NamuSG

Notariële akte laten verlijden meer dan 4 maanden na ondertekening compromis

1 reactie·4 jaren geleden · #Regelgeving

Beste,

Ik zit momenteel in het proces van de verkoop van mijn woning. De verkoopovereenkomst/compromis is door mijzelf en de koper ondertekend op 19/04. In principe zou de notariële akte dus ten laatste op 19/08 moeten verlijden. Voor de aankoop van mijn nieuwe woning zou ik echter graag een hypotheekwissel willen laten uitvoeren bij de bank om zodoende het belastingsvoordeel van de woonbonus te kunnen behouden (en daarenboven nog een paar duizend euro aan kosten uit te sparen voor de kredietopening bij de bank). Een belangrijke voorwaarde om een dergelijke hypotheekwissel aan te vragen is echter dat de akte van de verkoop van mijn oude woning en aankoop van de nieuwe woning op dezelfde datum zullen verlijden.

Mijn nieuwe woning is echter een apart verhaal dat momenteel de zaak lijkt te bemoeilijken. Het gaat om een volledig gerenoveerd pand (opgekocht door projectontwikkelaar) dat op het moment dat ik het met de makelaar ben gaan bezoeken officieel nog niet te koop stond. Ik mocht er toen wel al op bieden en mijn bod is door de eigenaar ook aanvaard. Echter, op dat moment was het pand nog maar net gerenoveerd waardoor alle officiële documenten voor verkoop (stedenbouwkundig attest, EPC attest, kadastrale gegevens...) nog moesten worden aangevraagd. Ik heb er bij de makelaar toen op gewezen dat ik, omwille van mijn woonbonus, de akte ten laatste op 19/08 wou laten verlijden. Hij zei toen (begin april) dat deze termijn zeker haalbaar zou zijn. 

Vandaag zijn we echter meer dan twee maanden verder en is er nog steeds geen compromis opgesteld door de makelaar omdat alle officiële documenten nog steeds niet aanwezig zijn. De deadline van 19/08 begint te naderen maar het lijkt dat er weinig schot in de zaak zit, en hoe langer hoe meer lijkt deze deadline gewoon niet meer haalbaar te worden. Ik zat eraan te denken om aan de kopers van mijn huidige woning voor te stellen of zij zouden willen overwegen om de akte op een latere datum dan 19/08 te laten verlijden, echter ik weet niet of dit wettelijk gezien mogelijk is, of welke wettelijke implicaties hieraan verbonden zijn... Daarom mijn vraag: is het in mijn geval mogelijk (mits overleg met de kopers) om de akte van de verkoop van mijn woning uit te stellen naar een latere datum, en welke juridische gevolgen zijn hieraan verbonden? Alvast bedankt voor jullie antwoorden.

Vernis houten trap vernieuwen: tips gevraagd

1 reactie·6 jaren geleden · #Deuren en trappen

Beste

Wij zouden onze trap willen opfrissen. Het gaat om een houten trap (vermoedelijk eik) die reeds gevernist was toen we het huis kochten 5 jaar geleden. Door de verbouwingswerken en het vele gebruik van de trap is de vernis op heel veel plaatsen (vooral in het midden van de tredes) eraf gekomen. Volgens een tip die we kregen van de verfwinkel zouden we best alle vernis van de trap verwijderen vooraleer we een nieuwe vernislaag leggen. De werkwijze die we zouden willen hanteren is de volgende:

- Oude vernislaag met een verfkwast insmeren met Paint-Off

- Na 10 - 15 minuten wachten de oude vernislaag eraf schrapen met een schildersmes, nadien alles laten drogen

- Hout lichtjes opschuren met schuurpapier

- Hout inspuiten met een ontvetter en nog eens opschuren en reinigen met speciale schuurspons voor hout, nadien alles laten drogen

- Nieuwe vernislaag aanbrengen met verfroller (voor lak)

Is dit naar jullie mening een goede methode? Hebben jullie nog enige tips? Wij zouden zeker willen vermijden om het hout te beschadigen.

Alvast bedankt voor het advies.

Buurman gaat verbouwen. Plaatsbeschrijving verplicht of niet? En wie draagt de kosten?

