Terugvordering BTW bij verkoop (Beantwoord op 04-07-2001)

In jouw geval kan je niets meer recupereren van de BTW. Alles hangt af van het jaar van incohiering van het appartement voor de berekening van de onroerende voorheffing. Als dit gebeurd is in 2000 of later dan is er een procedure om uw betaalde BTW bij aankoop te recupereren. Als het appartement eerder ingecohierd werd, is recuperatie uitgesloten.

Eerder beantwoordden we al een gelijkaardige vraag waarin de hele procedure uitgelegd wordt. We geven het antwoord hier mee ter informatie:

Het feit dat je onder het BTW-stelsel kan of moet verkopen, mag je eigenlijk als een voordeel beschouwen. Het maakt het immers voor jouw interessanter om het gebouw te verkopen, omdat je een deel van de betaalde BTW kan recupereren. Voor de koper wordt de koopprijs natuurlijk ook interessanter, omdat hij geen registratierechten moet betalen.

Eerst even de spelregels verduidelijken. Volgens het BTW-wetboek is een gebouw nieuw tot december van het jaar dat volgt op dat waarin het gebouw voor het eerst is opgenomen in het kohier van de onroerende voorheffing. De inschrijving in dit kohier gebeurt het jaar nadat het gebouw in gebruik genomen is. Als je een gebouw dus in de loop van 1999 in gebruik genomen hebt, blijft het ‘nieuw’ tot 31 december 2001.

Aangezien je als particulier het gebouw met toepassing van de BTW wil verkopen, moet je hier eerst melding van maken bij je plaatselijke BTW-controle. Je krijgt dan voor deze transactie de hoedanigheid van toevallige BTW-belastingplichtige. Dit betekent dat je de BTW, die je bij de bouw zelf hebt moeten betalen, kan recupereren. Dit wordt ook wel aftrek van voorbelasting genoemd. De koper van zijn kant, moet geen registratierechten (12,5%) betalen. Wel 20,5% BTW. Op deze manier komt hij er goedkoper vanaf omdat de BTW geheven wordt op de prijs van het pand exclusief BTW, terwijl de registratierechten geheven worden op de prijs van het pand inclusief BTW.

Als verkoper moet je voor de toepassing van de verkoop onder het BTW-stelsel wel een BTW-aangifte indienen. De BTW die je ontvangt, mag je verminderen met de BTW die je bij de bouw van de woning of het appartement zelf betaalde. Het saldo moet je doorstorten aan de Staat.

Om af te ronden nog even de formaliteiten: om onder het BTW-stelsel te kunnen verkopen, moet je hiervan eerst een melding maken bij je plaatselijke BTW-administratie en de koper hiervan op de hoogte brengen. Op het BTW-kantoor kan men je de nodige formulieren en uitleg verstrekken. Voor de precieze afwikkeling raadpleeg je best je accountant of boekhouder.