Oplevering nieuwbouwappartement? Ken je rechten

Als je een appartement op plan koopt, is de wet-Breyne van toepassing. Die wet houdt onder andere in dat op het einde van de werken het appartement wordt ‘opgeleverd’. Maar wat betekent dat precies?

De wet-Breyne houdt een aantal spelregels in die moeten worden nageleefd bij de oplevering van een gebouw. Die oplevering is verplicht en gebeurt normaal gezien in twee fases: de voorlopige en de definitieve oplevering. Bij appartementsgebouwen is er nog eens een onderscheid tussen de oplevering van de privédelen (jouw appartement) en van de gemeenschappelijke delen van het gebouw (inkomhal, gang, liften, dakconstructie…).

1. Wat?

Als je appartement ‘klaar’ is, moet je als koper kunnen nagaan of het volgens het plan en het lastenboek werd gebouwd, of de werken correct werden uitgevoerd en of er geen gebreken zijn. Vandaar dat er een zogenaamde ‘oplevering’ plaatsvindt: een soort keuring van het appartement dat je kocht.

De kans is natuurlijk groot dat je al voor het einde van de werken eens poolshoogte gaat nemen van de vorderingen. Als je daarbij al vaststelt dat er iets mis is met de bouwwerken (verkeerde vloerbekleding, barst in de vensterbank…), kan je dat uiteraard al melden aan de promotor of de aannemer. Je hoeft dus niet te wachten tot de uiteindelijke oplevering, want hoe sneller je bepaalde gebreken opmerkt, hoe makkelijker die te herstellen of recht te zetten zijn.

2. Hoe?

Een oplevering gebeurt in twee fases: een voorlopige en een definitieve oplevering. Dat geldt zowel voor jouw appartement als voor de gemeenschappelijke delen. Er zijn dus vier opleveringen in totaal. De wet-Breyne geeft aan dat er tussen de voorlopige en de definitieve oplevering minstens één jaar moet liggen. De idee daarachter is dat het gebouw een winter moet hebben meegemaakt voor je tot de definitieve oplevering kan overgaan. Voorziet de bouwpromotor in de overeenkomst een kortere termijn waarbinnen de definitieve oplevering moet gebeuren? Dan is die bepaling ongeldig.

Verder mag de definitieve oplevering van je eigen appartement pas gebeuren nadat de gemeenschappelijke delen definitief zijn opgeleverd. De voorlopige oplevering van je eigen appartement kan daarentegen wel al gebeuren als er nog geen voorlopige oplevering van de gemene delen plaatsvond. Je kan de voorlopige oplevering van je eigen appartement weliswaar wel weigeren als er nog essentiële zaken aan de gemene delen ontbreken: bijvoorbeeld als de toegangsdeuren van de gemene delen nog niet werden geplaatst of de lift nog niet werd geïnstalleerd. Is de afwerking van de gemeenschappelijke delen wel grotendeels rond? Dan kan je de voorlopige oplevering van je eigen appartement om die reden niet zomaar weigeren.

Waarom een voorlopige oplevering?

Het is belangrijk dat je bij de voorlopige oplevering alle gebreken aanhaalt die je op dat moment ziet. Geef aan welke werken nog moeten gebeuren (afwerking ramen, plaatsen van plinten…) en waar je bepaalde gebreken vaststelt (tegels die gebarsten zijn, voegen die loskomen…). Doe je dat niet, dan kan je achteraf niet meer terugkomen op die zichtbare gebreken. Gebreken die verborgen waren bij de voorlopige oplevering kan je nadien wel nog inroepen.

Voor de voorlopige oplevering moet je appartement nog niet volledig in orde zijn. Het volstaat dat het ‘gebruiksklaar’ is, ook al heb je nog een aantal opmerkingen. Zijn er te veel gebreken of opmerkingen? Dan kan je de voorlopige oplevering weigeren. Bij de voorlopige oplevering wordt een pv opgesteld dat jij, de bouwpromotor, de architect en soms ook de aannemer moeten ondertekenen. Zorg er daarbij voor dat al jouw opmerkingen er duidelijk in staan geformuleerd. Anders kan je achteraf moeilijk bewijzen dat je effectief bezwaren had. Laat ook een termijn opnemen waarbinnen alles in orde moet worden gebracht.

Stilzwijgende oplevering

Het gebeurt wel eens dat je als koper de sleutel van het appartement krijgt zonder dat er een voorlopige oplevering heeft plaatsgevonden. Wees daar voorzichtig mee. Het risico bestaat immers dat men ervan uitgaat dat je door het bewonen van het appartement de werken (en dus ook eventuele zichtbare gebreken) zonder meer aanvaardde. In dat geval spreken we van een stilzwijgende oplevering.

En de definitieve oplevering?

De definitieve oplevering vindt ten vroegste één jaar na de voorlopige oplevering plaats. Bovendien gebeurt die pas als alle opmerkingen die bij de voorlopige oplevering werden gemaakt zijn opgelost. Als er tussen het moment van de voorlopige en de definitieve oplevering nog gebreken opduiken aan je appartement, breng dan de bouwpromotor en/of aannemer zo snel mogelijk op de hoogte.

Vanaf het moment van de definitieve oplevering begint in principe de termijn voor de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer, bouwpromotor en/of architect te lopen. Om die aansprakelijkheid te kunnen inroepen, moet er sprake zijn van een gebrek dat de stevigheid of stabiliteit van het gebouw of een belangrijk onderdeel ervan in het gedrang brengt.

Weet trouwens dat je na de definitieve oplevering ook nog garantie hebt voor ‘lichtere’ verborgen gebreken zoals vochtproblemen, waterinfiltratie, scheurvorming in de muren… Je moet die dan wel binnen een korte termijn inroepen. Onderneem dan ook dadelijk actie als je zo’n gebrek vaststelt.

3. Wie?

Voor de oplevering van je individuele appartement (en voor de garage en kelder die je er eventueel bijkocht), moet je zelf instaan. Maar het is geen overbodige luxe om je daarvoor te laten bijstaan door een aannemer en/of architect. Zij kunnen nu eenmaal beter dan jou beoordelen of er iets mis is met de werken.

Voor de oplevering van de gemeenschappelijke delen van het gebouw is de vereniging van mede-eigenaars binnen het gebouw verantwoordelijk. In dat geval worden op de algemene vergadering van mede-eigenaars meestal enkele eigenaars en de syndicus aangesteld om bij de oplevering aanwezig te zijn. De algemene vergadering kan ook beslissen om de hulp in te roepen van een aannemer en/of architect. Kan je zelf niet aanwezig zijn bij de oplevering van de gemeenschappelijke delen, maar heb je wel opmerkingen bij de afwerking of andere zaken? Dan kan je die doorgeven aan de syndicus of de eigenaars die wel aanwezig zijn. Zij kunnen je opmerkingen bij de oplevering ter sprake brengen.

Bron: Ik ga Bouwen