Hoe infiltrerend vocht langs zijmuur aanklagen? (Beantwoord op 30-08-2010)

“Deze vraag moet beantwoord worden vanuit de theorie van de burenhinder enerzijds en de aansprakelijkheid van de verkoper anderzijds”, zegt advocaat Wim Nackaerts.

“U kunt de verkoper aanspreken die u een pand met schade verkocht heeft terwijl deze mogelijkerwijze wist dat deze schade er al geruime tijd was. Staan de vochtproblemen vermeld in de overeenkomst of heeft men u een pand verkocht wetens en willens met vochtproblemen zonder dit te vermelden of met een standaard exoneratieclausule? Indien de vochtproblemen duidelijk vooraf bestaand waren en de verkoper heeft deze wetens en willens verzwegen, kan u deze in gebreke stellen hiervoor. U kan hierbij laten gelden dat het een verborgen gebrek voor u betreft maar een duidelijk zichtbaar gebrek voor de verkoper. Zelfs wanneer er een exoneratieclausule in de overeenkomst voorkomt, zou deze niet werkzaam kunnen verklaard worden gelet op de evidente kennis van deze gebreken door de verkoper en het u op dat vlak bewust misleiden. U zou dan de kosten van het in orde laten brengen van deze problematiek kunnen verhalen op uw verkoper. U zou wel een offerte moeten hebben waarin deze werken begroot worden. Het is ook aangewezen om een technisch onderlegd iemand bv. een architect te raadplegen over de afdoende oplossing van het probleem zodat deze de uit te voeren werken duidelijk kan beschrijven in een beknopt lastenboek.”

“Anderzijds stelt u dat duidelijk de oorzaak bij de naburige school ligt. U kan deze school in gebreke stellen en verzoeken om dit probleem dringend te laten behandelen gezien u schade lijdt. Gezien zij budgetten heeft voor onderhoud zou u erop kunnen aandringen om dit mee in het budget op te nemen als ‘grotere onderhoudskost’ gezien u evident schade lijdt. De school zou echter kunnen opmerken dat het reeds een lang bestaande toestand is en er dus sprake is van een evenwicht dat zich heeft gemanifesteerd en dat u nu te laat bent (vandaar mijn eerste advies om uw verkoper aan te spreken). Hierop zou u kunnen repliceren dat er fouten bij de aanleg gebeurd zijn. Deze fouten dateren echter blijkbaar reeds van de jaren 70 zodat uw vordering op foutieve burenhinder verjaard zal zijn vrees is. Zodra de schade zich manifesteert dient men binnen de vijf jaar op te treden. Uit de reactie van de betrokken school zou echter kunnen blijken dat uw verkoper reeds lang op de hoogte was van de problematiek zodat uw eerste vordering tegen de verkoper op deze wijze meer gewicht krijgt.”