Leuvens studentenpand wordt gezinswoning met duplex: “Koppelwoningen zijn de toekomst”

De stad Leuven kamp met een enorm woningtekort. Uit een recente studie blijkt dat er de komende jaren 8.000 nieuwe woningen nodig zijn. Leuvens schepen van Wonen Lies Corneillie (Groen): “Er zijn plannen voor 4.200 nieuwe woningen, maar voor de rest zullen we creatief moeten zijn.” Ze denkt aan woningrotatie en meer woongemeenschappen, maar koppelwoningen kunnen ook een deel van de oplossing zijn. Wij klopten aan bij architect Tom Berghmans van TALUD (Team voor Architectuur Landschap Urbanisme en Design) en Netwerk Architecten Vlaanderen. Hij realiseerden in de Leuvense binnenstad een koppelwoning voor een jong gezin. 

Van studentenkot naar gezinswoning

“Felix en Anna klopten bij ons aan voor de renovatie van een oud herenhuis aan de Leuvense ring. De voorbije honderd jaar werd de woning ingepalmd door studenten. Er waren de gemeenschappelijke ruimtes en vijf studentenkamers.” Ondanks dat het pand toe was aan een grondige renovatie - er zat zelfs een gat in de badkamervloer - zag het koppel het potentieel. “Zij wilden van het studentenpand een privéwoning maken. Maar tegelijkertijd wilden ze een deel van de woning verhuren. Op die manier konden ze de aankoop en renovatie betaalbaar houden. Een mooie, luchtige koppelwoning aan de Leuvense ring is het resultaat.”

Kotmadamformule

Wil je een woning opsplitsen en er een koppelwoning van maken, dan moet je daar natuurlijk de toestemming voor krijgen. “In Leuven was het enkele jaren geleden nog mogelijk om van een woning van minstens 250 vierkante meter een koppelwoning te maken. Recent hebben ze de vereiste woonoppervlakte aangepast naar 350 vierkante meter. De bewoners hebben dus eigenlijk nog geluk gehad.” Hun wens was een gezinswoning met drie slaapkamers en een duplex die ze konden verhuren. “Dat is in Leuven mogelijk via de kotmadamformule. Met deze formule mag je je pand opdelen in een woning met maximaal drie kamers of een woning en een studio. Verhuren mag je aan studenten, maar evengoed aan een koppel, een gezin of een alleenstaande. Om de vijf jaar moet je wel een nieuwe vergunning aanvragen.”

Vergunning koppelwoning

De vergunningsprocedure nam wel de nodige tijd in beslag. “Stad Leuven zag de combinatie wonen en verhuur initieel niet echt zitten. Het is ofwel een gezinswoning ofwel een studentenwoning. In Leuven is er wel groepswoningbouw, maar koppelwoningen kon je toen op een hand tellen. Daarnaast zijn er specifieke voorwaarden waar je je aan moet houden, zoals een slaapkamer van 8 of 12 vierkante meter, gedeelde leefruimte, een buitenruimte, fietsenstalling, … Maar uiteindelijk hebben we de stad toch kunnen overtuigen.”

Meegroeiwoning

Een andere uitdaging was de indeling van het pand. “We wilden de woning laten meegroeien met het gezin, met de mogelijkheid om de woning ook terug in te laten krimpen. Nu woont het koppel er met twee jonge kinderen. Maar binnen twintig jaar zijn de kinderen waarschijnlijk het huis uit en dan zit je daar met je groot herenhuis.” De oplossing was simpel: architect Tom voorzag op de eerste verdieping een extra deur naar de originele trappenhal. “De bewoners en de huurders delen de inkom, maar de bestaande trap leidt enkel naar de duplex. Zo kunnen de bewoners op termijn van de ‘overbodige’ slaapkamers studentenkamers maken.”

Renovatie op nieuwbouwniveau

Het idee om de herenwoning op te splitsen zorgt voor een waardevermeerdering van het pand. Het koppel kocht het pand in 2016, dus nog voor de prijsstijgingen en ten tijde van de woonbonus en de lage rente. “Hun doel was om de woning volledig te renoveren en een nieuwbouw te evenaren. We hebben alles gestript en de authentieke elementen verwijderd om ze nadien terug te integreren. Ondanks dat het een lichte, moderne woning is, wilden we de oorspronkelijke charme behouden.”

Hout en papiersnippers

Bij de heropbouw en de nieuwe achteraanbouw kozen de eigenaars voor duurzame materialen. “We sloopten de achtergevel en plaatsen een nieuw houtskelet. We probeerden om zoveel mogelijk met natuurlijke materialen te werken, zoals cellulose voor de isolatie. Het houtskelet is zeer goed geïsoleerd met voorzetwanden en een 14 centimeter dikke isolatielaag. De voorgevel isoleerden we langs binnen omdat de gevel te waardevol is voor het straatbeeld. We gebruikten minerale wol waar we een dampscherm tegen plaatsen. We hanteerden dus het box-in-box principe. Het grootste nadeel is dan wel het risico op oververhitting. Daarom kozen we voor zonwerend glas met folie. Maar het pand is dus perfect luchtdicht.”

Warme lucht via ventilatie

Dat impliceert meteen ook de noodzaak van een goede ventilatie. “We kozen voor balansventilatie systeem D, maar splitsen het systeem wel op voor de gezinswoning en de duplex. De ventilatiebuizen hebben een dubbele functie en zijn tegelijkertijd de verspreiders van warme lucht. De warmtevraag is relatief laag, zodat het warmeluchtsysteem perfect volstaat voor de volledige woning.” Voor het sanitair warm water zorgt een zonnecollector. Van april tot oktober verwarmen ze via de collector, daarna via de gascondensatieketel.

Koppelwoningen zijn de rechtstreekse oplossing voor het woontekort en houden het betaalbaar. Als het koppel een deel van de woning niet zou verhuren, dan was het hen nooit gelukt om in hartje Leuven een huis te kopen

Moeilijke puzzel

De renovatie van een koppelwoning is intensiever dan de renovatie van een gezinswoning. Zowel de architect als de bouwheren komen voor andere uitdagingen te staan. “Voor ons was het maken van de puzzel het moeilijkst. We moesten alle ruimtes erin krijgen, een nieuwe trap integreren, de aanbouw moest op de juiste hoogte aansluiten en bij alles moesten we rekening houden met de bestaande elementen. Daarnaast is in de stad renoveren altijd complexer.” 

Betaalbaar wonen

Het architectenbureau merkt dat de vraag naar koppelwoningen toeneemt. Toch botsten ze vaak op problemen met de vergunning. “Als stad of gemeente zou je dergelijke vergunningsaanvragen met twee handen moeten aannemen. Ze zijn een rechtstreekse oplossing voor het woontekort en houden het betaalbaar. Als het koppel een deel van de woning niet zou verhuren, dan was het hen nooit gelukt om in hartje Leuven als jong gezin te komen wonen. Alleen zou het beter zijn dat steden en gemeenten flexibeler worden in de toekenning. En daarbij niet kijken naar het aantal oppervlakte om te mogen opsplitsen, maar naar de mogelijkheden om op een betaalbare manier een woning passief te maken. Dat zou het uitgangspunt moeten zijn.”