Snellere vergunningen zijn een cruciale stap in de strijd tegen de wooncrisis

Kunnen we nog een wooncrisis vermijden? Welke stappen moet de bouwsector daarvoor ondernemen en hoe ziet de politiek dit? We vroegen het aan Niko Demeester van Embuild, Bob Van Poppel van Bouwbedrijf Van Poppel, en vice-eersteminister en minister van Justitie Paul Van Tigchelt (Open Vld).

Snellere vergunningen

Dat we afstevenen op een wooncrisis is geen breaking news meer. Een werf in de Mechelse binnenstad van Bouwbedrijf Van Poppel vormt het decor voor een gesprek over de huidige woonuitdagingen. Een vroegere parkeerzone, op een boogscheut van het station, wordt momenteel omgebouwd tot een gebouw met negen woonunits. Niko Demeester van Embuild: “Zo’n binnenstedelijk project gaat gepaard met heel wat uitdagingen. De vergunning bemachtigen is vaak al een eerste struikelblok. Sommige bouwpromotoren moeten twee tot zes jaar wachten op een vergunning. En dat moet anders.” 

“Klopt”, vult minister Van Tigchelt aan. “We hebben nood aan minder regels, meer rechtszekerheid en snellere vergunningen. En dat geldt niet alleen voor de bouwsector, maar voor alle ondernemingen in ons land. Ontwikkelaars die al twaalf jaar verwikkeld zijn in een procedureslag, dat moet eruit. Dat willen we realiseren door artikel 23 van de grondwet te wijzigen (dat artikel omvat onder meer het recht op arbeid, het recht op een behoorlijke huisvesting, nvdr.) Wij pleiten ervoor om het recht op ondernemen op te nemen in dit artikel.”

Iedereen dezelfde regels

Volgens Embuild hebben we elk jaar 50.000 extra woningen nodig. Demeester: “Daarom pleiten we voor wijkrenovaties, waarbij vergunningen worden toegekend voor een volledige wijk in plaats van voor elke woning individueel.” Dat zou de zaken kunnen versnellen. “Iedereen heeft recht op een woning”, aldus Van Tigchelt. “Wij, als overheid, moeten daarvoor het nodige klimaat creëren. De bouwsector maakt duidelijk dat ze die workload aankan, dus wij moeten zorgen voor een Vlaams én federaal masterplan. We moeten decretaal een kader bepalen om bouwen binnen bepaalde regels te gieten. Maar die regels moeten overal gelden. Dus ook voor de provincies en gemeenten, de zogenaamde lagere overheden. We zien nu dat lagere overheden afwijken van de regelgeving van de hogere overheden. En dat kan niet meer. Net zoals gold-plating, waarbij we Europese regels bij de implementatie nog strenger maken. Ik zie dit als een dringende en dwingende opdracht: zorgen voor duidelijke regels en een duidelijk kader. Zodat de bouwsector klaar is om de uitdaging van 225.000 extra woningen tegen 2030 aan te kunnen gaan.”

Schaarste op de woningmarkt

Maar dan moeten die extra woningen ook betaalbaar blijven. “We zijn absoluut voor de bouwshift, maar we moeten gaan verdichten en nadenken over andere woonvormen”, zegt Demeester. “We moeten hoger gaan bouwen en meer woonlagen toelaten, zowel in steden als in gemeenten. Waarom niet van die grote, leegstaande villa een woonblok maken met vier energiezuinige en duurzame appartementen? De lokale regels laten dit vaak niet toe en zo creëer je schaarste.” 

“Het aanbod moet inderdaad omhoog”, vindt ook van Tigchelt. “Vraag en aanbod zijn een goed marktregulerend principe om de prijs te drukken. Plus, de btw-verlaging van 6% voor alle renovaties, dus ook sloop en heropbouw voor niet-particulieren, en voor nieuwbouw is zeker iets dat we moeten bekijken om het aanbod te kunnen vergroten.”

Van Poppel: “40 tot 50% van de bouwkost zijn arbeidskosten. En die gaan nooit zakken.”

Off-site bouwen als oplossing?

Dat er prijsverschillen zullen zijn, blijft de realiteit. Zo ook bij het project van Van Poppel. De prijzen van de nog beschikbare appartementen liggen tussen 399.000 en 929.000 euro (excl. btw). Van Poppel: “De bouwmaterialen zijn gestegen en onderhevig aan de marktevolutie. Prijsdalingen zullen niet voor meteen zijn. Hout en staal spelen in op de wereldeconomie, dus daar kan wat fluctuatie in zitten. Maar bouwmaterialen, zoals isolatie en bakstenen, zullen duur blijven, omdat de onderliggende kosten gestegen zijn. 40% tot 50% van de bouwkost zijn arbeidskosten. En die gaan nooit zakken. Waar we wel op kunnen inzetten is het efficiënter maken van de arbeid. Hiermee bedoel ik meer off-site gaan produceren. Daarnaast mag er meer routine komen door standaardisatie. Als we bepaalde uitvoeringen kunnen standaardiseren, dan kunnen we de faalkosten naar beneden halen. Maar tegelijkertijd het werk gemakkelijker maken en efficiënter werken. Dat zal uiteindelijk resulteren in een lagere bouwkost.”

Leestip: dit bouwbedrijf produceert off-site energiezuinige nieuwbouwwoningen: “Op één nacht stond mijn woning recht”