EPB-boete vermijden? 5 sleutelmomenten!

Als bouwheer ben jij de eindverantwoordelijke voor de energieprestaties van je toekomstige woning. Geraak je bijvoorbeeld niet aan de vooropgestelde EPB-eisen, dan krijg je een boete. Op welke momenten tijdens je bouwproces moet je je ogen extra open houden?

1. Ontwerpfase

Ben je nog niet helemaal mee met het EPB-verhaal? "Om te beginnen is je architect vanaf de start al verplicht om je over de EPB-regelgeving te informeren", zegt Marijke De Meulenaer van het Vlaams Energieagentschap (VEA). Het agentschap int de EPB-boetes in geval van overtredingen.

Werk je met een aparte EPB-verslaggever? Dan komt deze ten vroegste in beeld eens je plannen concreet uitgetekend zijn. Het is zijn taak om te checken of jouw bouw conform is met de EPB-eisen en om eventuele tekortkomingen te seinen aan het VEA.

"Het ideale scenario", zegt Sander Bellings van studiebureau RaCo, "is dat je je definitieve ontwerp voorlegt bij je EPB-verslaggever, nog voordat je de bouwvergunning aanvraagt. Dan kan die al zeggen of je plannen realistisch zijn."

"In 60 tot 70% van de gevallen moeten we toch nog een aanpassing voorstellen op de plannen. Al gaat het dan vaak wel over een detail. Bijvoorbeeld het verdikken van isolatie of het uitwerken van een bouwknoop. Bovendien veranderen er constant dingen. En hoe vroeger we iets kunnen recht trekken, hoe minder moeite dat kost."

2. Aanvraag bouwvergunning

Eens je ontwerp definitief is, dien je de bouwaanvraag in. Op dat formulier staat het zinnetje "Is de EPB-regelgeving van toepassing en bent u hierover geïnformeerd?". Zowel jij als je architect dienen dit formulier te ondertekenen.

Dit is een eerste officieel bewijs waarmee je zegt dat je op de hoogte bent van de EPB-verplichtingen. En hier dus ook mee akkoord gaat.

3. Start van de werken: de startverklaring

In de meeste gevallen ziet de EPB-verslaggever je bouwplannen en -bestekken pas voor het eerst tussen het moment van de bouwaanvraag en de start van de werken.

Hij stelt dan een startverklaring op. Dat is een eerste officieel verslag. Hierin berekent hij ook of je op de goede weg zit qua EPB-eisen. Dit heet de voorafberekening. En die gebeurt helemaal op basis van je definitieve voorontwerp.

Deadline? De start van de werken. Haal je die niet, dan stuurt het VEA je een aanmaning. De daaropvolgende boete is eveneens voor jou. Voldoet je ontwerp niet aan de EPB-eisen? Dan komt dit mee in de startverklaring te staan. Ook dit document dien je te ondertekenen, samen met je architect en je EPB-verslaggever.

4. Volg je het advies van je EPB-man of niet?

Wanneer je de eisen niet haalt, is je verslaggever trouwens verplicht om advies te geven. Maar dat advies is niet bindend. De bouwheer is nog altijd vrij om hiervan af te wijken. Met het risico op eventuele boetes dus.

"Dat klopt", is Sander Bellings duidelijk. "Er zijn verschillende wegen naar Rome. Het is niet omdat we het op één manier hebben voorberekend, dat het ook niet op een andere manier kan. Maar belangrijk blijft om te communiceren", gaat Bellings verder. Soms voert de bouwheer zelf een aanpassing door, zonder de EPB-verslaggever in te lichten. Bijvoorbeeld na een ander advies van aannemers of uit financiële overwegingen. En dat geeft dan vaak problemen."

5. Einde van de werken: de EPB-aangifte

Je huis staat er. Het is nu aan je EPB-verslaggever om een eindverslag op te stellen: de EPB-aangifte. Dit doet hij op basis van je facturen en de uiteindelijke voltooiing van je woning. Ook hier moet je je kribbel onder zetten. Dit document vormt ook de basis voor een eventuele boete.

Deze definitieve aangifte moet binnen zijn bij het VEA binnen de 6 maanden na het afsluiten van de werken of de ingebruikname. En ten laatste 5 jaar na het verlenen van de vergunning, moest je pas later beginnen bouwen. Net als bij de startverklaring, ben jij ook hier verantwoordelijk voor de deadline en is een eventuele boete voor jou.

Een overzichtje van de mogelijke boetes:

Bron: www.energiesparen.be

Nog enkele EPB-weetjes

• Boetes onder 250 euro worden niet geïnd, maar wel vermeld op je EPB-certificaat;
• In 2006 lag het aantal EPB-boetes (vanaf 250 euro) nog op 10% van het aantal ingediende EPB-aangiftes. Sinds 2009 ligt dit nog rond de 4%;
• Ventilatieboetes komen het vaakst voor: Meer dan 80% van alle boetes (Welke tien geboden van de ventilatie mag je zeker nooit vergeten?);
• Gemiddelde boete is 800 euro, gezien de meeste boetes voor ventilatie zijn en ook nog eens in woningen (dus meer ruimtes) voorkomen. In een woning waar een ventilatiesysteem volledig afwezig is, daar kan de boete oplopen tot soms wel 3.000 euro;
• In Brussel is een kleine check-up verplicht nog voor de bouwaanvraag uitgaat;
• In Wallonië blijven de EPB-boetes komen totdat je aan de norm voldoet.

Ben je benieuwd wat een EPB-verslaggever kost tijdens je bouwtraject?