Wet Breyne: zo beschermt de wet kopers bij nieuwbouw en renovatie

Wat is de Wet Breyne?

De Wet Breyne beschermt kopers die een woning kopen op plan of een nieuwbouwwoning laten bouwen via sleutel-op-de-deur, bouwfirma of aannemer. De wet bestaat sinds 1971 en geldt alleen voor woningen in België die bedoeld zijn om in te wonen. De Wet Breyne kan onder bepaalde voorwaarden ook van toepassing zijn bij een grondige renovatie of uitbreiding.

De Wet Breyne

• Bescherming van de koper: van contract tot oplevering.
• Koper betaalt op voorhand enkel een voorschot (max. 5%).
• De verdere betaling gebeurt in schijven, na afronding van een deel van de werken.
• De aannemer moet een verplichte financiële waarborg voorzien.
• De oplevering gebeurt in twee fasen: eerst de voorlopige oplevering en 1 jaar later de definitieve oplevering.
• De aannemer/verkoper blijft tien jaar aansprakelijk.

Voor wie geldt de Wet Breyne?

De Wet Breyne geldt voor aannemers, sleutel-op-de-deur bedrijven, bouwpromotoren en bouwfirma’s en voor de kopers van zo’n nieuwbouwwoning die nog gebouwd moet worden. De wet beschermt de koper financieel. Zo moet hij enkel een voorschot betalen van maximaal 5% van de totale aankoopsom. De verdere betaling gebeurt in schijven. De koper moet de volledige som dus niet op voorhand betalen. Daarnaast zorgt de verkoper/aannemer voor een financiële waarborg die de koper beschermt bij een faillissement.

In welke gevallen is de Wet Breyne niet van toepassing?

De Wet Breyne is niet van toepassing als de werken gebeuren door meerdere aannemers of promotoren. De wet geldt ook niet als je de volledige aankoopsom pas na de oplevering betaalt. De betaling moet in schijven gebeuren die de voortgang van de werken volgen. 

Laat je werken uitvoeren in een bestaande woning en is er dus geen (ver)koop, dan geldt de wet ook niet. Sluit je een bouwcontract af met bijvoorbeeld een gemeente, dan is de wet eveneens niet van toepassing. Tot slot geldt de wet ook niet als de toekomstige eigenaar als beroep woningen bouwt of laat bouwen om ze te verkopen.

Welke garanties biedt de Wet Breyne?

De Wet Breyne biedt enkele garanties:

• Het voorschot dat je als koper betaalt bij het afsluiten van het contract mag niet meer dan 5% van de aankoopsom bedragen. Stel, je koopt een woning op plan van 450.000 euro. Dan mag het voorschot niet hoger zijn dan 22.500 euro.
• De resterende som moet je in schijven betalen. Het bedrag mag nooit hoger zijn dan de waarde van de bouwwerken. Je betaalt dus telkens wanneer er bepaalde bouwwerken klaar zijn, zoals bijvoorbeeld de ruwbouw.
• Op voorhand ligt een vaste prijs vast. Deze mag nog herzien worden, maar enkel onder bepaalde voorwaarden.
• De verkoper/aannemer moet de woning in twee fasen opleveren: een eerste voorlopige oplevering en minstens een jaar later de definitieve oplevering.
• De wet beschermt de toekomstige eigenaar financieel als de verkoper/aannemer zijn verplichtingen niet nakomt (werken niet goed uitgevoerd, faillissement, …)
• De verkoper/aannemer is tien jaar aansprakelijk voor elk zichtbaar of verborgen gebrek met een impact op de stabiliteit of stevigheid.

Welke financiële waarborgen zijn er voor de koper?

De verkoper/aannemer voorziet een financiële waarborg. Deze waarborg beschermt de koper als de verkoper/aannemer failliet gaat. Daarnaast moet de koper nooit op voorhand het volledige aankoopbedrag betalen. De woning moet immers nog gebouwd worden. De Wet Breyne stelt dat de koper in schijven betaalt. Zijn er bepaalde werken afgerond, dan pas betaalt de koper voor deze werken. Ook blijft de verkoper/aannemer tien jaar aansprakelijk voor ernstige gebreken. 

