Daling van de huizenprijzen ingezet?

De huizenprijzen klommen in 2021 naar ongeziene hoogtes. In vergelijking met 2020 stegen de prijzen van huizen en appartementen met respectievelijk 8,5 en 8,4%. Zo blijkt uit de jaarlijkse barometer van ERA Belgium en de Universiteit Antwerpen. Bovendien lijken corona en de overstromingen van afgelopen zomer een duidelijke invloed te hebben op de prijzen.

Wie vorig jaar op zoek ging naar een woning, werd er volop mee geconfronteerd: woningen met een stevig prijskaartje die bovendien in een wip werden verkocht. De vastgoedprijzen stegen in 2021 overal, maar vooral in Vlaanderen, met de kustgemeenten als koploper. Volgens CEO van ERA, Johan Krijgsman is die sterke stijging “een logisch gevolg van de grote vraag naar vastgoed in Vlaanderen, die al jaren het aanbod overstijgt”. Dat heeft te maken met een groeiende bevolking en een stijgend aantal huishoudens die op zoek zijn naar een kwalitatieve woning.

Daar komt nog eens bij dat de rente op woonkredieten laag bleef en we onze lonen – door de indexeringen – zagen stijgen, waardoor we meer kunnen lenen. Door de coronacrisis zijn we bovendien meer belang gaan hechten aan onze woning en onze omgeving. Dat maakt dat we bereid zijn om meer te betalen voor een grotere woning of appartement met tuin of groot terras in een rustige en groene omgeving. Ook dat duwt de prijzen van dit soort woningen omhoog en verklaart tegelijkertijd waarom de huizenprijzen in steden minder snel groeiden.

Corona en klimaat

De meest opvallende stijgers en dalers uit de vastgoedbarometer van ERA kunnen we (deels) koppelen aan de gezondheidscrisis en de overstromingen van afgelopen zomer. Woningen die in overstromingsgevoelige gebieden liggen, zagen hun prijs sinds midden juli 2021 dalen met zo’n 4%. De prijzen van appartementen aan de kust, daarentegen, stegen met zo’n 11,3%! Dat heeft deels te maken met corona en het feit dat we meer in eigen land op vakantie gaan, maar ook de verhoging van de registratierechten op tweede verblijven speelt een belangrijke rol. “Er zijn veel tweedeverblijvers die koste wat het kost nog voor 1 januari hun aankoop wilden doen, waardoor de vraag steeg terwijl het aanbod ongeveer gelijk bleef. Dan is een sterke prijsstijging een logisch gevolg”, aldus Johan Krijgsman.

Beterschap in zicht?

De rush op vastgoed lijkt echter over haar hoogtepunt heen te zijn. De grootste prijsstijging (+6%) vond plaats in de eerste jaarhelft van 2021. De laatste maanden viel die terug tot zo’n 2%. In Brussel en Wallonië daalden de prijzen voor appartementen al in het vierde kwartaal van 2021, ten opzichte van het derde kwartaal. Ook voor huizen valt een lichte daling te bemerken, toch zeker voor de goedkopere woningen.

Ook de kalmte lijkt weer wat teruggekeerd. Panden gaan iets minder snel van de hand, wat doet vermoeden dat kandidaat-kopers elkaar niet koste wat het kost willen overbieden. Dat laat misschien ook weer wat ruimte voor onderhandeling. Dat was in 2021 amper het geval. Volgens de cijfers van de ERA barometer werd er gemiddeld 96,4% van de vraagprijs betaald. Woningen gingen dus vlot van de hand tegen de opgegeven prijs of zelfs (ver) daarboven. Het zette de Europese Bankenautoriteit ertoe aan in te grijpen en banken te vragen de toekenning van een hypothecaire lening te koppelen aan een schatting van de woning en dus niet langer aan het aankoopbedrag.

Verwacht wordt dat de markt wat zal afkoelen in 2022. Experts verwachten geen sterke stijgingen, maar ook geen grote dalingen. Ook de rentevoeten op woonkredieten zouden stabiel blijven.