1 reactie·6 jaren geleden · #Bouwpartners

Beste,

Ik woon in een rijwoning. Mijn buurman zal binnenkort zeer ingrijpende verbouwingen uitvoeren, waarvoor hij momenteel een aanvraag tot vergunning heeft lopen bij de gemeente. Hij werkt samen met een architect. Op dit moment is er nog geen plaatsbeschrijving uitgevoerd bij mij thuis. Het is mij echter niet helemaal duidelijk of hij al dan niet verplicht is om bij mij thuis een plaatsbeschrijving te laten uitvoeren, en wie de kosten in verband hiermee zal moeten dragen. Dit is de info die ik tot nu toe heb verzameld: 

Het is de van de plaatsbeschrijving die de kosten van de plaatsbeschrijving zal moeten betalen. De opdrachtgever is de persoon die de uitvoering van de plaatsbeschrijving heeft aangevraagd bij de architect.  zou de bouwheer (mijn buurman dus) aan zijn architect de opdracht moeten geven om een plaatsbeschrijving uit te voeren bij de aanpalende buren. "In principe" wilt echter niet zeggen dat hij ertoe  is.  De bouwheer heeft er in elk geval wel alle voordeel bij, want hij is degene die de werken laat uitvoeren, en hij is degene die de  draagt. Indien ik een schadeclaim aan hem zou voorleggen, dan zal HIJ moeten kunnen bewijzen dat deze schade niet veroorzaakt is door zijn werken (m.a.w.: hij moet bewijzen dat de schade reeds bestond vóór de aanvang van zijn werken). Dit kan hij enkel door middel van de plaatsbeschrijving. Indien er  bij mij geen plaatsbeschrijving werd uitgevoerd, en er ontstaat schade aan mijn woning tijdens zijn werken, dan is hij degene die juridisch gezien in zijn nadeel staat. Hij kan de architect dus beter de plaatsbeschrijving laten uitvoeren, maar van een verplichting die op de bouwheer rust om de plaatsbeschrijving te laten uitvoeren zou er dus geen sprake.

De verplichting zou enkel bestaan indien er tevens sprake is van een ABR-verzekering, omdat de verplichting tot plaatsbeschrijving vaak vermeld staat in de voorwaarden van deze verzekering. Deze verzekering is zelf echter NIET verplicht, noch voor de architect, noch voor de aannemer, noch voor de bouwheer. De meeste goede en betrouwbare aannemers zullen deze verzekering normaal gezien wel hebben, maar ik kan er natuurlijk niet vanuit gaan dat mijn buurman met een goede, betrouwbare aannemer samenwerkt.

Het lijkt mij dat ik er dus niet zomaar vanuit mag gaan dat mijn buurman een plaatsbeschrijving bij mij zal laten uitvoeren. Hij zal de opdracht enkel geven indien hij hier zelf voor kiest OF indien er een ABR-verzekering in het spel is die de plaatsbeschrijving verplicht. Evenmin mag ik ervan uitgaan dat de architect de plaatsbeschrijving automatisch zal uitvoeren. Hij kan dit immers enkel doen indien hij hiertoe van iemand de opdracht gekregen heeft. Ik kan óók de opdrachtgever van de plaatsbeschrijving zijn, maar indien ik in de plaats van mijn buurman de vraag aan de architect stel om de plaatsbeschrijving te laten uitvoeren, dan lijkt het mij, dat ik de kosten ten laste zal moeten nemen.

Ik heb ook ergens anders dit gelezen:

​Dit in beschouwing nemende zou ik mij kunnen afvragen of het eigenlijk wel écht nodig is dat ik aan de architect vragen om een plaatsbeschrijving te laten uitvoeren. Ik zou dan de kosten ervan ten laste moeten nemen én er zogezegd geen enkele baat bij hebben. Dan lijkt het mij precies zelfs overbodig dat ik als buur een plaatsbeschrijving ga aanvragen indien mijn buurman niet de opdracht geeft aan zijn architect.

Kunnen jullie mij zeggen of bovenstaande info volledig correct is? Hebben jullie hier zelf nog opmerkingen/aanvullingen bij?

Alvast bedankt voor jullie antwoorden.

Goot slijpen in plafond (beton)

1 reactie·6 jaren geleden · #Fundering

Hallo,

Wij hebben op het gelijkvloers een gedeelte van de woning waar een betonnen dak (plat dak) op ligt. Dit dak is ongeveer 25 à 30 cm dik. Dit dak ligt op twee ruimtes die van elkaar gescheiden zijn door een steunmuur. Ruimte 1 meet 4,90m op 3,25 m, ruimte twee meet 4,90 m op 1,90 m. Bovenop dit dak staan er geen andere structuren. Gisteren was een elektricien bij ons aan het werk en die wou voor de plaatsing van een lichtpunt een goot slijpen in de onderkant van dit dak. Hij zei dat het geen kwaad kon als de goot niet te diep gemaakt wordt. Uiteindelijk heb ik mijn akkoord gegeven onder voorwaarde dat hij heel ondiep zou slijpen en  de ijzeren netten in het beton niet zou raken. De goot is nu dus geslepen maar nu heb ik twijfels of dit wel veilig is.

