Gedoe in je appartementsgebouw? “Mede-eigenaars hebben vaak verkeerd idee over het takenpakket van hun syndicus”

"We hebben een probleem met onze syndicus ..." Een stelling die advocaat en bemiddelaar Astrid Clabots maar al te vaak hoort. “Heel wat intakegesprekken of e-mails vangen inderdaad met deze oneliner aan. Uit een verder gesprek blijkt dit probleem toch iets genuanceerder dan dat.” Hoe komt het dat veel mensen problemen ervaren met hun syndicus? We zochten het uit.

Wat is een syndicus?

Van zodra een gebouw bestaat uit minstens twee appartementen van een verschillende eigenaar, is het wettelijk verplicht een syndicus aan te stellen. De syndicus draagt in naam van de vereniging van mede-eigenaars (VME) zorg voor de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Denk dan aan de lift en de trappenhal.

“De syndicus voert beslissingen van de Algemene Vergadering (AV) uit en is daardoor vaak tegen wil en dank de belichaming van een probleem dat een mede-eigenaar ervaart”, legt Astrid Clabots uit. “Veel mede-eigenaars hebben, ondanks de transparantere appartementswet, nog steeds een verkeerd beeld en zelfs verwachtingspatroon van de werking van een VME. Het is bij de Algemene Vergadering, waarvan de mede-eigenaar deel uitmaakt, dat de besluiten worden gevormd.”

Mede-eigenaars beslissen, niet de syndicus

Het is dus in eerste instantie aan mede-eigenaars om te beslissen, te beheren, ... niet aan de syndicus. “Men ziet dit te vaak omgekeerd. Je moet dit mechanisme goed begrijpen en zelf verantwoordelijkheidszin aan de dag leggen als mede-eigenaar. Vandaag meer dan ooit. De overheid legt verplichtingen op voor de veiligheid en duurzaamheid van woningen. Onze gebouwen zijn facilitair achterhaald. Wat met de plaatsing van zonnepanelen, laadpalen en nieuwe verwarmingstechnieken in appartementen? Daarbij komt ook nog de normale slijtage van gebouwen. Redenen genoeg om als mede-eigenaar meer dan ooit het beheer van je eigen vastgoed actief in vraag te stellen.” 

Verantwoordelijkheid nemen

“Het is natuurlijk heel fijn als je syndicus noden of wettelijke verplichtingen aankaart en mede-eigenaars objectief wijst op initiatieven die belangrijk zijn voor de staat van het gebouw. Maar je mag dit zeker niet verwachten van elke syndicus. Als initiatieven uitblijven, is dat de verantwoordelijkheid van de mede-eigenaars.”

Meerwerken aanvragen

Dat neemt niet weg dat je de syndicus kan vragen om extra initiatief te nemen rond het beheer van de gemeenschappelijke delen van je gebouw. In de syndicusovereenkomst zit een tariefoverzicht voor meerwerken die je aan de syndicus kan vragen. Maar weet dat dit de normale wettelijke taken en bevoegdheden en contractuele standaardvoorwaarden overschrijdt.