Toegang tot de werf en onenigheid schadevergoeding laattijdige oplevering (Beantwoord op 19-06-2002)

Advocaat Ludo Christoffels bevestigt dat de aannemer/promotor de borgtocht dient te stellen bij de deposito- en consignatiekas. Binnen de dertig dagen na ondertekening van het contract dient de promotor-verkoper of de aannemer een door de Deposito- en consignatiekas ondertekend bewijs van zekerheidsstelling voor te leggen. De bewijslast rust dus op de aannemer of de promotor-verkoper.

De borgtocht wordt bij helften vrijgemaakt: de eerste bij de voorlopige oplevering, de tweede bij de eindoplevering.

Voor uitvoering van private werken is de registratie van de aannemer niet verplicht. Maar, wanneer men beroep doet op een niet-geregistreerde aannemer is de opdrachtgever hoofdelijk verantwoordelijk voor de fiscale en sociale schulden van de aannemer en heeft de verplichting dat hij mogelijk inhoudingen moet doorvoeren om ze door te storten aan de fiscus en de RSZ.

Als een goed huisvader dient de bouwheer na te gaan of de aannemer al dan niet geregistreerd is (op het ogenblik van het afsluiten van de overeenkomst) en of hij niet geschrapt is (voor elke betaling).

In functie van de hoedanigheid van de partijen wordt door de rechter geoordeeld of het niet mededelen van de niet-registratie van de aannemer als bedrog kan worden beschouwd.

Gezien de grote nadelen en gevaren voor de medecontractant verwacht men evenwel dat niet-geregistreerde aannemers bij de inschrijving de prijsaanvrager hiervan inlichten.

Op al de documenten en facturen die de aannemer gebruikt, dient het registratienummer vermeld te worden. Dit is dus eenvoudig te controleren.

Zoniet kan men zich bevragen bij de bevoegde administratieve instantie (eventueel via internet).

Artikel 7f van de Wet Breyne bepaalt dat de schadevergoeding wegens vertraging in de uitvoering of de levering minstens met een normale huurprijs (van het afgewerkte onroerend goed waarop de overeenkomst betrekking heeft) dient overeen te stemmen. Een vergoeding van 12,39 euro lijkt mij dan ook niet billijk.

De koper of de aanbesteder mag, bij vertraging in de uitvoering of bij volledige of gedeeltelijke niet-nakoming, te wijten aan de verkoper of aan de aannemer, op het bedrag van de borgtocht de sommen vooraf nemen die hem toekomen wegens het geleden nadeel.

Het is wel in elk geval nuttig de aannemer bij aangekend schrijven in gebreke te stellen.

In principe kan de bouwpromotor de toegang tot de woning nooit ontzeggen. Artikel 4 van de wet Breyne stelt dat door de overeenkomst de rechten van de verkoper op de grond en de bestaande opstallen, m.b.t. het te bouwen huis, of in aanbouw zijnde huis of appartement, dadelijk op de koper overgaan. De overgang van de eigendom van de te bouwen opstallen geschiedt naarmate de bouwstoffen in de grond of in het gebouw worden geplaatst en verwerkt (art 5). Dit gebeurt van rechtswege.

Het is wel nuttig na te gaan wat partijen dienaangaande precies hebben afgesproken.