

U stort u in een boeiend avontuur dat verder gaat dan een standaard oprichting van een woning. U handelt inderdaad deels als bouwheer ( ten opzcihte van uw aannemers) maar tevens als promotor ( ten aanzien van eventuele kopers).

Hierbij rijzen echter zeer veel juridische vragen waarover u goed zou moeten nadenken, daarenboven is het zeker niet het geval dat u automatisch onder de Wet Breyne valt. Er bestaan tal van mogelijkheden om de werking van de Wet Breyne uit te schakelen.

De Wet Breyne is immers pas van toepassing indien aan deze voorwaarden is voldaan:

- Het gebouw is bestemd voor huisvesting of voor gemengd gebruik (beroepsdoeleinden en huisvesting).

- De verkoper, promotor of aannemer verbindt er zich toe om een dergelijk gebouw te "bouwen", te "laten bouwen" of te "verschaffen". Het gaat hier om wat in het algemeen beter bekend is als bouwen “sleutel op de deur” en “koop op plan”.

- De koper of opdrachtgever is verplicht één of meerdere stortingen te doen vóór de voltooiing van het gebouw. Indien de aankoop- of aannemingsom slechts na de voltooiing wordt betaald dan is de wet niet van toepassing.

- Het moet werkelijk gaan om het bouwen of laten bouwen door één aannemer of promotor. Van zodra bepaalde aspecten van de bouw worden uitgegeven of toevertrouwd aan andere aannemers is de wet niet meer van toepassing.

Ingeval van verbouwing komen daar nog twee voorwaarden bij:

- De verbintenis om verbouwings- of uitbreidingswerken uit te voeren.

- De werken moeten een zekere omvang hebben. De totale kostprijs van de verbouwingen moet minstens 80% van de aankoopprijs bedragen en minstens 18 600 euro bedragen.

Het lijkt me aldus raadzaam om een gespecialiseerde advocaat uw project grondig te bestuderen als tevens de diverse overeenkomsten na te lezen en desgevallend op te stellen.

Heeft u bijvoorbeeld een clausule bedacht wanneer één van de partners uit het project wenst te treden? Heeft een vennootschap opgericht of doet u dit allen in eigen privé-naam, met alle gevolgen van dien?...

Geachte,

Jullie nemen grote risico's: als privaat persoon bent u allen hoofdelijk aansprakelijk voor heel het bouwproces !  Wet Breyne is mi wel van toepassing.  De BTW aan de eindklant zou op 6% kunnen, onder stricte voorwaarden,  als jullie de verkoop scheiden tussen constructie en renovatie. Jullie eigen aankoop  is ook onderworpen aan BTW, vergeet dat niet.

Waarom hebben jullie niet geopteerd voor een BVBA ?  waarom niet bij een accountant informeren ? Waarom zouden jullie de grond en constructie niet apart aankopen en verkopen ?

Sorry, maar aan je vragen te zien, zijn jullie idd aan een avontuur begonnen zonder te weten waar dit gaat eindigen. Hopelijk loopt dit niet verkeerd af.

M vr gr.

F Houben