Problemen met gemeenschappelijke stookinstallatie

Je volgt best de regels van de medeeigendom.  Zet op de volgende AV het punt op de agenda om een verwarmingsexpert/studiebureau aan te stellen die de installatie komt nakijken en een rapport opstelt van wat moet gebeuren om er een goed werkende installatie van te maken.  Bekijk vervolgens indien het rapport ontwerp- of uitvoeringsfouten aangeeft of je als VME de bouwheer in gebreke stelt (wat mogelijks resulteert in een dure langlopende gerechtszaak) of als VME zelf de werken gaat betalen.  Je zou ook direct een gerechtsprocedure kunnen starten omdat enkel rapporten van door de rechtbank aangestelde experts juridische waarde hebben.

.. boilers electrisch verwarmen...  Val je niet achterover van de electriciteitsrekening ?

En tussen de regels begrijp ik dat de syndicus indertijd is aangesteld door de promotor/bouwheer. Vermoedende dat die ook graag de andere blokken in zijn portefeuillle zou krijgen is deze man de minst aangewezen persoon om zoals het hoort voor de VME op te komen. De VME zou zo verstandig moeten zijn om bij de eerstvolgende gelegenheid een andere syndicus aan te duiden. 

beste charel, bedankt voor uw antwoord. de syndicus is idd aangesteld door de bouwheer. maar als ik juist ben ingelicht is dat meestal het geval bij grotere nieuwe woonblokken. kan ook bijna niet anders.

en u hebt helemaal gelijk wat betreft het aanduiden van een nieuwe syndicus. maar... we zijn met meer dan 100 eigenaars, waarvan er velen hier nog maar een kleine 2 jaar wonen. die geloven de syndicus en de bouwheer op hun woord. (heb ik ook gedaan!) maar er gaan steeds meer ogen open, en misschien dat ik dit punt morgen op die bijzondere Algemene Vergadering kan aankaarten. maar dat zal morgen blijken als er genoeg eigenaars gaan beseffen dat ze binnenkort voor grote kosten staan als ze de boel de boel laten!

beste kris,

ik dacht dat ik al gereageerd had maar kan mijn post niet meer terugvinden.

vooreerst bedankt voor uw duidelijk antwoord.

er is al een studiebureau aangesteld, maar de uitkomst was zo vaag dat besloten werd een mede-eigenaar een ander studiebureau te laten zoeken. die is met de bouwheer gaan overleggen. maar hij heeft de moed opgegeven: hij was in onderhandeling, zijn geduld geraakte op, hij was volledig afhankelijk van de goodwil van de bouwheer...

vorige dinsdag was er een bijzondere Algemene Vergadering van mede-eigenaars. het ging vooral over de problemen met onze stookinstallatie. veel eigenaars kwamen uit de lucht vallen en waren totaal niet op de hoogte. duidelijk werd dat er nog veel kosten zullen zijn aan de installatie.

een voorbeeld? er hoort een pakket software bij de installatie. die is niet meegeleverd en kost enkel duizenden euro 's als ik het goed begrepen heb. en de bouwheer vindt dat de eigenaars dat moeten betalen. volgens de firma die het onderhoud doet is dit zelfs normaal: als je een auto koopt met een gps, dan is daar geen software bij. ik geloof dat niet en ik ben er ook zo goed als zeker van dat je die software dan gratis kan downloaden. maar ik kan mij vergissen natuurlijk.

wat ik nog heel raar vind: de installatie moet nog voorlopig opgeleverd worden, maar één lid van de toenmalige RVM weigert nog altijd te tekenen. de vergadering heeft besloten, op voorstel van de syndicus, om dit probleem te omzeilen door een delegatie van eigenaars te laten onderhandelen met de bouwheer. als de bouwheer 80% van de kosten op zich neemt zou de RVM de definitieve oplevering van de installatie goedkeuren.

ik vraag mij af of dit allemaal zo maar kan?

misschien even afwachten - het zou mij verbazen als de bouwheer akkoord gaat - en dan een gerechtsprocedure starten? of wachten tot de bouwheer dat doet, want die heeft er al mee gedreigd. maar dat doet die wel meer en onze syndicus speelt wat mij betreft het spelletje mee door die bijzondere AV te organiseren?

en onze boilers electrisch verwarmen zal idd veel geld kosten vrees ik. bij mij viel dat nogal mee omdat ik mijn boiler op nachttarief verwarm. maar veel bewoners weten dat niet, en de electriciteitsrekeningen zijn er de laatste jaren ook niet duidelijker op geworden met turteltaksen ed. maar ik zal volgende week mijn verbruik van de laatste 5 jaar eens opvragen bij mijn leverancier.

