Gedaan met vergunningsvrij bijbouwen: de impact van de nieuwe regels op jouw extra woonruimte

Wie dacht snel een extra bureau of hobbykamer te plaatsen zonder zware administratie, komt sinds de recente wetswijziging bedrogen uit. De meldingsplicht voor een kleine aanbouw is verleden tijd. Wie wil uitbreiden, botst nu op een verplichte omgevingsvergunning. "We willen een aanbouw, maar moeten onze plannen plots on hold zetten”, zegt verbouwer Sylvie. Wij klopten aan bij Ann Heylens van Departement Omgeving en leggen uit wat er exact verandert en waar je aan moet denken als je zelf een vergunning aanvraagt. 

Verbouwen zonder vergunning

Deze wijziging past binnen de nieuwe regels die sinds maart van kracht zijn. Voor heel wat werken heb je sindsdien geen vergunning meer nodig. Wil je bijvoorbeeld een draagmuur vervangen door een dragende balk om je leefruimte groter te maken, dan moet je daar geen vergunning meer voor aanvragen. Voor een uitbreiding verandert de regering van koers en is een vergunning sinds kort verplicht.

“Een aanbouw vrijstellen van een vergunning zou geen goed idee geweest zijn”, weet Ann Heylens van Departement Omgeving. "Huishoudens zouden onwetend bouwovertredingen begaan, die vaak niet regulariseerbaar zouden zijn, wegens strijdigheid met lokale voorschriften of voorschriften van verkavelingen. Dit zou leiden tot rechtsonzekerheid en moeilijkheden bij een latere verkoop van de woning. Om de burgers te beschermen en meer rechtszekerheid te scheppen was het dan ook de beste optie om deze constructies vergunningsplichtig te maken.”

Aanbouw: melding wordt vergunning

Denk je aan een aanbouw, dan moet je rekening houden met extra papierwerk en mogelijk vertraging. Bart Beckers van modulair bouwbedrijf STiDO reageert gemengd: “Het feit dat een aanbouw onder een melding mogelijk was, maakte dit heel laagdrempelig. Neem je bijvoorbeeld een zorgbehoevende ouder in huis, dan kon dit op een eenvoudige manier. Je verspilde geen tijd met het wachten op de goedkeuring van de gemeente. Door het vergunningsplichtig maken van een aanbouw, zijn we terug bij af.”

Vergunningsprocedure zonder openbaar onderzoek

De beslissing om van de melding een vergunning te maken is nochtans een weloverwogen keuze geweest volgens Departement Omgeving. Heylens: “Uit contacten met lokale besturen bleek dat ze het vaakst problemen vaststelden bij meldingen en in meer dan de helft van de gevallen moesten overgaan tot een weigering van aktename.” Volgens Heylens zal de vergunningsprocedure quasi steeds verlopen zonder openbaar onderzoek. “De vertraging die zou kunnen optreden door van een meldingsprocedure over te schakelen op een vergunningsprocedure is dan ook eerder beperkt.”

Verbouwer Sylvie: "We moeten onze plannen nu on hold zetten omdat we eerst een vergunning op zak moeten hebben."

Uitbreiding on hold

Toch zullen heel wat verbouwers hun plannen moeten bijschaven. Dat betekent ook voor Sylvie en Dries wat aanpassingen. “We wilden onze woning uitbreiden met een bureauruimte met ingebouwde kastenwand, die ook kan dienen als speelruimte voor de kinderen. Als ik opnieuw zou bouwen, dan zou ik een pak meer inbouwkasten voorzien”, lacht Sylvie. Ondertussen is het koppel al bij hun architect langs geweest om een idee te krijgen van de prijs. “We klopten ook aan bij een bedrijf dat modulaire units ontwerpt en fabriceert. Maar we moeten onze plannen nu on hold zetten omdat we eerst een vergunning op zak moeten hebben.”

Architect niet verplicht

Streep door de planning dus. Wie een aanbouw wil zetten, kan natuurlijk aankloppen bij een architect. Zeker als er technisch advies nodig is. Maar dit is niet verplicht. “Hier verandert er niets”, verzekert Heylens. “Wie bijvoorbeeld een garage, een veranda of een overdekt terras wil aanbouwen van maximaal 40 m², moet hiervoor geen architect inschakelen.” 

Beckers reageert: “In de praktijk stellen we vast dat de meeste gemeenten wel een architect eisen. Voor een leek is het vaak zeer moeilijk om alle gewenste info aan te leveren en gemeenten hebben liever een technisch onderbouwd dossier in handen. De gemeentelijke regels overrulen dus vaak de Vlaamse regels.” 

Wachten op goedkeuring

Wil je zelf een omgevingsvergunning aanvragen voor een aanbouw, dan betekent dit: de juiste documenten verzamelen. Als je dossier onvolledig is, dan kan de gemeente de procedure met vier tot zes weken verlengen. Die tijd komt dan bovenop de termijn die de gemeente nodig heeft om je aanvraag goed te keuren. In de meeste gevallen is dat twee maanden. Tenzij er toch een openbaar onderzoek nodig is, dan is de termijn vier maanden. 

Wat heb je nodig om zelf je omgevingsvergunning in te dienen?

Om een vergunningsaanvraag in te kunnen dienen bij het Omgevingsloket, heb je enkele documenten nodig. Als je niet samenwerkt met een architect, dan moet je hier zelf voor zorgen. Het gaat dan om:

1. een inplantingsplan: dit is een bovenaanzicht van je perceel en de omgeving. Je kan dit plan opvragen bij de stedenbouwkundige dienst van je gemeente of het online terugvinden op CadGIS. Je hebt een inplantingsplan nodig van de huidige situatie en van de nieuwe.
2. een grondplan van de bouwlaag waar de werken plaatsvinden.
3. een constructietekening: meestal kan de fabrikant van de constructie deze tekening aanleveren.

Om je aanvraag in te dienen, bieden heel wat gemeenten voorbeelddossiers aan. Die helpen je om je aanvraag correct in te vullen. Departement Omgeving maakte ook een handig filmpje dat je kan helpen.