Experts vrezen een wooncrisis: zijn alternatieve woonvormen de oplossing? En wat zegt de wet?

De bouw- en vastgoedsector trekt nogmaals aan de alarmbel. Dit keer met een open brief en een petitie ondertekend door 14 experts uit de bouw- en vastgoedsector. Ze richten zich tot het federaal parlement en waarschuwen voor een ongeziene wooncrisis. Naast verdichting en verkerning komen ook weer andere woonvormen, zoals een zorgwoning, kangoeroewonen en cohousingprojecten, boven water. Maar zijn deze woonvormen overal toegelaten? Hoe zit het op juridisch vlak? We vroegen het aan advocaat Mark Huygen van advocatenkantoor Huygen & Claesen.

Heb je een vergunning nodig voor een zorgwoning? 

Volgens Olivier Carrette, gedelegeerd bestuurder van de beroepsvereniging van de vastgoedsector (BVS), zijn ouderen een van de eerste slachtoffers van de wooncrisis. Betaalbaar wonen zal voor hen onbetaalbaar worden als er niet snel wordt ingegrepen. Enerzijds speelt het financiële aspect. Maar anderzijds willen steeds meer gezinnen hun zorgbehoevende ouder dicht bij zich om de zorg op zich te kunnen nemen. Een zorgwoning is dan een goed optie. Je hebt drie types van zorgwoningen waarbij een meldingsplicht volstaat: 

• een zorgwoning binnen het bestaande bouwvolume van je woning;
• een zorgwoning in een bestaand vrijstaand bijgebouw;
• een zorgwoning  in een tijdelijke, verplaatsbare unit dichtbij de hoofdwoning.

Per type zorgwoning moet je strikt voldoen aan een aantal voorwaarden. “De Vlaamse regering besliste in 2021 om de regels voor woonunits in de tuin fors te versoepelen. Wie bijvoorbeeld een kleine zorgunit in de tuin wil plaatsen om een zorgbehoevende ouder te helpen, kan dit zonder ingewikkelde procedure”, weet advocaat Mark Huygen. “Een eenvoudige melding bij je gemeente volstaat. Maar dan moet de zorgunit wel voldoen aan de voorwaarden. Zo mag een zorgunit bijvoorbeeld niet in de voortuin geplaatst worden en mag de unit niet groter zijn dan 50 m². Het moet ook om een tijdelijke oplossing gaan en niet een definitieve opvang van een ouder of familielid. Heel wat gemeenten hebben hun eigen richtlijnen uitgeschreven of zijn hier nog actief mee bezig. Andere gemeenten bekijken dossier per dossier. Informeer je daarom nog steeds via de dienst stedenbouw van je gemeente.” Alle voorwaarden waaraan een zorgwoning moet voldoen kan je nalezen op www.vlaanderen.be. "Kort samengevat: voldoe je aan alle voorwaarden, dan volstaat een melding. Is dat niet het geval, dan moet je een omgevingsvergunning aanvragen."

Mag je elke woning ombouwen tot een kangoeroewoning?

Ook voor kangoeroewonen is de wetgeving vereenvoudigd. “Gemeenten hebben een ruime bevoegdheid. Er is dus geen eenduidigheid en elk dossier wordt apart beoordeeld. De vereiste voor een kangoeroewoning is dat er een gemeenschappelijk gedeelte blijft in de woning die opgesplitst wordt, bijvoorbeeld de keuken. Moet je hiervoor werken uitvoeren die vergunningsplichtig zijn, dan moet je vooraf een vergunning aanvragen en bekomen”, legt advocaat Huygen uit. “Zijn er geen constructieve werken nodig om de woning op te splitsen, dan volstaat een melding bij je gemeente. Je kan dan ook een extra huisnummer aanvragen, dat doorgaans probleemloos wordt afgeleverd. Vaak zal dit een opsplitsing zijn zoals 12 en 12a. De zorgrelatie wordt uiteraard wel onderzocht. Zodra de zorgrelatie wegvalt, vervalt ook het statuut van kangoeroewoning.”

Waar mag je in Vlaanderen een tiny house plaatsen en mag je er officieel in wonen?

In een tiny house woon je op een kleine oppervlakte. Advocaat Huygen: "Tiny houses vallen onder het begrip 'kleinschalig wonen', maar tot nu toe is er in Vlaanderen geen wettelijk kader. Ze zijn wel vergunningsplichtig, je mag ze dus niet zomaar ergens plaatsen." In een natuurgebied, een bos of op een weide mag je dus geen tiny house neerzetten. Het hoort thuis in een woongebied en er mag ook maar eentje per perceel staan. "Een tiny house wordt beschouwd als een woning en moet dan ook voldoen aan bepaalde regelgeving. Zoals de Vlaamse codex wonen voor zelfstandige woningen, de wetgeving ruimtelijke ordening, de Vlaamse Energienormen en natuurlijk de lokale richtlijnen. Die verschillen van gemeente tot gemeente. Mogelijk zal de Vlaamse overheid hier in de toekomst ook maatregelen rond uitwerken, zoals het geval is bij zorgunits. Vereenvoudiging zal de boodschap moeten zijn.”

Welke juridische zaken komen kijken bij een cohousingproject?

Een andere alternatieve woonvorm is cohousing. In een cohousingproject wonen verschillende gezinnen in zelfstandige wooneenheden en delen ze gemeenschappelijke ruimtes zoals een keuken of eetzaal, een tuin, parking of berging. "Je kan het juridisch vergelijken met het kopen van een appartement, alleen zijn de gemeenschappelijke delen een stuk uitgebreider. Cohousing is een vorm van gemeenschappelijk wonen en wordt in elk project anders ingevuld. De gedeelde ruimtes kunnen variëren, maar ook de wijze van participatie van de bewoners, de wijze van het samen beslissen, of de beheersvorm.” Meer info hierover vind je op www.samenhuizen.be.