niet simpel!

beste charel, bedankt voor uw antwoord. de syndicus is idd aangesteld door de bouwheer. maar als ik juist ben ingelicht is dat meestal het geval bij grotere nieuwe woonblokken. kan ook bijna niet anders.

en u hebt helemaal gelijk wat betreft het aanduiden van een nieuwe syndicus. maar... we zijn met meer dan 100 eigenaars, waarvan er velen hier nog maar een kleine 2 jaar wonen. die geloven de syndicus en de bouwheer op hun woord. (heb ik ook gedaan!) maar er gaan steeds meer ogen open, en misschien dat ik dit punt morgen op die bijzondere Algemene Vergadering kan aankaarten. maar dat zal morgen blijken als er genoeg eigenaars gaan beseffen dat ze binnenkort voor grote kosten staan als ze de boel de boel laten!

Het is meestal onvermijdelijk dat de eerste syndicus door de promotor wordt aangeduidt, maar men zou dat moeten zien als een overgangsmaatregel. Dit is goed als tijdelijke oplossing maar wel zeer ongezond om die oplossing aan te houden, al zal de syndicus en de promotor niets liever willen. En de eigenaars hebben er gewoonlijk geen kaas van gegeten en stellen, meestal op een naieve manier hier hun vertrouwen in.

Daar komt dan dikwijls nog bij dat de eerste medeeigenaars die in de raad van bestuur van de medeeigenaars zetelen of er de voorzitter van zijn, uiterst goed worden gesoigneerd en bespeeld door syndicus en promotor. Let maar eens op wie de verdedigers van die heren zijn !

Eigenlijk zou zo'n oplossing een verplicht tijdelijk karakter moeten hebben !

beste charel,

dit is exact wat hier gebeurt. in onze Raad van mede-eigenaars zitten er één of twee personen die dit spelletje door hebben. de rest zwijgt: worden ze gesoigneerd door de syndicus en/of bouwheer? ik weet het niet. feit is dat onze syndicus liefst naar die personen luistert, niettegenstaande die bijna nooit thuis zijn en amper weten wat hier gebeurt!

overigens denk ik dat op elke AV wordt gevraagd om het contract met de syndicus met één jaar te verlengen. en we zijn echt nog niet met genoeg om dat contract te doen stoppen.

ik heb nog een technische vraag. de problemen met onze stookinstallatie zijn begonnen in de zomer van 2015. ik ben zo goed als zeker dat die van "electrische" aard waren. de bouwheer heeft dat ook toeggeven op de AV van 2015. "de boilers zijn serie-geschakeld, en dat hadden we beter niet gedaan." waren zijn letterlijke woorden. ik heb toen aan de syndicus gemeld dat het toch niet zo 'n groot probleem is om serie-geschakelde toestellen alsnog parallel te schakelen... als de electriciteit volgens de regels is aangesloten. maar hij beweerde dat er gekapt en geboord zou moeten worden. en volgens mij klopt dat niet.

daarom had ik graag uw mening gehad over dit probleem.

waarvoor bij voorbaat dank!

beste kris,

ik dacht dat ik al gereageerd had maar kan mijn post niet meer terugvinden.

vooreerst bedankt voor uw duidelijk antwoord.

er is al een studiebureau aangesteld, maar de uitkomst was zo vaag dat besloten werd een mede-eigenaar een ander studiebureau te laten zoeken. die is met de bouwheer gaan overleggen. maar hij heeft de moed opgegeven: hij was in onderhandeling, zijn geduld geraakte op, hij was volledig afhankelijk van de goodwil van de bouwheer...

vorige dinsdag was er een bijzondere Algemene Vergadering van mede-eigenaars. het ging vooral over de problemen met onze stookinstallatie. veel eigenaars kwamen uit de lucht vallen en waren totaal niet op de hoogte. duidelijk werd dat er nog veel kosten zullen zijn aan de installatie.

een voorbeeld? er hoort een pakket software bij de installatie. die is niet meegeleverd en kost enkel duizenden euro 's als ik het goed begrepen heb. en de bouwheer vindt dat de eigenaars dat moeten betalen. volgens de firma die het onderhoud doet is dit zelfs normaal: als je een auto koopt met een gps, dan is daar geen software bij. ik geloof dat niet en ik ben er ook zo goed als zeker van dat je die software dan gratis kan downloaden. maar ik kan mij vergissen natuurlijk.

