Hoe onder de vraagprijs bieden: tips van een aankoopmakelaar

Ben je op zoek naar een manier om je droomhuis onder de vraagprijs te kopen? Aankoopmakelaar Dieter Kersten geeft tips over hoe je succesvol kan onderhandelen en een gefundeerd lager bod kan doen.

Hoe de vraagprijs te slim af zijn?

De zoektocht naar een geschikt huis of appartement loopt niet altijd van een leien dakje. En heb je dan het pand van je dromen gevonden, dan start het vaak nog maar pas. Doen we een bod? Hoe hoog kunnen we gaan? Wat als we overboden worden? Is er nog rek bij de bank? De periode tussen het bieden op een pand en het - hopelijk - aanvaarden van het bod kan zenuwslopend zijn. Want dat droomhuis, dat moet van jou zijn. Toch is het belangrijk om de waarde van het pand niet te overschatten, hoe groot je coup de foudre ook is. De vraagprijs moet niet altijd de verkoopprijs zijn. Vaak kan je onder de vraagprijs een pand kopen. Maar hoe doe je dat? Aankoopmakelaar Dieter Kersten verklapt hoe je het best te werk gaat.

Welke rol speelt het energielabel bij onderhandelen?

Nieuwbouwwoningen of recent verbouwde woningen met een goed EPC hebben een blijvende waarde. Deze panden zijn gegeerd en dat zorgt ervoor dat de druk om te handelen groter is, maar de marge om te onderhandelen kleiner. Kersten: “Staat een pand met label A nog maar een week te koop, dan heeft het nog niet veel zin om onder de prijs te gaan bieden. Maar zie je zo’n pand na enkele maanden nog te koop staan, dan loont het zeker de moeite om een lager bod te doen. Geduld loont hier het meest.”

Waarom de ligging van je toekomstige woning een rol speelt

Bij andere panden zijn er altijd wel manieren om onder de vraagprijs te gaan. “De regio en de ligging van het pand kunnen hierbij een rol spelen. Ligt de woning aan een drukke weg, is er een industrieterrein in de buurt of staat het huis in overstromingsgevoelig gebied, dan kan je dit als koper uitspelen. Hetzelfde met zonevreemde panden of huizen waarbij een groot gedeelte van de tuin in landbouwgebied ligt. Dit komt vaak voor en heeft een grote invloed op de prijs. Meestal wordt hier al wel rekening mee gehouden bij het bepalen van de prijs, maar toch kan je hier nog verder op ingaan en je lagere bod mee onderbouwen.”

Gebruik gebreken in je voordeel

De staat van de woning is een andere belangrijke factor. “Elk huis heeft wel zijn gebreken, het is de kunst om te ontdekken welke deze zijn en hoeveel ze de waarde verminderen. Mijn beste tip is om iemand met kennis van zaken mee te nemen. Dat kan een bevriend aannemer zijn of een architect. Zij zullen sneller de gebreken opmerken, waardoor je gefundeerd een lager bod kan uitbrengen." Ook de afwerkingsgraad kan dan onder de loep genomen worden. “Het ziet er op het eerste gezicht misschien goed afgewerkt uit, maar dat is niet per se zo.”

Ken je verkoper

Ook de situatie van de verkoper kan soms een belangrijke rol spelen. “Zit hij in een scheiding, zijn er schulden, loopt er een duur overbruggingskrediet, …? Het is als koper belangrijk om op een subtiele manier de zwakke plek(ken) van het pand en/of de verkoper te achterhalen. Deze kan je dan gebruiken tijdens de onderhandelingen.”

Waarom een bod zonder voorwaarden werkt

Daarnaast zijn er genoeg verkopers die liever zekerheid hebben dan de volle vraagprijs. “Doe je een bod, dan koppel je daar vaak opschortende voorwaarden aan vast, denk aan het al dan niet krijgen van een hypothecair krediet. Vroeger weigerden banken één op de drie kredietaanvragen. Vandaag is dat één op de twee. Aanvaardt een verkoper een bod waarin een opschortende voorwaarde voor het verkrijgen van een lening is opgenomen, dan bedraagt de kans 50% dat de verkoop niet doorgaat. Hierdoor verliest de verkoper enkele weken tijd en bovendien staat het pand heel die tijd ‘in optie’. In de tussentijd kunnen er zich geen nieuwe kandidaten melden. De verkoper verkiest dus meestal een lager bod zonder die voorwaarde. Ze hebben liever soms 10.000 euro minder, zolang de koop maar rond is. Als je een gezonde financiële situatie hebt en en je kan het je permitteren om de opschortende bankvoorwaarden niet op te nemen, dan kan je hiermee je voordeel doen.”