Nieuwbouw slechte aankoop als eerste woning?

Bij konstante prijzen zou je na afloop van de twee jaar waarin je in het BTW-stelsel kan verkopen een verkoopprijs hebben van 223.000+46.830 euro verminderd met de registratiekosten.  Je "aankoopkost" is dus 10% + +- 3% ereloon voor t verleiden van de akte en de hyphoteek.  De eerste +- 2 jaar betaal je dus de registratie en de akte; daarna begin je in theorie winst te maken.  't Belastingsvoordeel verhoogt een beetje je winst.

Het klopt dat de meeneembaarheid (max 12.500 euro) "interessanter" is dan de abattementen die je krijgt bij aankoop van een eerste woning.  Da's een klein derde jaar afbetalen voor je winst begint te maken.  

Anderzijds heb je een nieuw appartement waar je de eerste 10-15 jaar geen of weinig herstellingskosten hebt en met een eigentijdse architectuur.

Vraag en aanbod brengen dit alles in evenwicht.   Als je verkoopt daagt er mogelijks een koper op die - omdat hij meeneembaarheid heeft - meer wil betalen dan een andere koper die dat niet heeft.

Bij konstante prijzen zou je na afloop van de twee jaar waarin je in het BTW-stelsel kan verkopen een verkoopprijs hebben van 223.000+46.830 euro verminderd met de registratiekosten.  Je "aankoopkost" is dus 10% + +- 3% ereloon voor t verleiden van de akte en de hyphoteek.  De eerste +- 2 jaar betaal je dus de registratie en de akte; daarna begin je in theorie winst te maken.  't Belastingsvoordeel verhoogt een beetje je winst.

Het klopt dat de meeneembaarheid (max 12.500 euro) "interessanter" is dan de abattementen die je krijgt bij aankoop van een eerste woning.  Da's een klein derde jaar afbetalen voor je winst begint te maken.  

Anderzijds heb je een nieuw appartement waar je de eerste 10-15 jaar geen of weinig herstellingskosten hebt en met een eigentijdse architectuur.

Vraag en aanbod brengen dit alles in evenwicht.   Als je verkoopt daagt er mogelijks een koper op die - omdat hij meeneembaarheid heeft - meer wil betalen dan een andere koper die dat niet heeft.

Dag Kris,

Een jaar geleden had je een antwoord gegeven op mijn vraag ivm. de aankoop van mijn nieuwbouw appartement. Hier was ik toen even door gerustgesteld, maar nu een jaar later beginnen de twijfels weer toe te slaan, en weet ik niet wat ik best doe. Kan je even reageren op onderstaande:

Ik heb 2 jaar geleden een nieuwbouwappartement gekocht (€223.000) en hier 21% BTW op betaald (€46.830). Een totale prijs dus van € 269.830. De notaris heeft mij €9000 gekost.

Hiervoor heb ik €190.000 geleend. Het is de bedoeling om binnen enkel jaren (binnen 3 a 4 jaar ongeveer) een woning te bouwen en dit appartement door te verkopen. Echter denk ik dat dit voor mij een enorm verlies is door betaalde 21% BTW?

Als ik het appartement wil verkopen, dan kan ik die btw niet terugvorderen, en ik denk niet dat iemand €269.830 wil neertellen omdat wij destijds wel die BTW hebben betaald en zij nu onder de aankoop met 10% registratie vallen.

De € 46.830 BTW is dus een puur verlies?

Stel dat ik een oude woning had aangekocht, dan zou ik 10% registratierechten hebben betaald (op een bedrag van €223.000 is dit dus €22.300). Aangezien we willen bouwen zou dit ook een verloren bedrag geweest zijn. Maar dat scheelt hem natuurlijk nog +- €24.000.

Men had mij verteld dat je huren ten allen tijde moet vermijden want dat geld ben je sowieso kwijt. Maar stel dat ik €700/maand betaal aan huur, dan kom ik voor een verlies van €46.830 aan 5.5 jaar huur. Wil dit dan zeggen dat ik pas na 5.5 jaar na aankoop een betere zaak heb gedaan dan gewoon een appartement te huren?

Zit ik ergens mis met mijn gedachtengang?

Sorry voor de vele vragen, maar voor mij is dit iets die mij dag en nacht bezig houdt. En ik merk dat jij er een pak meer verstand van hebt....

Alvast bedankt!

Je redenering is niet helemaal correct.  Voor u was dat appartement 269.830€ waard.  De notariskosten ben je behalve de meeneembaarheid hoedanook kwijt.  Als je een koper vind voor wie dat appartement ook 269.830€ waard is dan zal hij 7% minder bieden om z'n registratie te betalen (10% -> 7% indien eerste aankoop sinds 1/6)   Je "verlies" is dus zo n 7% of zo'n 19.000€.  Mogelijks heb je geluk dat je een koper vindt die meer dan 269.830€ wil betalen maar je kan ook pech hebben dat je minder krijgt.  Als je een makelaar inschakelt moet je nog een kleine 4% extra rekenen.

Je afbetaling min het belastingsvoordeel zal wel ongeveer overeenkomen met een (stevige) huurprijs. Op 20 jaar +- 930€/maand.  Met het belastingsvoordeel betaal je je onroerende voorheffing.  Om te kijken of je investering rendabel moet je kijken bij verkoop wat de opbrengst is van je eigen inleg van ongeveer 90.000€.  Maw: of de verkoopprijs min kosten min terug te betalen openstaand kapitaal groter is dan je originele eigen inleg.   

t Moest natuurlijk gaan maar voor een instapwoning leen je best op 10 jaar (voor een kleinere woning) omdat je sneller kapitaal terugbetaalt en zo het rendement opkrikt.

Bedankt voor je antwoord, het heeft mij zeker geholpen! Wij hebben op 18 jaar geleend, ongeveer 1250 euro per maand (bouwt af). Mijn vrouw haar zus werkt in de bank en dit bleek destijds de beste oplossing. Eens we gaan bouwen, lenen we nog een bedrag extra en wordt die lening herzien.