Wat kost een sleutel-op-de-deurwoning?

Het is een algemeen bekend concept: sleutel-op-de-deur bouwen. Je besteedt het hele bouwproces uit aan één bedrijf dat zorgt voor een instapklare woning. Je moet dus geen aannemer(s) zoeken of offertes vergelijken. En ook de coördinatie van de bouw dien je niet voor je rekening te nemen. Lekker gemakkelijk! Maar wat kost dat?

We gaan uit van een woning met een oppervlakte van 160 m² met drie slaapkamers. De woning moet voldoen aan de EPB-eisen van 2017 (E50). De bouwgrond is niet inbegrepen. We vroegen prijzen én informatie op bij drie SOD-bedrijven. Blavier, Thuis Best en AVL Woningbouw.

Prijsbepalers

Wanneer je kiest voor een SOD-woning, zijn er een aantal belangrijke factoren waarmee je rekening moet houden bij het bepalen van je budget. Zo heb je de – al dan niet al gekochte – bouwgrond, het ontwerp, de hernieuwbare technieken en natuurlijk de afwerking van je woning.

1. Bouwgrond

De samenstelling van je bouwgrond is een belangrijke prijsbepaler. De ene ondergrond vraagt namelijk meer bewerking dan de andere. “Je weet nooit van welke aard de grond is en of ze draagkrachtig genoeg is”, weet Cerina Marchetta van Thuis Best. “We laten daarom altijd een grondsondering uitvoeren. Zo ken je, zwart op wit, de samenstelling van je grond.”

Ook Johan Poelmans van AVL Woningbouw gaat mee in dat verhaal. “Als je een bouwgrond koopt, zorg er dan voor dat je een sonderingsverlag hebt”, vertelt hij. “De paar honderd euro die je daarin investeert is steeds beter dan misschien 25.000 kwijt zijn omdat je bouwgrond van onvoldoende kwaliteit is.”

“Ook de helling van je bouwgrond speelt een rol,” geeft Stefan Hallez van Blavier mee. “Idealiter is de ondergrond vlak. Voor een terrein met helling loopt de prijs hoger op. Dat is ook het geval wanneer een woning onderkelderd wordt.”

2. Ontwerp

Wanneer je binnen een bepaald budget moet blijven, is het heel belangrijk om het ontwerp zo simpel mogelijk te houden. “Het eenvoudigst is een woning met twee verdiepingen volledig boven elkaar,” legt Hallez uit. “Ga je voor meer complexe vormen, loopt de prijs natuurlijk op. Zo heb je bijvoorbeeld woningen van maar 150 m² die meer dan 200.000 euro kosten.”

Er zit ook een verschil tussen woningen met een zadeldak en woningen met een plat dak. “Voor een zadeldak mag je bij ons tellen op 1.150 à 1.200 euro per m², exclusief btw”, verduidelijkt Poelmans. “De oppervlakte van de zolder moet je niet meerekenen. Die krijg je er ‘gratis’ bij. Die ruimte wordt wel niet bewerkt. Voor een woning met plat dak ben je goedkoper af met zo’n 1.050 euro per m². Je hebt dan – doordat je geen zolder hebt – wel een beetje minder ruimte.”

“In de meeste gevallen hebben mensen al een bouwgrond gekocht”, weet Marchetta. “Veel mensen moeten daarvoor al een lening aangaan. Het gebeurt geregeld dat de bouwgrond duurder uitvalt dan verwacht. Dat is logisch, want de bouwgronden zijn de laatste jaren alleen maar duurder geworden. Hierdoor ligt er soms een limiet op het bouwbudget, waardoor de keuzes rond het ontwerp beperkt zijn. Maar we zorgen er dan wel voor dat er een mooi ontwerp op tafel komt.”

3. Hernieuwbare technieken

Een andere factor die meespeelt in de prijsbepaling is de keuze van hernieuwbare technieken. “In de prijs van de woning zitten sowieso de hernieuwbare technieken waarmee je de huidige energienorm behaalt (E50 in 2017)”, legt Marchetta uit. “Bij ons zit standaard een lucht-waterwarmtepomp inbegrepen, zodat het aandeel hernieuwbare energie is bereikt. Maar wij bouwen standaard elke woning E30 en dus BEN.”

Het staat de bouwheer natuurlijk vrij om andere hernieuwbare technieken te kiezen, maar gezien de beperkte budgetten komt dat volgens Hallez niet vaak voor. “Wanneer er toch voor extra hernieuwbare technieken gekozen wordt om E30 of zelfs E20 te behalen, kiezen de meesten voor zonnepanelen.” Maar dat komt natuurlijk met een meerprijs. “Als je van de huidige norm naar een E20-woning wil, investeer je al snel een paar duizend euro meer”, weet Poelmans.

4. Afwerking

De afwerking speelt een belangrijke rol. “Je hebt mooie eenvoudige klassieke woningen,” verduidelijkt Marchetta “maar je hebt ook een klassieke woning met alles erop en eraan. Voor mensen die heel veel detaillering wensen en een specifieke materiaalkeuze hebben, kost het natuurlijk ook meer in vergelijking met de eenvoudige klassieke woning. En dat geldt ook voor de moderne woningbouw. Een woning met een plat dak, dat volledig uit bakstenen bestaat, kost logischerwijze minder dan dezelfde woning met veel grote ramen en een houten afwerking.”

“We vertrekken bij een project op basis van een standaard lastenboek”, legt Hallez uit. “Maar het staat de klant vrij om materialen te kiezen die hij of zij wil, maar een speciale gevelsteen, tegel of houtsoort kost natuurlijk meer. Zo’n keuzes doen de prijs oplopen. The sky is the limit, zeg maar. Het is aan de klant om bewuste keuzes te maken, bijgestaan door de architect en de bouwfirma.”

Prijs: 150.000 à 170.000 euro

Voor een SOD met een oppervlakte van 160 m², drie slaapkamers en een E-peil van E50, mag je tellen op zo’n 150.000 à 170.000 euro. Deze prijs is exclusief btw, bouwgrond en architect. Aan de hand van de keuzes die je maakt, loopt de prijs op. Maar je kan ook heel wat uitsparen. In de afwerking bijvoorbeeld.

“Sommige particulieren voeren ook zelf graag dingen uit. Bijvoorbeeld wanneer de schoonvader elektricien van beroep is en hij dit gratis wil doen,” vertelt Poelmans. “Dat is dan ook geen probleem. Bij een sleutel-op-de-deurwoning wordt de prijs altijd op maat berekend.”