Woning kopen op lijfrente: dit zijn de voor- en nadelen

Een woning kopen op lijfrente wint aan populariteit in ons land. Voornamelijk in Wallonië is er steeds meer interesse in deze formule. De vergrijzing neemt namelijk toe, wat vragen oproept over de toekomst van ons pensioensysteem. Na de bankencrisis van 2008 ontdekten investeerders deze aantrekkelijke vorm van investeren. Maar hoe werkt lijfrente nu precies? We vroegen het aan Albert Rasquin en Daniel Domb, specialisten bij Trevi. 

Waarom is kopen op lijfrente zo populair in Wallonië? 

“(Ver)kopen op lijfrente is een oplossing voor de financiële behoeften van ouderen enerzijds, en de zoektocht van jongeren naar een eigen woning anderzijds. Omdat er aanzienlijke bedragen (300 miljard euro) op onze spaarrekeningen blijven staan, gingen investeerders op zoek naar meer rendabele investeringen die toch een zekere mate van veiligheid boden”, legt Albert Rasquin uit. 

“(Ver)kopen op lijfrente blijft een nichemarkt in België (2% van de vastgoedtransacties), maar door de stijgende levensverwachting en de zorgen over de toekomst van ons pensioensysteem kan deze formule zich mogelijk wel verder ontwikkelen. Aangezien kopen op lijfrente zowel voor ouderen als jongeren een interessante formule is, wordt het gezien als een van de oplossingen om ouderen langer thuis te laten wonen en jongeren een betaalbare woning te laten kopen”, zegt Daniel Domb.  

Hoe werkt kopen op lijfrente nu precies?

Daniel Domb: “De koper betaalt de aankoopprijs van een woning niet in één keer - zoals bij een normale verkoop - maar betaalt een boeket (voorschot) dat overeenkomt met gemiddeld 10 tot 15% van de geschatte waarde van de woning. Daarnaast betaalt hij maandelijks een lijfrente tot de verkoper overlijdt of gedurende een afgesproken periode. Die rente kan jaarlijks al dan niet geïndexeerd worden. Enerzijds heb je dus de verkoper die de lijfrente ontvangt (lijfrentetrekker) en anderzijds de koper die de lijfrente betaalt (lijfrentebetaler)." 

Bestaan er verschillende soorten lijfrente?

"Er bestaan twee formules: lijfrente in naakte eigendom en lijfrente in volle eigendom.

1. Naakte eigendom

Bij naakte eigendom blijft de verkoper in zijn woning wonen of mag hij de woning nog verhuren”, zegt Albert Rasquin. “Deze formule komt het meeste voor (85% van de gevallen). De naakte eigendom van de woning wordt verkocht en de verkoper behoudt het vruchtgebruik."

2. Volle eigendom

"Als de woning in volle eigendom wordt verkocht, verlaat de koper zijn woning op de dag van de notariële akte. De koper ontvangt in plaats van de totale aankoopsom een boeket en maandelijks een rente”, legt Albert Rasquin uit. “Deze formule leent zich ook voor eigenaars die een woning willen verhuren en het gedoe van vastgoedbeheer willen vermijden.”

“In beide gevallen wordt de koper volledig eigenaar bij het overlijden van de verkoper(s)”, vult Daniel Domb aan. “De lijfrente wordt meestal op één of twee hoofden afgesloten. Bij twee hoofden blijft de overlevende echtgenoot de lijfrente (meestal volledig, maar soms gedeeltelijk) ontvangen na het overlijden van de partner.” 

Wat met het fiscale aspect?

Daniel Domb: “De rente die de verkoper ontvangt wordt in principe niet belast zolang de koper geen bedrijf of persoon is die de woning voor zakelijke doeleinden wil gebruiken en op die manier een belastingaftrek geniet. Daartegenover staat dus dat de koper zijn investering niet fiscaal mag aftrekken.”

Waarom twijfelen mensen? 

“Je speculeert eigenlijk over het overlijden van de verkoper, maar je moet het zien als een financiële overeenkomst: als een aanvulling op het pensioen van de verkoper en als een interessante investering voor de koper”, zegt Daniel Domb. “Sommige denken ook dat je niet meer in je huis kan blijven wonen als je de naakte eigendom verkoopt. Maar het vruchtgebruik is een recht dat wordt gegarandeerd door een wettelijke akte. De verkoper en koper moeten het echter wel eens worden over het beheer van de woning.” 

Hoe wordt de lijfrente berekend?

Er is geen officiële berekeningsmethode. “Beide partijen zijn vrij om een bedrag en looptijd overeen te komen. Daarbij mag geen van beiden benadeeld worden”, zegt Albert Rasquin. “Omdat de looptijd van het contract eigenlijk afhangt van een gebeurtenis - het overlijden van de verkoper - die niet te voorspellen valt bij het ondertekenen van het contract, wordt de looptijd berekend op basis van de sterftetabellen in België. Die tabellen worden jaarlijks gepubliceerd en worden gebruikt om de levensverwachting van de koper en de lijfrente te berekenen.”

