Als appartementsbewoner ben je niet alleen verantwoordelijk voor je eigen appartement, maar draag je ook bij tot het zorgvuldige beheer van de gemeenschappelijke delen binnen het gebouw. Om de mede-eigenaars juridische draagkracht te geven, is de oprichting van een vereniging van mede-eigenaars (VME) nodig.
Juridisch harnas
Voor alle duidelijkheid: een vereniging van mede-eigenaars bestaat dan wel uit de verschillende bewoners, maar is enkel een juridische entiteit. In de praktijk vertegenwoordigen vier verschillende organen de VME, bijvoorbeeld door middel van hun aanwezigheid in de rechtbank, hun handtekening, … :
Hoewel de VME een juridische status heeft, krijgt ze toch dezelfde rechten en plichten als een ‘normale burger’. Hierdoor kunnen de mede-eigenaars beslissingen nemen, maar ook als één persoon aangesproken worden, bijvoorbeeld bij dagvaardingen, schadeclaims, enzovoort. Daarom zijn er duidelijke afspraken nodig over wie wat krijgt of moet betalen. Dat gebeurt volgens de verschillende aandelen zoals ze werden vastgelegd in de statuten.
Daarnaast heeft de oprichting van een VME ook een belangrijk praktisch voordeel. In geval van een dagvaarding wordt niet elke mede-eigenaar afzonderlijk gesommeerd. De VME verdedigt namelijk de belangen van alle mede-eigenaars. Dat is niet alleen overzichtelijker en sneller, maar ook goedkoper, want er hoeven geen aparte dagvaardingskosten betaald te worden.
© Getty Images
Wat is de taak van een VME?
De vereniging van mede-eigenaars mag haar juridische draagkracht maar voor één doel gebruiken: het behouden en beheren van het gebouw. Dit is de absolute kerntaak van de VME. De syndicus is als het ware het verlengstuk, de spreekbuis van de groep mede-eigenaars. Hij staat in voor het beheer in de praktijk. Concrete voorbeelden van zo’n bevoegdheden zijn:
- Het afsluiten van een arbeidscontract met een poetsvrouw die de gemeenschappelijke delen onderhoudt;
- Het dagvaarden van een mede-eigenaar die zijn bijdragen niet betaalt zoals het hoort;
- Het starten van een rechtszaak tegen een aannemer die het gemeenschappelijke dak niet naar behoren heeft gerenoveerd;
- Andersom kan een slachtoffer door schade aan een gemeenschappelijk deel (bv. afgebroken trapleuning) de VME dagvaarden voor de rechtbank.
De vereniging van mede-eigenaars krijgt bovendien een aantal hulpmiddelen toegereikt om haar juridisch mannetje te staan:
- Een ondernemingsnummer: zonder dit nummer kan je geen vordering instellen bij de rechtbank (bijvoorbeeld bij een schadegeval of kortgeding tegen een bepaalde aannemer). De VME beschikt hierdoor ook over een eigen vermogen en mag onderhandelen over contracten.
- Maatschappelijke zetel en naam: de zetel bevindt zich in het appartementsgebouw zelf. Belangrijk: sinds 2012 moeten aangetekende brieven gericht aan de VME ook verstuurd worden naar de syndicus, of deze nu in het gebouw zelf woont of elders zijn kantoor heeft.
Wat heeft de VME in kas?
Een gevel die dringend aan renovatie toe is, een lekkende dakkoepel in de trappengang, een kapotte lift, … Iedere mede-eigenaar moet zijn financiële steentje bijdragen aan het beheer van de gemeenschappelijke delen. De VME heeft hiervoor verschillende soorten vermogen ter beschikking:
- Materiële hulpmiddelen: bijvoorbeeld een grasmachine of heggenschaar om de gemeenschappelijke tuin te onderhouden;
- Werkkapitaal: voorschotten op periodieke kosten, bijvoorbeeld de maandelijkse afrekening voor verwarmings- en stroomkosten voor de gemeenschappelijke delen. Overschotten worden terugbetaald of overgeheveld naar het volgende jaar. Tip: leg dit altijd goed vast, zodat er achteraf geen discussie bestaat;
- Reservekapitaal: dit is een niet-verplicht spaarpotje ter financiering van grotere, onvoorziene kosten: bijvoorbeeld een dakrenovatie, de installatie van een nieuwe centrale verwarming. Hier krijg je als mede-eigenaar niets van terugbetaald. Dit kapitaal hangt vast aan het appartement. Een eventuele koper neemt dit reservekapitaal er dus bij. Tip: vraag bij de aankoop van een appartement of er zo’n kapitaal bestaat binnen de VME, zeker in het geval van oudere gebouwen, waar de renovatienood hoog is.
Kijk vooruit
Vele mede-eigenaars hebben het niet echt begrepen op het reservekapitaal. Het brengt volgens hen niets op in termen van geld. Binnenkort is dit echter bij wet verplicht. Een reservekapitaal vermijdt namelijk een pak problemen. Appartementsgebouwen verouderen en zijn onvermijdelijk onderhevig aan kosten. Bovendien moeten ze voldoen aan de steeds strengere energie-eisen. Zonder budget kom je als VME al snel in de problemen. Bovendien kan je voor een goed onderhouden appartement meer geld vragen bij doorverkoop.
Conclusie: VME beheert, maar bezit niet
De vereniging van mede-eigenaars is een instrument om de gemeenschappelijke delen te beheren. Hiervoor beschikken ze over rechten en plichten. De VME is echter géén eigenaar van deze delen. Dit komt enkel toe aan de afzonderlijke mede-eigenaars volgens hun aandeel binnen het gebouw. Een VME kan dus bijvoorbeeld ook niet optreden als bouwheer of projectontwikkelaar bij grote renovaties of uitbreidingen van het appartement.
Extra daglicht in je keuken? Met een platdakvenster geniet je van meer ruimtegevoel en gezonde lucht
Wil jij van je leefkeuken een gezonde, lichtrijke en goed verluchte plaats maken?
