De betaalbaarheid van wonen: “Er zijn elk jaar 30.000 nieuwe woningen nodig of we belanden in een wooncrisis”

De Vlaming blijft dromen van een vrijstaande woning, liefst op het platteland. Dat blijkt uit ons recent Livios-Woononderzoek. Maar is dat nog realistisch? Wat met de bouwshift? Hoe zal dit de komende jaren evolueren? Hoe kunnen we nog betaalbaar wonen? We vroegen het aan Niko Demeester van Embuild, Steven Lannoo van NAV en aan minister van Wonen Matthias Diependaele (N-VA). 

30.000 nieuwe woningen per jaar

Volgens ons recent Woononderzoek* is de ideale woning voor 71,61% een vrijstaande woning. Bij de 20 tot 30-jarigen stijgt dit aandeel zelfs tot boven de 82%. Slechts 12,72% verkiest een halfopen woning. Qua locatie krijgt een landelijke omgeving met 58% de voorkeur boven de stad of stadsrand. Een vrijstaande woning in een landelijk gebied is dus de droomwoning voor velen. Maar die droom zal snel doorprikt worden. Niko Demeester van Embuild: “Door de bevolkingsgroei, migratie, de vergrijzing en de toename van het aantal eenouder- en samengestelde gezinnen, moeten we de komende jaren ruim 30.000 woningen per jaar bijbouwen. Tegen 2030 moeten er 225.000 extra wooneenheden zijn om iedereen te kunnen huisvesten. Dat kunnen zowel koop- als huurwoningen als sociale woningen zijn.”

“Het extra aanbod is nodig om woningen betaalbaar te houden”, aldus minister van Wonen Diependaele. “Het blijft volgens mij een absolute prioriteit voor de overheid om ervoor te zorgen dat zoveel mogelijk mensen een huis kunnen kopen en dus eigenaar kunnen zijn. Onze woningmarkt werkt gelukkig heel goed. Internationaal wordt erkend dat wij de meest betaalbare woningmarkt van Europa hebben. Dat extra aanbod moet ervoor zorgen dat dat zo blijft.”

Bouwshift is noodzakelijk

“Maar Vlaanderen is sterk volgebouwd en open ruimte is schaars. Terwijl we net ruimte nodig hebben voor nieuwe woningen”, vult Steven Lannoo van NAV aan. “Om die 225.000 nieuwe woningen te kunnen realiseren moeten we de ruimte die nu al benut is gaan herdefiniëren. We weten dit al jaren, maar het gaat voor ons veel te traag. De maatregelen die genomen zijn om het aansnijden van open ruimte te verminderen en zelfs te stoppen (de zogenaamde bouwshift, nvdr.) zijn goede maatregelen. Maar tegelijkertijd moeten we inzetten op het ruimtelijk rendement. Hiermee bedoel ik: op minder ruimte, meer functies creëren op een kwalitatieve manier.”

Betaalbaar wonen of wooncrisis

De bouwshift bepaalt dat we in Vlaanderen tegen 2040 geen open ruimte meer mogen aansnijden. Kunnen we dan nog betaalbare, nieuwe woningen creëren? Demeester: “We lopen daar tegen een muur, want we mogen onvoldoende verdichten in de kernen en de randen van steden en gemeenten. Die verdichting zullen we echt moeten benutten, want anders zal wonen onbetaalbaar zijn. Als het aanbod de vraag niet kan volgen dan gaan de huizenprijzen door het dak en dan evolueren we, net zoals in Nederland, naar een wooncrisis. Het is dan ook geen toeval dat de wooncrisis in Nederland op nummer 1 stond in het verkiezingsdebat. De politiek zal dus met oplossingen moeten komen om dit te vermijden.”

Volgens minister Diependaele is de situatie in Nederland fundamenteel verschillend. “Nederland kampt met een sterk woningtekort. Door te veel overheidsinterventie werd de voorbije decennia privaat initiatief ontmoedigd. In Vlaanderen hebben we een (kwantitatief) woningoverschot. Tot nog toe probeerde men in Nederland door nog meer overheidsinmenging het tekort op te lossen. Maar naar mijn mening heeft men net de markt nodig om extra aanbod te voorzien.”

Vergeet de vrijstaande woning, de komende jaren moeten er 225.000 extra woningen komen of we belanden in een wooncrisis

Meer bouwlagen en woontorens

Wonen moet de komende jaren gewaarborgd kunnen worden. Een kwalitatieve verdichting en verkerning zijn noodzakelijk als we meer mensen moeten huisvesten. “Dat betekent meer bouwlagen in de dorpen en meer woontorens in de steden. Want iedereen heeft recht op een betaalbare huisvesting. Om te anticiperen op een mogelijke wooncrisis moet de overheid verdichting en verkerning stimuleren”, zegt Demeester. “Wat mij betreft is het belangrijk dat mensen zelf kunnen kiezen hoe en waar ze gaan wonen”, vertelt Diependaele. Natuurlijk zal de markt bepaalde keuzes moeilijker maken en moet de overheid een wettelijk kader opleggen om bepaalde belangen zoals ruimtegebruik te beschermen. Maar dat betekent niet dat de overheid in de plaats van burgers keuzes kan gaan maken. Wat mij betreft zal er dus ook in de toekomst nog op het platteland gewoond kunnen worden.”