“Een berekening gebaseerd op echte cijfers stelt zowel de verkoper als koper gerust en voorkomt geschillen met erfgenamen die menen dat hun erfenis ontnomen is. Wettelijk gezien is er ook geen leeftijdsgrens voor verkopers, maar de markt legt in de praktijk een minimumleeftijd van 70 jaar op.” 

Zijn er specifieke kosten aan verbonden? 

“De kosten zijn hetzelfde als bij een normale verkoop”, zegt Daniel Domb. “De notariskosten, makelaarskosten en registratierechten worden berekend op basis van de waarde van de woning in volle eigendom en zijn voor rekening van de koper. De kosten voor het te koop zetten van de woning (EPC, bodemattest, controle van de mazouttank, opvragen van stedenbouwkundige en kadastrale informatie, …) worden door de verkoper betaald. Wanneer de verkoper overlijdt, zijn er geen bijkomende kosten omdat alle kosten al betaald werden bij het tekenen van de akte.”

Kan je het boeket (aanbetaling) en/of de aankoopkosten lenen bij een bank?

“Kopers die kiezen voor de lijfrenteformule hebben doorgaans voldoende eigen middelen. Het is echter niet verboden en het komt wel eens voor dat kopers hiervoor een lening afsluiten. Hou er wel rekening mee dat een woning die op lijfrente wordt gekocht niet kan dienen als onderpand. Want de notaris zal een hypotheek op de woning vestigen voor het geval dat de koper de geplande rentebetalingen niet kan aflossen. De koper kan wel een ander eigendom als onderpand gebruiken, maar dit is niet erg gebruikelijk.” 

Wat zijn de voordelen van lijfrente?

1. Voordelen voor de verkoper

"Is het een lijfrente in volle eigendom dan vormt het een aanvulling op je pensioen in de vorm van een geïndexeerde en onbelaste rente. Daarnaast heb je een maandelijks inkomen, net zoals een verhuurder maar zonder de nadelen ervan. Je betaalt geen fiscale lasten zoals onroerende voorheffing en je kan je nalatenschap tijdens je leven regelen: de aanbetaling die je ontvangt kan je schenken aan je erfgenamen. Of het tegenovergestelde: je kan via verkoop op lijfrente ook je erfgenamen onterven."

Bij lijfrente in naakte eigendom geniet je van een aanvulling op je pensioen terwijl je in je woning kan blijven wonen tot je overlijdt

"Bij lijfrente in naakte eigendom geniet je van een aanvulling op je pensioen terwijl je in je woning kan blijven wonen tot je overlijdt. De rente is niet belastbaar, zolang je je woning niet verkoopt aan een bedrijf of iemand die het voor professionele doeleinden wil gebruiken. Belangrijke werken vallen ten koste van de koper en door het behoud van het vruchtgebruik kan je de woning verhuren, bijvoorbeeld als je naar een woonzorgcentrum verhuist."

2. Voordelen voor de koper

"Bij lijfrente in volle eigendom kan je een eigen woning verwerven met een minimale inbreng zonder dat je een lening moet afsluiten. Daarnaast geniet je van de waardestijging van de woning. Die waarde zal in principe alleen maar toenemen en je doet een goede zaak als de verkoper vroegtijdig overlijdt." 

"Gaat het om lijfrente in naakte eigendom dan geniet jevan een aanzienlijke korting op de prijs van een woning, die overeenkomt met een vermindering van het recht van gebruik en bewoning door de verkoper. De woning blijft onderhouden door de verkoper, die zich als een goede huurder gedraagt en je doet een goede zaak als de verkoper vroegtijdig overlijdt." 

Wat zijn de nadelen van lijfrente?

1. Voor de verkoper

"Je loopt het risico dat de koper de rente niet regelmatig betaalt. Op de dag van de akte neemt de notaris wel een hypotheek ten gunste van de verkoper. Zo kan de verkoop door een gerechtelijke uitspraak ontbonden worden om de volledige eigendom van de woning terug te krijgen. De ontvangen bedragen (aanbetaling en rente) mag je in dat geval houden. De betaling van de rente is doorgaans beperkt in duur. Leef je langer dan de voorziene duur, dan verlies je je aanvullend inkomen. Je verliest de volle eigendom van de woning (ook bij behoud van vruchtgebruik), waardoor de woning niet meer naar je erfgenamen kan gaan." 

2. Voor de koper

"Je kan de woning niet fiscaal aftrekken en je kan geen hypothecaire lening afsluiten waarbij de woning als onderpand dient. Je loopt het risico om meer dan de waarde van de woning te betalen indien de verkoper lang leeft en er geen looptijd werd afgesproken (zelden in België). Bij lijfrente in naakte eigendom kan je niet in de woning wonen totdat de verkoper (die nog het vruchtgebruik heeft) overlijdt."