Vocht door niveauverschillen (Beantwoord op 11-03-2003)

Question

Vraag

Wij wonen in een nieuwbouw sinds vorige zomer en hebben gebouwd op een helling. Dat maakt dat we zowel op gelijkvloers als op het verdiep telkens met 2 niveaus zitten. Op het gelijkvloers is onze living het laagste niveau, daarnaast hebben we een keuken die 70 cm hoger is. We hebben een prefabkelder die niet volledig IN de grond zit maar ook 70 cm uitsteekt boven het maaiveld, hierop is dus het niveau van de keuken geplaatst. Nu hebben we een serieus vochtprobleem (enkel op living en hall = het lagergelegen niveau) waarbij enkele weken terug, naast vochtplekken in het plakwerk in dit lagergelegen niveau de volledige chape van dit niveau NAT was. Architect en aannemer zijn op onze dringende vraag komen kijken en de hypothese is dat er opstijgend vocht zou zijn die door de hoge grondwaterstand zich als het ware tussen de vloerplaat van de living én de prefabkeldermuur zou persen. Eens op de vloerplaat verspreidt het vocht zich over de volledige vloerplaat (chape) van de living. Dat zou kunnen want 1) het vochtprobleem situeert zich nogal zwaar rond de kelder en 2) is ook sterk terug te vinden rond een buis die door de vloerplaat steekt en die er geplaatst is om luchtaanvoer te hebben van buitenuit voor een kachel. Mijn vraag is nu hoe we dit moeten oplossen want volgens de architect is alles volgens het boekje uitgevoerd en zijn de kosten om dit op te lossen (bvb. injecteren met epoxyhars) volledig voor ons. Wij gaan daar uiteraard niet mee akkoord omdat we betaald hebben voor een huis zonder waterinsijpeling, dit is toch de verantwoordelijkheid van de architect (of aannemer)? Sta ik sterker om alles eerst schriftelijk (en tegensprekelijk) te laten vaststellen door een expert (die ik dan waarschijnlijk uit eigen zak moet betalen) of stel ik de architect in gebreke en zal er dan automatisch een expert worden aangesteld? Drainage in de tuin is volgens sommigen een oplossing om het grondwaterniveau niet zo hoog te laten stijgen maar dan is het 'lek' niet gedicht en kunnen we misschien binnen x aantal jaren terug hetzelfde probleem hebben (en dan misschien mét parket die er dan zal liggen). Ik wil het probleem zo grondig mogelijk aanpakken en liefst in onderling overleg met de architect met wie we een goede relatie hebben maar aangezien onze belangen tegengesteld zijn had ik graag raad hoe ik hem over de brug kan doen komen. Hij is hiervoor toch ook verzekerd of geldt dit enkel voor beroepsfouten en is dit dan een beroepsfout? Als er zaken moeten worden opengebroken (vloer in de hall), wie moet dit dan betalen?

Antwoord

Volgens advocaat Ludo Christoffels zijn volgende artikels van ons Burgerlijk Wetboek nuttig voor jouw geval:

Artikel 1792 van het Burgerlijk Wetboek:

“Indien een gebouw dat tegen vaste prijs opgericht is, geheel of gedeeltelijk teniet gaat door een gebrek in de bouw, zelfs door ongeschiktheid van de grond, zijn de architect en de aannemer daarvoor gedurende tien jaar aansprakelijk”

Artikel 2270 van het Burgerlijk Wetboek:

“Na verloop van tien jaren zijn architecten en aannemers ontslagen van hun aansprakelijkheid met betrekking tot de grote werken die zij hebben uitgevoerd of geleid.”

Deze artikelen regelen de aansprakelijkheid van aannemer/architect voor een termijn van tien jaar na de aanvaarding van het werk ten aanzien van al dan niet zichtbare gebreken die ernstig genoeg zijn om de stevigheid van het gebouw in gevaar te brengen. (Cass. 18 november 1983, Arr. Cass. 1983-84, noot, R.W. 1984-85, 47, noot G.B., J.T. 1984, 549, Pas. 1984, I, 303)

Voorwaarde voor de tienjarige aansprakelijkheid is evenwel dat het gebrek van die aard moet zijn dat het de stevigheid van het gebouw in gevaar brengt. Een aantasting - zelfs op lange termijn - van de stabiliteit of van het duurzaam karakter van het bouwwerk is voldoende.

Een vochtprobleem kan volgens mij de stevigheid van het gebouw in gedrang brengen.

Om de aannemer en/of architect aan te kunnen spreken moet je evenwel een fout bewijzen (bij de conceptie, uitvoering of controle).

Conclusie:

- er is een vochtprobleem, dus een gebrek dat de stevigheid van jouw woning op termijn in gevaar brengt

- dit vochtprobleem kan te wijten zijn aan een fout van aannemer of architect

- vooreerst zou hij de aannemer en/of architect 14 dagen de tijd geven om mee te werken aan een minnelijke tegensprekelijke expertise, waarvan de kosten desgevallend kunnen voorgeschoten worden door de verzekeringsmaatschappij(en) van aannemer/architect

- in geval van niet-medewerking dringt de aanstelling van een gerechtsdeskundige zich op, hoewel advocaat Christoffels betwijfelt of dit nog kan gebeuren via een procedure in kortgeding (kan er nog sprake zijn van hoogdringendheid?)

- als er bewezen is dat aannemer en/of architect een fout hebben begaan, dan zijn ze gedurende tien jaar aansprakelijk

Beantwoord door: Ludo Christoffels , Christoffels & Devolder

11/03/2003

Livios streeft steeds naar juistheid, objectiviteit en betrouwbaarheid van de informatie die het verstrekt. De redactie, noch de panelleden op wie zij beroep doet bij het beantwoorden van de vragen, kunnen aansprakelijk gesteld worden voor welk gebruik dan ook. Lees meer

STiDO Modulair Bouwen

Levenslang comfort: waarom prefab modulaire woningbouw een toekomstgerichte keuze is

De meeste Belgen willen het liefst zo lang mogelijk in hun eigen woning blijven wonen.

Lees meer