Bestaande verkavelingen aanpakken

Volgens NAV moeten we verder kijken dan woontorens en bouwlagen. “We moeten het rendement ook verhogen door goed gelegen verkavelingen aan te durven pakken. Denk maar aan tweedelijnsbebouwingen. Hier ga je dus een tuin die diep doorloopt, opsplitsen zodat je er een nieuwe woning kan bouwen. Of een kavel waar nu één woning op staat omvormen tot een koppelwoning. Zo verdubbel je het ruimtelijk rendement. We moeten daarom niet kleiner gaan wonen, maar wel denser zodat we de ruimte die er is optimaal benutten. Er liggen daar veel uitdagingen voor de architect. Zij moeten out of the box denken en tot creatieve bouwoplossingen komen, zodat er voldoende kwalitatieve en aangename woningen komen.”

Bouwshift vs ruimtelijke plannen

Maar de bouwshift en de ruimtelijke plannen van de provincies gaan niet hand in hand. En daar wringt vaak het schoentje voor architecten om creatiever om te gaan met de beschikbare ruimte. “De provincies zullen de huidige ruimtelijke plannen snel moeten herbekijken. Anders krijgen we kortsluiting op de woonmarkt”, aldus Demeester.

Diependaele: “De neuzen van alle actoren, publiek en privaat, moeten inderdaad in dezelfde richting geplaatst worden. Het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen en de bijbehorende bouwshift moeten daarbij het uitgangspunt vormen en daarbij moet en zal er absoluut voldoende aandacht zijn voor betaalbaar wonen. Andere overheidsniveaus, inclusief de provincies, gaan mee op de kar moeten springen. Wat de provincies betreft kan het wat ons betreft in de toekomst gerust zonder een provinciaal bestuursniveau.“

“Willen we creatieve oplossingen, dan moeten de bouwvoorschriften soepeler worden", vindt Lannoo. "Die schrijven nog te vaak verkeerde dingen voor. Ze duwen architecten eerder in de richting van ruimteverslindende ontwerpen. Daarnaast liggen er ook heel wat bevoegdheden bij de gemeenten. Dat bemoeilijkt het proces. We vragen dan ook aan de Vlaamse regering om meer sturend op te treden.” Daarnaast wil NAV dat het vergunningsproces vlotter gaat. Ze willen voor eenvoudige renovaties de architecten zelf de ruimtelijke ordening laten maken, zodat de gemeentediensten ontlast worden en zich kunnen focussen op moeilijker dossiers. “Want we staan niet alleen voor een bouwshift, er zijn ook heel wat renovaties uit te voeren.”

Nieuwe woonvormen

Nieuwe woonvormen, gekoppelde rijwoningen, energiezuinige woonprojecten, … Vrijstaande woningen zullen dus deels plaats moeten ruimen. “Het is beter om van een oude plattelandsvilla 4 appartementen te maken in plaats van deze te renoveren voor één gezin. Projectontwikkelaars spelen daar een belangrijke rol in. Zij kunnen achtergestelde buurten reconverseren en ombouwen tot aantrekkelijke woonwijken,” vindt Demeester.

6% btw sloop en heropbouw

Het is volgens Embuild een goede zaak dat de regering een overgangsmaatregel heeft voorzien voor de btw op sloop en heropbouw. “Voor particulieren is die btw-regel permanent op 6% gezet, maar daardoor creëer je netto niet meer woningen. Het zijn de projectontwikkelaars die in de steden en gemeenten een verschil maken. Zij kunnen de uitbreiding van het woningbestand realiseren. Dus pleiten we voor een permanente 6% btw voor sloop en heropbouw, ook voor investeerders, projectontwikkelaars en sleutel-op-de-deurbedrijven. Enkel op die manier kan de verdichting gerealiseerd worden én kunnen nieuwe woningen betaalbaar in de markt gezet worden.” Minister van Wonen Diependaele pleit alvast voor een rechtzetting en noemt de beslissing van de federale regering een grote fout.

_{*Bouwsite Livios organiseerde van 18 oktober tot en met 15 november 2023 een online onderzoek om te polsen naar hoe tevreden lezers zijn over hun woning, welke woondromen ze koesteren, of ze inzicht hebben in energie en regelgeving en hoe ze denken over de betaalbaarheid van een bouw- of renovatieproject. Meer dan 3.800 Vlaamse respondenten namen deel.}