Verkoper wil akte zo snel mogelijk verlijden. (Beantwoord op 28-09-2004)

Question

Vraag

Wij hebben volgende situatie: op 22 juli hebben wij een verkoopsovereenkomst getekend tot aankoop van een woning (dit liep via een makelaar). In de overeenkomst werd vermeld dat de akte diende ondertekend te worden ten vroegste binnen 14 weken na ondertekening van de verkoopsovereenkomst (concreet half oktober). Er werd afgesproken een voorschot ten beloop van 10% te betalen (dit zou via de notaris gestort worden aan de verkoper nadat de notaris een elementair onderzoek had uitgevoerd ten aanzien van de verkoper (geen schulden, geen hypotheek, …). So far so good. Probleem: De verkoper neemt eind september contact op met onze notaris met de vraag om de akte zo snel mogelijk te verlijden. Daar onze notaris echter in verlof was ging dit niet tot grote ergernis van de verkoper. Wat bleek nu, het pand maakt het voorwerp uit van een “dading” die de verkoper in het verleden is overeengekomen met zijn vorige werkpartner. Concreet had die dading een duur van vijf jaar. Toevallig (of niet?) werd deze dading plots twee dagen voor het verstrijken van die vijf jaar “gelicht”. Gevolg: de kans is vrij reëel dat die schuldeiser beslag gaat laten leggen op die woning en de verkoop dan in de problemen zit (of niet meer kan doorgaan). De verkoper is in ieder geval al gedagvaard door zijn schuldeiser. Vandaar dat de verkoper plots zo snel mogelijk de akte wil ondertekenen zodat de woning onze eigendom is (en de schuldeiser er dus geen beslag op kan leggen en de verkoper dus ook over de verkoopsom kan beschikken). Vragen: 1. Kan de notaris van de verkoper de akte van onze notaris overnemen om zo de akte nog zo snel mogelijk af te handelen (onze notaris is immers nog drie weken in verlof)? 2. Het feit dat dit gegeven werd achtergehouden voor ons, betekent dit dat de compromis ongeldig is? En dus verbroken kan worden? 3. Kunnen wij schadevergoeding eisen van de verkopers? Zo ja, hoeveel? Dit staat overigens niet specifiek vermeld in de compromis. 4. Kan dit probleem misschien toch gewoon opgelost worden? 5. Hoe nu met ons voorschot dat toch door onze notaris werd doorgestort aan de verkoper? 6. Welke concrete acties stel u ons voor?

Antwoord

De gegevens die je bezorgt zijn zeer vaag en onnauwkeurig. Iets van een “dading” die kan “gelicht” worden bv. Panellid Dirk Michiels weet niet wat je daarmee bedoelt en verzoekt je met jouw notaris contact op te nemen om alles uit te klaren. In het algemeen, en zonder vooruit te lopen op het concrete dossier en de concrete gevolgen voor jou, kan hij je wel het volgende meedelen :

1. Iedere partij heeft het recht om zonder bijkomende kosten een eigen notaris aan te duiden. De notarissen verdelen de werklast: de notaris van de koper is “minuuthouder”; hij maakt de akte en op zijn kantoor wordt de akte getekend. Notarissen kunnen een andere werkverdeling afspreken maar dit is niet gebruikelijk.

2. De verkoper moet jou verkopen voor vrij, zuiver en onbelast. Er mogen schulden zijn, maar de verkoopprijs moet dan worden aangewend om die aan te zuiveren. Op zichzelf is het geen fout dit te hebben achter gehouden, als er maar voldoende geld is om de schuldeiser(s) te betalen bij de akte.

3. Je zou, indien de verkoper niet toe komt om zijn schulden te betalen en je door dit hele gebeuren schade hebt geleden een vergoeding kunnen vragen. Deze komt overeen met de door jouw werkelijk geleden (en te bewijzen) schade als er contractueel geen forfaitair bedrag of percentage (doorgaans 10% van de prijs) is afgesproken.

4. Het probleem kan opgelost worden als iedereen wat van goede wil is neem ik aan. In ieder geval is het zo dat de verkoper jouw iets moet leveren dat voor vrij, zuiver en onbelast in jouw vermogen terecht komt. Kan dit niet dan is de verkoper niet in staat zijn vrijwarings- en leveringsplicht waar te maken en dan ben jij dus ook niet gebonden om verder te gaan. Fiscaal gezien kunnen er wel problemen rijzen: de compromis moet normaal binnen de vier maanden geregistreerd worden met betaling van de registratierechten; slechts bij gerechtelijke ontbinding kunnen die rechten worden terugbetaald door de fiscus.

5. Als er contractueel is bepaald dat het voorschot kon worden doorgegeven na een summier onderzoek heb je de risico’s hiervan op jou genomen.

6. Neem contact met jouw notaris voor grondige bespreking en analyse van het probleem, en organiseer desgevallend een vergadering met alle partijen samen.

Beantwoord door: Dirk Michiels , Michiels, Stroeykens & Pelgrims

28/09/2004

Livios streeft steeds naar juistheid, objectiviteit en betrouwbaarheid van de informatie die het verstrekt. De redactie, noch de panelleden op wie zij beroep doet bij het beantwoorden van de vragen, kunnen aansprakelijk gesteld worden voor welk gebruik dan ook. Lees meer

Wilms

Slimme zonwering voor een frisse en comfortabele zomer

Hittegolven, strengere energienormen en een groeiende aandacht voor duurzaam wonen maken één ding duidelijk

Lees meer