Hypotheekoverdracht (Beantwoord op 18-03-2005)

Philippe Roisin van Fortis Bank buigt zich over je financiële vraag.

Iedere verkoop van onroerend goed dient te gebeuren 'voor vrij en onbelast', d.w.z. dat het verkochte goed moet gezuiverd worden van alle hypotheken die het belasten. Bijgevolg moet, naar aanleiding van de verkoop, het nog verschuldigd blijvende saldo van de lening terugbetaald worden, om doorhaling van de hypothecaire inschrijving te bekomen. Voor de financiering van de nieuwe woning kan dan een nieuwe lening worden aangegaan.

Deze hele operatie brengt een aantal niet te verwaarlozen kosten mee:

- wederbeleggingsvergoeding op de vervroegd terugbetaalde lening;

- kosten van doorhaling van de 'oude' hypotheek;

- dossierkosten voor de nieuwe lening;

- de aktekosten van de nieuwe lening.

Enkele van deze posten vragen wellicht enige toelichting: de wederbeleggingsvergoeding is een eenmalige vergoeding (maximum 3 maanden interest op het vervroegd terugbetaalde bedrag die de leningsmaatschappij meestal aanrekent).

De kosten van doorhaling: een hypotheek wordt altijd genomen voor een periode van 30 jaar, ongeacht of de gewaarborgde schuld voor kortere of langere tijd werd aangegaan. Bij verkoop dient het goed 'vrij en onbelast' gemaakt; dit gebeurt door de ondertekening van een akte van opheffing (handlichting) door de betrokken financiële instelling.

Deze akte brengt kosten mee.

Wie een onroerend goed verkoopt, met de bedoeling er kort nadien een ander te kopen of te bouwen, heeft er meestal belang bij de oude lening niet terug te betalen, maar de hypotheek te laten overzetten op zijn nieuw eigendom. Een aantal belangrijke kosten die hiervoor werden opgesomd kunnen op die manier vermeden worden.

Bovendien geniet dit systeem van een gunstregime inzake registratierechten. Samengevat komen de voordelen hierop neer:

- vermits de lening niet terugbetaald wordt, is er geen vergoeding voor wederbelegging verschuldigd;

- op de doorhaling van de oude hypotheek zijn geen registratierechten verschuldigd;

- de levensverzekering (schuldsaldoverzekering) gevoegd bij de oude lening blijft behouden zonder wijziging van de premie;

- vermits er in feite geen nieuwe lening toegestaan wordt, zijn er ook geen registratierechten op het bedrag van de lening verschuldigd : de vroeger toegestane lening blijft immers behouden zonder wijziging van de voorwaarden; alleen het in pand gegeven goed verandert;

- wie destijds een lening aanging tegen een interessante rentevoet, ziet deze rentevoet behouden.

Alleen wanneer sedert het aangaan van de lening de rentevoeten sterk zouden gedaald zijn, kan men er belang bij hebben een volledig nieuwe lening aan te gaan. Het verschil in rentevoet moet dan wel aanzienlijk zijn!

Zoals men ziet houdt deze operatie, die men in vaktermen een akte 'pandwisseling' of 'hypotheekoverdracht' noemt, tal van voordelen in. Wat de kosten betreft voor hypotheekoverdracht + nieuw voorschot: deze bedragen ongeveer 400 euro voor beide verrichtingen samen.

Wie zich dus geplaatst ziet voor de verkoop van een onroerend goed en kort daarop de aankoop of bouw van een ander onroerend goed, doet er goed aan met zijn financiële instelling contact op te nemen om te zien of er geen hypotheekoverdracht mogelijk is.