Kan ik betaalde registratierechten in mindering brengen? (Beantwoord op 16-08-2004)

Met de invoering van het principe dat in het verleden betaalde registratierechten ‘meeneembaar’ zijn, voert Vlaanderen een Europese primeur in. Wie voor de tweede maal een woning koopt, kan de registratierechten die hij moet betalen verminderen met de registratierechten die hij vroeger bij de aankoop van zijn eerste woning betaalde. Daarvoor gelden wel een aantal regels en voorwaarden die hierna worden opgesomd.

De nieuwe regel geldt uitsluitend voor wie een oude hoofdverblijfplaats verkoopt en een nieuwe hoofdverblijfplaats aankoopt. Wie voor de tweede maal een woning koopt moet er voor een langere periode in gaan wonen en zijn hoofdverblijfplaats daadwerkelijk wijzigen om voor de meeneembaarheid in aanmerking te komen. Hoe lang de woning als hoofdverblijfplaats moet worden gebruikt, wordt echter nergens precies omschreven zodat de feiten zullen moeten aantonen of aan deze voorwaarde is voldaan. Voor tweede verblijven of andere gebouwen dan woningen kan geen gebruik gemaakt worden van de nieuwe regeling. Verrekening of teruggave In de praktijk kan de meeneembaarheid twee vormen aannemen: ofwel worden de vroeger betaalde registratierechten verrekend, ofwel worden ze terugbetaald. Als de aankoop van de nieuwe woning plaatsvindt na de verkoop van de oude woning, dan kan de notaris de verrekening onmiddellijk regelen. In het omgekeerde geval (eerst wordt een nieuwe woning aangekocht en pas later volgt de verkoop van de oude) zullen de vroeger betaalde registratierechten pas teruggegeven worden op het ogenblik dat de oude woning wordt verkocht. Hierna volgt een voorbeeld ter illustratie: 10 januari 199015 februari 200230 augustus 2002Verrekening of teruggave van oude registratierechten Aankoop oude woningVerkoop oude woning Aankoop nieuwe woningVerrekening Aankoop oude woning Aankoop nieuwe woning Verkoop oude woning Terugbetaling Grond of woning Vroeger betaalde registratierechten kunnen overgedragen worden bij de nieuwe aankoop van een woning maar eveneens bij de aankoop van een bouwgrond. In dit tweede geval moet op die grond een woning gebouwd worden die binnen de drie jaar als hoofdverblijfplaats wordt gebruikt. Wie vroeger een woning bouwde kan bij de nieuwe aankoop van een bouwgrond of woning ook de registratierechten meenemen die op de bouwgrond van de oude woning werden betaald. Eerste aankoop Tweede aankoop Bouwgrond waarop geen woning werd gebouwd Geen verrekening of terugbetaling Bouwgrond waarop wel een woning werd gebouwd Verrekening of terugbetaling van registratierechten op eerste bouwgrond Woning Verrekening of terugbetaling van registratierechten op eerste woning Het maximumbedrag Het bedrag van de registratierechten dat kan worden meegenomen, is beperkt. Eerst en vooral is het beperkt door de onmogelijkheid om meer terug te krijgen dan men bij de aankoop van de nieuwe woning betaalt. Wie bij de aankoop van een nieuwe woning bijvoorbeeld 5.000 euro registratierechten moet betalen, kan nooit meer terug krijgen dan 5.000 euro. Het overschot kan bij de tweede aankoop niet meegenomen worden. Bij een latere, derde transactie kan het wel in aanmerking komen voor teruggave of verrekening. Verder werd nog een tweede beperking ingevoerd: het maximum terug te betalen of te verrekenen bedrag werd vastgelegd op 12.500 euro. Dit wordt verduidelijkt met de volgende tabel: Registratierechten oude woning (12,5%) 80013.000 Registratierechten nieuwe woning (10%)

Mee te nemen

Te betalen 15.000

- 800

14.20015.000

(maximum) - 12.500

2.500 Bedragen in euro Termijn voor aankoop en verkoop Er gelden strikte termijnen voor de aankoop van de nieuwe en de verkoop van de oude woning. Wanneer de vroeger betaalde registratierechten worden verrekend (eerst verkoop van de oude woning en nadien aankoop van een nieuwe woning), moet de aankoop gerealiseerd zijn binnen een termijn van twee jaar na de verkoop van de oude woning. Wanneer de vroeger betaalde registratierechten worden terugbetaald (eerst aankoop van een nieuwe woning en nadien verkoop van de oude woning), moet de verkoop gerealiseerd zijn binnen een termijn van twee jaar na de aankoop van de nieuwe woning. Deze termijn wordt verlengd tot drie jaar wanneer geen woning maar een bouwgrond wordt aangekocht. Alleen voor particulieren De verlaging van het tarief van de registratierechten naar 10% is algemeen en geldt zowel voor natuurlijke personen als voor vennootschappen. De meeneembaarheid van in het verleden betaalde registratierechten is uitsluitend voor particulieren van toepassing. Verlaging bij eerste aankoop Wie nooit eerder een hoofdverblijfplaats kocht, kan uiteraard niet genieten van de meeneembaarheid. Daarom wordt voor hen een vrijstelling ingevoerd. Wie een eerste onroerend goed aankoopt om er binnen een periode van twee jaar zijn hoofdverblijfplaats te vestigen, zal geen registratierechten betalen op 12.500 euro van de aankoopprijs. Ook hier wordt de periode van twee jaar verlengd tot drie jaar wanneer het gaat om de aankoop van een bouwgrond. Net zoals bij de meeneembaarheid geldt deze vrijstelling alleen voor natuurlijke personen.