De notaris weet raad: Waarop letten bij de aankoop van vastgoed?

De wetgeving over stedenbouw is vrij complex en bovendien geregionaliseerd, wat betekent dat je in de 3 gewesten andere regels hebt voor vergunningsplichtige werken en handelingen, handhavingsbeleid, verval van verkavelingen, enzovoort. Notaris Dirk Michiels zorgt voor verduidelijking.

“In Vlaanderen is de materie geregeld door het de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, die de bestaande decreten met ingang van 1 september 2009 heeft vervangen. Het is een vrij technische materie. Gelukkig maakt de website www.ruimtelijkeordening.be je op een overzichtelijke manier wegwijs in de materie. Toch blijft het een saaie en taaie boel, vandaar enkele concrete tips bij aankoop van vastgoed.”

Bouwgrond: vraag naar de verkavelingsvergunning

Tip 1: Bij aankoop van een bouwgrond moet je vragen naar een goedgekeurde niet-vervallen verkavelingsvergunning, ofwel naar een recente stedenbouwkundige vergunning of stedenbouwkundig attest (2 jaar geldig) waaruit blijkt dat een welbepaalde bebouwing mogelijk is.

Als de verkoper je géén van deze drie documenten kan voorleggen, kan je geen enkele garantie gegeven worden dat je bouwgrond koopt. Een grond gelegen in woongebied is op zichzelf niet met zekerheid bouwgrond. Bouwland is dan weer een kadastrale benaming die verwijst naar landbouwgrond. Laat je dus niet misleiden door de terminologie maar vraag één van de drie voormelde documenten.
Vraag ook naar een metingsplan om de juiste perceelsgrenzen te bepalen. Mogelijks worden jou hiervoor kosten aangerekend (± 750 euro + btw), maar liever dat dan nadien problemen te krijgen omdat er bijvoorbeeld discussie bestaat over de perceelsgrenzen.

Woning: vraag naar de bouwvergunning

Tip 2: Bij aankoop van een woning of een ander bebouwd onroerend goed moet je naar de bouwvergunning vragen en naar de goedgekeurde bouwplannen, te weten de plannen met de stempel van de gemeente die als bijlage bij de bouwvergunning gevoegd zijn. Tenzij de woning werd gebouwd vóór 1962, in welk geval er een vermoeden bestaat dat ze vergund is. Dit vermoeden is sinds 1 september 2009 (datum van de inwerkingtreding van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) uitgebreid naar constructies die zijn gebouwd voor de definitieve vaststelling van de gewestplannen (eind jaren ’70).

Stel je niet tevreden met andere documenten. Laat de verkoper ook verklaren dat hij voor alle vergunningsplichtige werken en handelingen de nodige vergunningen heeft gekregen. Want mogelijks is de woning hoger, dieper, breder of anders gebouwd dan wat werd vergund.

Zonevreemd

Tip 3: Als je een zonevreemde woning koopt, let dan goed op de beperkingen. Je mag bv. van een schuur zomaar geen living maken. Op de website www.ruimtelijkeordening.be vind je hierover verhelderende toelichtingen. Pas extra op als het een zonevreemde woning in een ruimtelijk kwetsbaar gebied betreft (grosso modo zijn dat de groengebieden volgens het gewestplan), want daar zijn extra beperkingen.

Bestemmingswijziging

Tip 4: Als je een welbepaalde bestemming voor ogen hebt, let er dan op dat een heleboel bestemmingswijzigingen vergunningsplichtig zijn, bv. van een woning een kantoor- of handelspand maken, of nog een woning onderverdelen in appartementen of studentenkamers. Dit mag niet zomaar!

Koop onder opschortende voorwaarde

Tip 5: Koop desgevallend onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van de vergunning die je nodig hebt voor het bouwen of verbouwen, om zeker te zijn dat je plannen kunnen gerealiseerd worden. Wees je er wel van bewust dat de verkoper niet verplicht is op jouw eisen in te gaan.

Soms zal je als koper in een zwakke positie staan (zeker als er nog andere kopers staan aan te schuiven), en op een openbare verkoop kan je dergelijke eisen sowieso nooit stellen. Wat je dan kunt doen, is langsgaan op de dienst stedenbouw van de gemeente en daar, zij het informeel, al eens je licht opsteken. Dit zou je trouwens bij iedere aankoop van vastgoed moeten doen, omdat de rechtspraak ervan uitgaat dat beide partijen een informatieplicht hebben, dus ook de koper. Niets doen en 100 % vertrouwen op wat de verkoper zegt kan men je dus kwalijk nemen. Het is normaal dat je ook als koper je licht opsteekt en informatie inwint.