Wat als de Wet Breyne niet wordt nageleefd?

Leeft de verkoper/aannemer of de koper de Wet Breyne niet na, dan kan dit ernstige gevolgen hebben. Als koper heb je bij het niet naleven van de wet recht op een beëindiging van het contract of de nietigheid van een clausule van het contract. Je mag dan de betaling opschorten. 

Maar we raden aan om eerst een constructief gesprek met de aannemer aan te gaan. Loopt dit gesprek op niets uit, dan kan je naar de Verzoeningscommissie Bouw, binnenkort de Ombudsdienst Bouw, stappen. Is er nog steeds geen oplossing, dan kan de koper gerechtelijke stappen ondernemen, waarna het contract nietig verklaard kan worden.

Oplevering

De Wet Breyne stelt dat de verkoper/aannemer de woning in twee fasen moet opleveren. Eerst is er een voorlopige oplevering, minstens een jaar later volgt dan de definitieve oplevering.

De voorlopige oplevering

• Bij de voorlopige oplevering inspecteren de verkoper/aannemer, architect en de koper/bouwheer de woning.
• Zijn er gebreken, beschadigingen, afwijkingen van het originele plan of onvolkomenheden, dan leggen ze dit vast in een document, een proces-verbaal van oplevering.
• De aannemer heeft de plicht en het recht om de gebreken te herstellen. Je kan dus niet zomaar een andere aannemer onder de arm nemen. Tenzij de aannemer bijvoorbeeld weigert om de aanpassingen te doen.

De definitieve oplevering

• Een jaar na de voorlopige oplevering is er de definitieve oplevering.
• Kwamen er tijdens de voorlopige oplevering of tijdens de waarborgperiode gebreken naar boven, dan wordt nu gekeken of alle herstellingen correct werden uitgevoerd.
• Aanvaarden de aannemer, architect en de koper/bouwheer de werken, dan is de definitieve oplevering een feit.
• Soms kan er een definitieve oplevering gebeuren met voorbehoud van resterende gebreken. De verkoper/aannemer is dan nog verplicht om die resterende gebreken in orde te brengen.

Geldt de Wet Breyne ook bij renovaties?

De Wet Breyne geldt niet enkel bij het bouwen van een nieuwe woning, maar ook bij bepaalde renovaties. Koop je een bestaande woning en ga je die uitbreiden of grondig renoveren, dan kan de Wet Breyne gelden. Maar alleen als de totale prijs van de werken minstens 80% van de verkoopprijs van de woning bedraagt en hoger is dan 18.600 euro. Stel je koopt een oude woning voor 240.000 euro. Dan moeten de kosten van de renovatiewerken minstens 192.000 euro bedragen om onder de Wet Breyne te vallen.

Van contract tot oplevering: welke fases vallen onder de Wet Breyne?

Je hebt beslist: je gaat voor een nieuwbouwwoning op plan of via een bouwpromotor of sleutel-op-de deur? Dan is er eerst de contractfase. Dit contract bevat alle noodzakelijke info, zoals de totale prijs, de uitvoeringstermijnen, de financiële waarborg en het voorschot. Het voorschot mag niet meer dan 5% zijn van de totale prijs en de betaling moet in schijven gebeuren die het ritme van de beëindigde werken volgen. 

Daarna volgt de bouwfase, waarbij de betalingen gekoppeld zijn aan de werken. Je betaalt als koper niets vooraf. Telkens als er een bepaalde post (bv. graafwerken en fundering, elektriciteit) of bepaalde werken afgerond zijn, voer je de betaling uit. 

