Hoeveel eigen inbreng heb je nodig voor jouw woonlening?

Sta je op het punt om een woning te kopen? Dan moet je eerst langs de bank passeren voor een lening. Hoeveel spaarcenten heb je nodig vooraleer je kan gaan voor jouw droomwoning? We vragen het aan John Romain, oprichter van adviesketen Immotheker Finotheker en Valéry Halloy, woordvoerder van BNP Paribas Fortis.

Kan je nog lenen zonder eigen inbreng? “Onmogelijk”, zegt Valéry Halloy. “Banken vragen altijd een eigen inbreng. Je kan niet meer dan 100% van de aankoopsom lenen. Je moet dus de kosten die bovenop de aankoopprijs komen, zoals de registratierechten en notariskosten, zelf kunnen inbrengen.” Ook John Romain treedt Valéry bij: “Lenen voor je eerste woning zonder eigen inbreng is niet mogelijk.”

90% van de aankoopprijs

Er worden regels opgelegd aan de banken voor woonleningen. “Iemand die voor de eerste keer koopt, zal standaard tot 90% van de aankoopprijs kunnen lenen. Iemand die een tweede woning koopt om te verhuren, zal standaard tot 80% kunnen lenen”, zegt Valéry Halloy.

John Romain treedt verder in detail. “Momenteel mag zo’n 60% van de kopers maximaal 90% van de aankoopprijs lenen, 35% mag nog boven de 90% lenen en slechts 5% mag een lening aangaan van 105% van de aankoopwaarde. Voor een tweede woning mag 80% van de kopers maximaal 80% van de aankoopsom lenen. 20% van de kopers mag hiervan afwijken tot maximaal 100%. Hoeveel je kan lenen, is afhankelijk per dossier en per bank. Alles hangt af van je inkomsten en uitgaven, je eigen middelen, de duurtijd van je lening, … Maar de Nationale Bank wilt dat we naar die norm van 90% gaan voor een eerste woning. Dan sluit je ook weer mensen uit. Dat zijn vaak jonge mensen die hun eerste woning kopen.”

Meer eigen inbreng, lagere rentevoeten

Leen je een groter bedrag? Dan betaal je meer interesten. “Hoe meer je zelf inbrengt, hoe interessanter de rentevoeten waaraan je leent. Ook je maandaflossing zal doorgaans lager liggen als je voor dezelfde woning minder moet lenen. Hierdoor geniet je van meer comfort. Of je kan voor een minder lange looptijd kiezen dan als je alles had moeten ontlenen met eenzelfde maandlast”, legt Valéry Halloy uit.

Maandaflossing van 33 tot 40%...

Hoeveel kan je maandelijks afbetalen aan je woonlening? “Vroeger nam men één derde van je loon als richtlijn”, zegt John Romain. “Tegenwoordig leent één vijfde meer dan 50% van zijn loon. Dat kan eigenlijk niet. Als je iets aan de hand hebt, zit je meteen in de problemen bij wijze van spreken. Je zou maximaal 33 tot 40% van je loon mogen lenen. Bovendien valt volgend jaar de woonbonus weg. Voor een gemiddeld koppel dat 1.000 euro per maand afbetaalt, is dat zo’n 15% dat gewoon wegvalt. Voor een alleenstaande zelfs 12%.”

… of financieel plan op maat?

Vroeger diende de woonbonus om bijkomende uitgaven te financieren. “Dan had je nog een buffer voor extra kosten zoals herstellingen, onderhoud of de onroerende voorheffing. Die buffer valt vanaf volgend jaar weg. Je moet dus wat reserve houden, want je gaat sowieso kosten krijgen in de toekomst die je vandaag nog niet hebt. Denk maar aan kinderen”, vertelt John Romain. “Eigenlijk zouden banken, in plaats van zich te richten op 33 tot 40% van iemand zijn inkomen, een financieel plan op maat moeten uitwerken, waarbij men nagaat hoeveel iemand vandaag al aan huur betaalt, hoeveel hij kan sparen en welke uitgaven er in de toekomst nog bijkomen.”

Voorzie een buffer

Experten raden doorgaans af om al je spaarcenten te gebruiken als eigen inbreng. “Naast de aankoopprijs van een woning, de registratierechten, notariskosten, … moet je ook denken aan de inrichting van je woning, maar ook aan onverwachte zaken zoals de aankoop van een nieuwe wagen”, legt Valéry Halloy uit. “Hoeveel spaarcenten je best aan de kant zet, is een zeer persoonlijke vraag. Je moet je vooral comfortabel voelen met de buffer die je nog hebt. Als vuistregel spreekt men vaak van de ijzeren spaarreserve. Die stelt dat je best zo’n 6 maanden salaris opzij zet of zo’n 15.000 euro.”

Ook John Romain vindt dat je best minimaal 3 tot 6 maanden loon als buffer houdt voor onverwachte uitgaven zoals een koelkast die je moet vervangen of bij werkonbekwaamheid. “Dan ben je al snel een jaar gerust mocht je in de problemen komen. Voor werkloosheid, ziekte en invaliditeit kan je wel genieten van de gratis verzekering gewaarborgd wonen in Vlaanderen. In Wallonië is er ook zo’n regeling, maar in Brussel niet. Dat is toch belangrijk om te weten als je een lening afsluit. Tel daar bovenop de geplande uitgaven.”