Mag je wonen in een bedrijfsgebouw? (Beantwoord op 11-03-2010)

“Als ik het goed begrepen heb, heb je een stuk bouwgrond maar overweeg je een ander pand aan te kopen omdat je van een industriële look houdt”, stelt advocaat Wim Nackaerts.

“Hoe het pand eruit ziet speelt eigenlijk geen rol, de ligging en de bestemming die het pand heeft, des te meer. In verband met jouw vraag raad ik je daarom aan om in eerste instantie contact op te nemen met de stedenbouwkundige dienst van de gemeente of van de stad, waar je van plan bent om een dergelijk bedrijfsgebouw te kopen en dit om ondermeer te weten te komen welke voorschriften er in die gemeente allemaal juist gelden voor de betrokken locatie.”

“Het antwoord op je vraag zal immers afhangen van de “inkleuring” van de grond waarop dit gebouw staat. Normalerwijze moet de bestemming die vastgelegd is in de plannen van aanleg gevolgd worden. Echter wat betreft het toelaten van functiewijzigingen voor gebouwen gelegen buiten de geëigende bestemmingszone is deze gericht op de valorisatie van het bestaande gebouwenpatrimonium. Als je de bestemming van een gebouw wijzigt, bv. het ombouwen van een industrieel gebouw tot een loft, is een stedenbouwkundige vergunning vereist louter en alleen op grond van deze bestemmingswijziging. Indien een dergelijk gebouw zich zou bevinden in een woongebied, zal dit vermoedelijk allemaal wel meevallen. Maar indien, en die kans is groot, een dergelijk gebouw zich bevindt in een industriegebied of in een daarmee gelijkgesteld gebied, komt er meer bij kijken.”

“De vergunningverlenende overheid kan immers enkel in door het decreet bepaalde gevallen afwijken van de voorschriften van een gewestplan of algemeen plan van aanleg. De bestemming van een goed geheel of gedeeltelijk wijzigen, zelfs als deze wijziging geen werken vereist of het gebruik van een goed geheel of gedeeltelijk wijzigen en zelfs als die wijziging is opgenomen in een door de Vlaamse regering vastgestelde lijst, is immers onderworpen aan een stedenbouwkundige vergunning.”

“Met 'bestemming' bedoelt men de bestemming van een onbebouwd goed of van één of meer vertrekken van een bebouwd goed, zoals aangegeven in de bouw- of stedenbouwkundige vergunning of bij gebrek aan dergelijke vergunning of aanduiding in deze vergunning, de bestemming aangegeven in de bestemmingsplannen en men bedoelt met 'gebruik', het feitelijk gebruik. Het is dus waarschijnlijk wel degelijk mogelijk om bv. een loft - gezien je voorkeur voor strak, modern en op het industriële af - te creëren in een oud industrieel gebouw gelegen in een kmo-zone in een stadscentrum. Want zoals reeds eerder vermeld hechtte de decreetgever een groot belang aan de valorisatie van het bestaande gebouwenpatrimonium.”

“De relevante wetgeving terzake is artikel 145bis van het Decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening (zie vooral §2). Deze wetgeving is gewijzigd: sinds 1 september 2009 is de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening in werking getreden, relevant hier zijn ondermeer de Art. 4.4.23.  i.v.m. zonevreemde functiewijzigingen en Art. 7.5.1. i.v.m. vergunningsplichtige functiewijzigingen.)

Bij dit alles moet je steeds volgende elementen goed indachtig zijn:

-          de invloed van het nieuwe gebruik, wat betreft het aantal bewoners en op het mobiliteitsaspect

-          de relatie van het nieuwe gebruik met de in omgeving aanwezige functies en met de in de omgeving vastgelegde bestemmingen

-          het al dan niet bouwfysisch geschikt zijn voor het nieuwe gebruik

Er kan ook gewerkt worden met complementaire functiewijzigingen, maar dit kan je best navragen bij de bevoegde dienst.”

"Op het eerste zicht zal de door jou overwogen oplossing om de overgebleven ruimte te verdelen in garageboxen en deze te verhuren als opslagruimte niet kunnen opgaan en moet je wel degelijk goederen of diensten te koop of in ruil aanbieden. Echter dit kan pas definitief uitgemaakt worden, nadat je eerst meer informatie hebt achterhaald ondermeer m.b.t. de ligging van het eventueel door jou aan te kopen bedrijfsgebouw en vooral de houding van de bevoegde overheid. Je architect kan je samen met een juridisch raadgever hierin bijstaan."