"Volgens art. 1797 BW is de aannemer aansprakelijk voor de daad van personen die hij bezigt. Kortom, hij is verantwoordelijk voor de onderaannemer.
Zowel de aannemer als de architect moeten de hen opgedragen taken steeds uitvoeren volgens de overeenkomst en volgens de regels van de kunst. Welke taken de architect en aannemer precies moeten uitvoeren, moet in elk concreet geval apart worden beoordeeld. Deze taken en opdrachten staan meestal duidelijk vermeld in de met architect en aannemer afgesloten contracten.
Wanneer de aannemer en/of architect één van de aan hen opdragen taken foutief uitvoert en wanneer door deze fout schade wordt veroorzaakt, dient de opdrachtgever hen hiervoor steeds aansprakelijk te stellen. Telkens moet de opdrachtgever dan wel de fout, de schade en het oorzakelijk verband tussen deze fout en schade aantonen.
Volgens art. 1792 BW zijn de architect en de aannemer gedurende tien jaren aansprakelijk indien een gebouw dat tegen vaste prijs is opgericht, geheel of gedeeltelijk tenietgaat door een gebrek in de bouw. Met andere woorden aannemers en architecten zijn gedurende tien jaren aansprakelijk voor (zichtbare en verborgen) gebreken die zich na de aanvaarding aan het bouwwerk voordoen en die de "stabiliteit van het gebouw" in het gedrang brengen. Deze tienjarige termijn begint in principe te lopen vanaf de aanvaarding.
Voorwaarde is wel dat deze fouten niet zichtbaar waren bij de definitieve oplevering, of dat ze toen uitdrukkelijk werden gesignaleerd in het proces-verbaal van oplevering. Fouten in de afwerking hebben meestal niet zo'n verreikende gevolgen en vallen daardoor grotendeels buiten de tienjarige aansprakelijkheid. Welke zaken precies onder de tienjarige aansprakelijkheid ressorteren, hangt af van de rechter. Enkele voorbeelden van gebreken waarvoor u de tienjarige aansprakelijkheid kunt inroepen: een slechte samenstelling van mortel of gewapend beton, scheuren of spleten in de muren die de stabiliteit aantasten, een gebrekkige afdichting van dak, schoorsteen of buitenramen, vloeren die duidelijk niet waterpas liggen, fouten in de riolering enz…
De zogenaamde lichte verborgen gebreken daarentegen zijn gebreken die zich pas na de aanvaarding manifesteren, maar die voor de aanvaarding reeds "in de kiem" op verborgen wijze aanwezig waren, en die de stabiliteit van het bouwwerk niet in het gedrang brengen.
Voorwaarde is ook dat deze gebreken verborgen waren voor de opdrachtgever op het ogenblik van de aanvaarding. De aansprakelijkheidsvordering op basis van de lichte verborgen gebreken moet evenwel altijd binnen een redelijke termijn na de ontdekking van het gebrek voor de Rechtbank worden ingesteld.
Krachtens art. 2270 BW zijn architecten en aannemers na verloop van 10 jaren ontslagen van hun aansprakelijkheid met betrekking tot de werken die ze hebben uitgevoerd of geleid. Het op pensioen gaan ontheft de aannemer NIET van de verbintenissen die ontstonden vóór zijn pensioen. Bij zijn overlijden gaan diezelfde verbintenissen over op zijn erfgenamen die zijn erfenis niet verwierpen", weet advocaat Gregory Grouwels van advocatenkantoor Monard-D'Hulst.
