Inflatie duwt huurprijzen omhoog: wat betekent dit voor (ver)huurders?

De torenhoge inflatie laat zich overal voelen en heeft ook een impact op de huurprijzen. Verhuurders mogen die doorrekenen, maar moeten zich wel aan bepaalde regels houden. Hoe zit dat precies?

De inflatie zorgt ervoor dat onder meer boodschappen, restaurantbezoeken, tankbeurten en nutsvoorzieningen in huis fors duurder worden. Maar ook wie een woning huurt, voelt mogelijk de impact van de algemene prijsstijging. De eigenaar heeft immers wettelijk het recht om de huurprijs één keer per jaar te indexeren, om zo gelijke tred te houden met de evolutie van de inflatie. Maar hoe gebeurt dat in de praktijk, en aan welke regels dient hij zich dan te houden?

Wettelijke regels

Wie een huis of appartement huurt of verhuurt, moet zich sowieso aan bepaalde wettelijke regels houden. Het huurcontract moet alvast worden opgemaakt volgens de geldende regelgeving inzake woonverhuur. Recente contracten vallen bijvoorbeeld onder het gewestelijke woninghuurdecreet, maar voor oudere huurovereenkomsten geldt mogelijk nog de federale huurwet.

Woninghuurprijzen mogen in ons land dan weer vrij bepaald worden. Dat betekent dat huurders en verhuurders in onderling overleg een maandelijkse huurprijs mogen afspreken waarin ze zich allebei kunnen vinden. Voor het vastleggen van de huurprijs, kan je je eventueel laten leiden door een indicatieve berekening van de Huurschatter (voor Vlaanderen), de Grille des Loyers (voor Wallonië) of module op de website van Brussel Huisvesting. Al deze online tools kan je gratis gebruiken.

Huurindexering

De afgesproken huurprijs wordt vastgelegd bij het afsluiten van de huurovereenkomst en kan in principe niet wijzigen tijdens de duur van het contract. Wél mag hij jaarlijks worden aangepast aan de kosten van het levensonderhoud - lees: de inflatie.

Hoeveel de indexering precies bedraagt, wordt berekend via een indexeringsformule. Die is wettelijk vastgelegd en gebeurt op basis van de initieel afgesproken huurprijs, de aanvangsindex en de nieuwe index. Alle details over de berekening vind je hier. Via de officiële Huurcalculator van de overheid kan je makkelijk zelf én gratis de geïndexeerde huurprijs berekenen.

“Zo’n huurindexering mag in principe eenmaal per jaar gebeuren”, weet Katelijne D’Hauwers, directeur van de vzw Verenigde Eigenaars. “Als die mogelijkheid niet expliciet wordt uitgesloten in de schriftelijke huurovereenkomst, kan je daar als huurder niets tegen inbrengen. Verhuurders gaan er soms echter van uit dat de aanpassing steevast aan het begin van een nieuw jaar moet gebeuren, maar dat klopt niet. De indexering mag (ten vroegste) gebeuren op de ‘verjaardag’ van de inwerkingtreding van het huurcontract.”

Door de torenhoge inflatie mogen huurders zich dit jaar dus aan een aanzienlijke verhoging van de huurprijs verwachten. Sommige politici pleiten dan ook voor een plafonnering van de huurindexering, bijvoorbeeld tot 2 procent. Die zou voor een maandelijkse huur van 750 euro al snel een verschil van 500 euro op jaarbasis kunnen betekenen. Voorlopig blijft het evenwel bij plannen.

Is het verplicht?

De indexering van de huurprijs gebeurt nooit automatisch. De verhuurder moet de huurder hiervan telkens schriftelijk op de hoogte brengen. Dat kan via een gewone brief of per e-mail. Pas als blijkt dat de huurder het bedrag niet heeft aangepast, kan je hem als verhuurder het beste een aangetekende brief sturen.

“Laattijdige indexeringen kunnen zelfs tot drie maanden teruggevorderd worden”, merkt Katelijne D’Hauwers op. “Mocht je bijvoorbeeld indexeren in maart, maar denk je er pas aan in juli, dan mag je het indexsupplement vragen voor juli (de maand van de aanvraag) en de drie maanden die daaraan voorafgaan, (dus april, mei en juni).”

De verhuurder is evenwel niet verplicht om een huurindexering door te voeren. Uit een rondvraag van Livios bij enkele eigenaars blijkt zelfs dat zij de wettelijk toegelaten prijsverhogingen momenteel buitensporig vinden. Ze vinden het belangrijk om hun goede huurder te behouden, en zo eventuele leegstand, opfrissingskosten en makelaarscommissies te voorkomen.

Een verhuurder mag er dus voor kiezen om de jaarlijkse indexering niet of slechts gedeeltelijk door te voeren. Weet wel dat de berekening onveranderd blijft wanneer de verhuurder de jaarindexering (deels) overslaat. Stel: de verhuurder rekent voor het komende jaar een wettelijk toegelaten verhoging van 50 euro per maand niet door. Wanneer hij bij de volgende indexering in 2023 de huur opnieuw met 40 euro mag verhogen, dan kan de huurprijs op dat moment in principe met 90 euro omhoog.