Woon jij in een appartement? Opgelet met aansprakelijkheid bij brand!

De verwoestende brand in de Londense Grenfell Tower zorgde wereldwijd voor controverse. Maar liefst 80 mensen lieten tot nog toe het leven door een woontoren die vol brandonveilige materialen bleek te zitten. Onderzoek toonde aan dat zeker 75 andere appartementen in de grootstad evenmin conform de brandveiligheidsregels zijn.

Twee grote gevaren

Onthutsend, maar ook in België kunnen we niet op beide oren slapen, meent Joris Breugelmans. Als commercieel directeur bij controle-organisme BTV, gespecialiseerd in technische veiligheid en mede-eigendom, heeft hij een perfect zicht op de praktische pijnpunten qua brandveiligheid in appartementsgebouwen. “Sinds de jaren 90 zit het vrij goed. Maar in heel wat oudere woonblokken hebben nooit brandveiligheidsvoorschriften of -voorzieningen bestaan. Zelfs na renovatiewerken.”

Ook op juridisch vlak zijn er obstakels, waarschuwt advocate Astrid Clabots. “Want de schuld kan bij veel personen komen te liggen. Binnen een groep van medebewoners bestaan verschillende rollen. Denk maar aan huurders, eigenaars, de syndicus, de leden van de raad van mede-eigendom ... Om tot een brandveilige omgeving te komen, moet de grote meerderheid akkoord gaan. Want aanpassingen kosten geld. En daar knelt het schoentje vaak.”

Tien aandachtspunten

Astrid Clabots en Joris Breugelmans geven aan hoe je niets aan het toeval overlaat. Al dan niet met de hulp van je medebewoners. Tien aandachtspunten!

1. Installeer rookmelders

“In huurappartementen zijn rookmelders verplicht. Maar ook voor eigenaars is dit het absolute minimum”, geeft Joris Breugelmans aan. “Plaats je ze niet, dan doe je jezelf en je familie heel groot onrecht aan. Zeker in oudere gebouwen.”

2. Voorzie een brandwerende deur

Compartimentering wil zeggen dat bij brand buiten je flat, je in principe een tijdlang veilig blijft in je eigen woning. Dat begint bij een goede branddeur. “Die herken je aan de ronde Rf- of REI-markering op de zijkant van de deur”, gaat Breugelmans verder. “Heb je nog geen brandwerende voordeur? Voor een kleine meerprijs ten opzichte van een solide veiligheidsdeur maak je je woning heel wat brandveiliger.”

3. Maak leidingschachten brandwerend

“Een compartiment staat of valt met elke opening. Leidingschachten lopen tussen verschillende appartementen en vormen zo eigenlijk een aparte schouw. Hier stellen we vaak heel wat slordigheden vast", aldus Breugelmans. "Geluiden en geuren dringen gemakkelijk door en dus ook vuur en rook. Door deze schachten brandwerend te maken, verbetert ook je compartimentering.”

4. Praat met je gezin over evacuatie

En het mag voor hem best verder gaan. “Of je appartement over een evacuatieplan beschikt of niet, maak de nodige afspraken met je gezin. Waar slapen je kinderen? Wat als in de keuken brand uitbreekt? Door te trainen op evacuatie bereid je je voor op panieksituaties. Zo maak je het verschil in omstandigheden waarin elke seconde telt.”

5. Vraag advies van de brandweer

“Recente appartementsgebouwen kregen via hun stedenbouwkundige vergunning bepaalde adviezen en verplichtingen mee van de brandweer. Die zijn gebaseerd op normen en wetten. Bij oudere gebouwen is dat meestal niet het geval. Maar zelfs dan kan je bij je syndicus brandadvies aanvragen”, zegt Joris Breugelmans.

“Alleen zijn niet alle adviezen realistisch toe te passen in oudere gebouwen. Nog een probleem: er gebeurt geen controle achteraf. Dat is zelfs bij de oplevering van nieuwbouwprojecten niet het geval (zie kader).”