Eenmaal de woning klaar, dan volgt de opleveringsfase. Die bestaat uit twee opleveringen: een voorlopige en een definitieve. Deze fase is een zeer belangrijke fase. Elk gebrek dat je als koper, aannemer, architect vaststelt bij de voorlopige oplevering, wordt dan vastgelegd in een proces-verbaal. 

De verkoper/aannemer heeft dan tot de definitieve oplevering (minstens een jaar na de voorlopige oplevering) de tijd om de gebreken in orde te brengen en de nodige aanpassingen te doen. Dat geldt ook voor gebreken die opduiken tijdens de periode tussen de voorlopige en definitieve oplevering. Is bij de definitieve oplevering alles in orde, dan is het project afgerond. Komt de aannemer/verkoper de verplichtingen niet na, dan kan het contract nietig verklaard worden. 

Wat zijn je rechten en plichten volgens de Wet Breyne?

Als koper heb je bepaalde rechten en plichten. We lijsten ze even op.

Rechten voor de koper volgens de Wet Breyne:

• Je hebt recht op een transparante prijs. De totaalprijs ligt op voorhand vast.
• Je betaalt een voorschot van maximaal 5% op de aankoopprijs.
• De verdere betalingen gebeuren in schijven. Als bepaalde werken afgerond zijn, dient de betaling te gebeuren.
• Je moet als koper geen betalingen doen voor de start van de werken (behalve het voorschotbedrag).
• Je hebt recht op een financiële waarborg van de aannemer/verkoper. Deze beschermt jou tegen een eventueel faillissement.
• Je hebt recht op een dubbele oplevering. Zo kunnen vastgestelde gebreken nog aangepakt worden tussen de voorlopige oplevering en de definitieve oplevering.
• De aannemer blijft tien jaar aansprakelijk voor ernstige gebreken die de stabiliteit aantasten.

Plichten van de koper volgens de Wet Breyne:

• Je moet als koper de betalingstermijnen en -schijven respecteren.
• Je moet als koper aanwezig zijn bij de voorlopige en definitieve oplevering.

Hoe controleer je of je bouwcontract voldoet aan de Wet Breyne?

Om te weten of je bouwcontract voldoet, moet het in eerste instantie gaan om een contract voor de koop van een nieuw te bouwen woning in België of een grondige renovatie die voldoet aan de voorwaarden om onder de Wet Breyne te vallen. 

In het contract moet ook staan dat je als koper een voorschot betaalt van maximaal 5% op de aankoopprijs en dat de resterende aankoopsom in schijven wordt betaald. Die betalingen volgen de voortgang van de werken. Daarnaast is de financiële waarborg van de aannemer/verkoper opgenomen in het contract, net zoals de dubbele oplevering. Als koper moet je inzicht hebben in alle plannen, bestekken, … en er moet ook opgenomen zijn dat de verkoper/aannemer tien jaar aansprakelijk blijft.

Wat is de rol van de architect in de Wet Breyne?

Je architect maakt het ontwerp van je woning. Zijn rol is dus niet te onderschatten, dus het is belangrijk dat je op de hoogte bent van wat je van je architect mag verwachten. Netwerk Architecten Vlaanderen (NAV) definieert de rol van de architect als volgt. 

• Plannen en bestekken
  Je architect moet duidelijke plannen en een gedetailleerd bestek opmaken en ondertekenen. Daarin staat hoe de werken uitgevoerd worden en welke materialen gebruikt worden. Deze documenten worden toegevoegd aan de verkoopovereenkomst.
• Attest bij de authentieke akte
  Bij het ondertekenen van de authentieke akte mag de promotor alleen betaling vragen voor werken die al uitgevoerd zijn. Dat kan enkel als je architect deze werken én de prijs ervan goedkeurt. Een kopie van dat attest wordt aan de akte toegevoegd.
• Tussentijdse betalingen
  Voor betalingen na de authentieke akte is een attest van de architect niet verplicht, tenzij dit zo in het contract is afgesproken. Controleer daarom altijd goed je overeenkomst.

FAQ Wet Breyne