Wat is jullie mening hierover? Is het risico op structurele onveiligheid groot in dit geval of is de kans eerder klein dat er gevolgen zijn? De goot is ongeveer 25 mm diep en 150 cm lang. Ze is geslepen ongeveer halverwege de langste zijde van de grootste ruimte, vanaf de steunmuur naar het midden van de ruimte toe.

Alvast bedankt voor jullie antwoorden.

Warm plat dak onderaan bijkomend isoleren - condensgevaar?

1 reactie·6 jaren geleden · #Isolatie

Hallo allemaal,

Bij de aankoop van onze woning 4 en half jaar geleden werd er meegedeeld dat ons plat dak recent voor de verkoop nog gerenoveerd was. Volgens wat ik mij kan herinneren werd er toen gezegd dat de renovatie enkel het vervangen van de oude roofing door nieuwe EPDM betreft, zonder plaatsing van isolatie.  De factuur die nog ter beschikking was deed ook geen melding van geplaatste isolatie. Vandaag echter ben ik met een zelfstandig dakwerker voor de eerste keer op dit dak geklommen en de dakwerker was onder de indruk dat er wel degelijk isolatie onder de EPDM geplaatst is, volgens hem PIR platen van 12 cm dik.

Nu hebben wij zelf een drietal jaar geleden reeds renovatiewerken uitgevoerd aan dit dak, en omdat wij er vanuit gingen dat het dak nog niet geïsoleerd was aan de bovenkant hebben wij dit dak langs de onderkant geïsoleerd door glaswol tussen de balken te plaatsen (met dampscherm), en er nadien een vals plafond tegen te zetten. Deze klus hebben wij zelf uitgevoerd en is niet door een vakman gedaan.

Volgens de dakwerker waar ik vandaag mee ben gaan kijken is een algemene regel dat je niet meer dan 1/3 van de RD-waarde van de isolatie aan de bovenkant mag gebruiken wanneer je bijkomend aan de onderkant isoleert, om condensvorming te vermijden. Laten we ervan uitgaan dat de PIR platen van 12cm aan de bovenkant een RD-waarde hebben tussen de 4.0 en 5.0 (dat lijkt me realistisch) dan had de glaswol aan de onderkant maar maximum 1.6 - 1.7 mogen hebben. De glaswol die wij geplaatst hebben heeft echter een RD-waarde van 5.1.

Mijn vraag is nu of ik mij terecht zorgen moet maken. De kamers in kwestie waar dit dak boven ligt zijn ondertussen helemaal tot in de puntjes gerenoveerd dus eerlijk gezegd is het niet echt een optie voor ons om dat vals plafond opnieuw te verwijderen om een mogelijk condensprobleem op te lossen....

Alvast bedankt voor het advies.

Wegbreken steunmuur en plaatsing poutrel: meldingsplicht

3 reacties·7 jaren geleden · #Bouwpartners

Hallo allemaal

Wij zouden binnenkort een steunmuur in ons huis willen laten wegbreken en een steunbalk/poutrel laten steken. Een aannemer hebben wij hiervoor al gevonden, maar omdat achteraf is gebleken dat voor een dergelijke renovatie ook een meldingsplicht aan de gemeente bestaat dachten wij nu ook een architect in te schakelen om de nodige berekening inzake stabiliteit te maken en het dossier voor de melding aan de gemeente op te stellen.

Echter, dit zijn natuurlijk bijkomende kosten. Eén van de architecten die wij spraken gaf ons de keuze: ofwel maakt hij alleen de berekening, ofwel maakt hij de berekening  + het dossier voor de melding. Het prijsverschil tussen beide opties is best wel groot: het zou wel eens tot tegen de 1.500 euro prijsverschil kunnen  oplopen.  Voor ons genoeg om te overwegen om enkel voor de berekening te kiezen, zonder de melding aan de gemeente.

Dé belangrijkste reden waarom wij de melding aan de gemeente zouden willen laten doen, is om niet voor alles aansprakelijk gesteld te worden wanneer er iets zou misgaan. Het gaat om een heel belangrijke steunmuur waar twee verdiepingen op staan, en wij wonen ook nog eens in een rijhuis, dus schade aan de huizen van de buren is volgens mij niet uitgesloten in het geval de hele boel naar beneden komt. J Onze vraag is: stel dat we het volledig officieel doen (dus inclusief melding aan de gemeente), is de architect dan aansprakelijk in geval er iets zou misgaan? Tweede vraag: stel dat we de architect alleen zouden inschakelen om de berekening te maken  zonder melding, is de architect dan nog steeds aansprakelijk, of zullen wij dan mogen opdraaien voor de kosten?

Alvast bedankt voor jullie antwoorden.