6. Verwacht inbreng van je syndicus

Advocate Astrid Clabots ziet een belangrijke rol weggelegd voor de syndicus: “Of hij nu een expert is of niet, hij heeft een informatieverplichting. Het is zijn taak om spontaan mensen te duiden op risico’s en gevaren. Als hij het nodig vindt het gebouw te laten screenen op brandveiligheid, dan moet hij dat officieel voorleggen aan de mede-eigenaars. Het is dan aan de bewoners om ‘ja’ of ‘nee’ te stemmen.”

7. Check ook je eigen aansprakelijkheid

Zit je in de raad van mede-eigendom? Dan beschik je, net zoals de syndicus, maar best over een burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering. “In België is een architect of aannemer maar voor een beperkte tijd aansprakelijk. Is die tijd verstreken, dan kan ook jouw aansprakelijkheid als mede-eigenaar in beeld komen”, waarschuwt Clabots. “Besteed dus voldoende aandacht aan de verzekerbaarheid van je gebouw, de vereniging van mede-eigenaren en haar organen. En kijk verder dan de blok- of brandpolis.”

“Neem nu Londen. Zijn de brandonveilige materialen een keuze van de architect? Van de aannemer? Of zijn de bewoners ooit geïnformeerd over de gevaren en kozen ze toen voor een minderwaardigere, goedkopere oplossing? Het is bovendien heel moeilijk om de grens te bepalen. Zo kunnen de bewoners toch beslist hebben om in te grijpen, maar moeten ze eerst nog een paar jaar sparen. Wat als er dan in tussentijd een grote brand uitbreekt? Zorg dat je dus altijd voldoende bewijzen hebt van je inspanningen.”

8. Praat met je medebewoners

Geld doet de wereld draaien. Alleen kan de verkeerde keuze je hele wereld plots doen stoppen, benadrukt Joris Breugelmans. “Geven de medebewoners groen licht om de brandveiligheid aan te pakken? Creëer verschillende denkgroepjes om de beste, betaalbare oplossingen te vinden. Zorg dat het initiatief breed gedragen wordt. Cruciaal: ga niet voor de goedkoopste oplossing. Betrek bij voorkeur ook een architect en stel gerichte vragen aan verschillende aannemers om tot de beste offertes te komen.”

9. Controleer en blijf controleren

Ook opgelet bij de oplevering van je nieuwbouwappartement. Zijn (nog) niet alle brandveiligheidsvoorzieningen aanwezig? Aarzel niet om dit na te vragen bij de projectontwikkelaar. Er is pas een oplevering wanneer de handtekeningen op papier staan.”

“Onderschat ook het belang niet van een frequente controle. Bij voorkeur jaarlijks, zelfs bij nieuwbouwappartementen. Laat de elektriciteit eens afzetten en check of de noodverlichting nog werkt op de gang. Werkt je rookmelder nog deftig? Hoe reageren de medebewoners? Trek er gerust eens zelf op uit. Je betaalt tenslotte ook mee voor de algemene delen binnen het gebouw.”

10. Toch brand? Handel snel

Slaat het noodlot toch toe? Dan is er een gouden regel, stelt Joris Breugelmans: “Ga nooit uit van vals alarm en handel snel. De eerste minuten kan je een beginnende brand mogelijk nog blussen. Maar eens de brand op gang is: vertrek en kies voor evacuatie.”

"Dringend een wettelijk kader nodig"

Zowel Astrid Clabots als Joris Breugelmans hameren tot slot op een minimaal wettelijk kader rond brandveiligheid in oudere appartementsgebouwen. Sinds de jaren 90 kwam dat wettelijk kader er voor nieuwe appartementen. Maar de bestaande gebouwen bleven onbeschermd achter.

Breugelmans pleit alvast voor een verplichting van minimale, betaalbare ingrepen: “Zoals eerste blusmiddelen, rookmelders, goede signalisatie en evacuatieverlichting. De Antwerpse brandweer stelde het statistisch vast: in oude woonblokken, zeker boven de 25 meter hoog, ontstaan er bij brand duidelijke problemen bij het evacueren en het redden van personen.”

“Jammer genoeg moeten we een tragedie zoals in Londen aangrijpen om mensen te sensibiliseren”, klinkt het in koor.