wat ik nog heel raar vind: de installatie moet nog voorlopig opgeleverd worden, maar één lid van de toenmalige RVM weigert nog altijd te tekenen. de vergadering heeft besloten, op voorstel van de syndicus, om dit probleem te omzeilen door een delegatie van eigenaars te laten onderhandelen met de bouwheer. als de bouwheer 80% van de kosten op zich neemt zou de RVM de definitieve oplevering van de installatie goedkeuren.

ik vraag mij af of dit allemaal zo maar kan?

misschien even afwachten - het zou mij verbazen als de bouwheer akkoord gaat - en dan een gerechtsprocedure starten? of wachten tot de bouwheer dat doet, want die heeft er al mee gedreigd. maar dat doet die wel meer en onze syndicus speelt wat mij betreft het spelletje mee door die bijzondere AV te organiseren?

en onze boilers electrisch verwarmen zal idd veel geld kosten vrees ik. bij mij viel dat nogal mee omdat ik mijn boiler op nachttarief verwarm. maar veel bewoners weten dat niet, en de electriciteitsrekeningen zijn er de laatste jaren ook niet duidelijker op geworden met turteltaksen ed. maar ik zal volgende week mijn verbruik van de laatste 5 jaar eens opvragen bij mijn leverancier.

niet simpel!

Uit uw reactie begrijp ik dat het gedecentraliseerde boilers zijn die vanuit een centrale stookplaats gevoed worden (en ook de radiatoren van warm water voorzien via een thermostaatgestuurde regelklep.  

Is het toevallig C* (italiaans)?  De licenties die ze je willen aansmeren is om je via Internet je verbruik te kunnen laten uitlezen waarvoor ook een dure internetaansluiting nodig is.  Ze kunnen dan ook niet meer op afstand naar de installatie kijken maar meestal moeten ze toch langs als er een probleem is.  Het materiaal is zeer goed maar stem gewoon die internetaansluitingen en die licenties weg.  De branders zetten ze af omdat ws de leidingen slecht geïsoleerd zijn (warmteverliezen) doch daar is ws niet echt veel aan te doen.  De tellers moeten dan ter plaatse uitgelezen worden doch dit is veel goedkoper dan de softwarematige oplossing.

Als hij/zij die nu met de studie bezig is niet tot resultaat komt zal iemand anders/een ander studiebureau moeten aangesteld worden.  Verandering wan syndicus is geen toverwoord om de problemen opgelost te krijgen.  De nieuwe kan niet anders dan hetzelfde proces volgen.  Het kan natuurlijk wel zinvol zijn om te veranderen als de VME vindt dat hij z n job niet naar behoren doet.  Verwacht je met een nieuwe syndicus ook aan inloopproblemen want hij moet het gebouw nog leren kennen etc.

Er is toch onmiskenbaar een zeer groot verschil tussen enerzijds een syndicus die is aangesteld door de promotor en hiervan nog andere opdrachten verwacht, en anderzijds een syndicus die door de eigenaars is aangesteld om hun belangen te behartigen. De ene wordt gestuurd door de promotor en de andere door de eigenaars. Wiens brood men eet, diens woord men spreekt !

Wellicht zal geen van beiden technisch genoeg op de hoogte zijn om een oplossing voor te stellen, maar dat hoeft ook niet, er moet enkel op worden toegezien en zelfs geeist dat het wordt opgelost zodat alles naar behoren functioneert zodat er later geen bijkomende kosten kunnen ontstaan.

Verder is niet duidelijk wat wordt bedoeld met parrallel of in serie geschakeld. Immers, dat kan slaan op de elektrische voeding maar ook op de waterdoorstroming.

beste kris, hoe raadt u het: de installatie komt uit italië of spanje. en het gaat idd over gedecentraliseerde boilers die vanuit de centrale stookplaats gevoed worden.

maar zover ik het begrepen heb zetten ze de branders in de zomer af omdat er tijdens de omschakeling naar het zomerregime in 2015 de ene kortsluiting na de andere was. ik heb op de AV waarop "besloten" werd om die knop te installeren, gevraagd om eerst een electrische keuring te laten doen, maar daar werd niet op ingegaan.

een andere syndicus is misschien niet de oplossing van het probleem. als we onze syndicus aan zijn verstand zouden kunnen brengen dat we het beu zijn dat hij steeds maar de knoeiboel van onze bouwheer goed praat zouden we al een heel eind vooruit zijn.

maar dan kan hij de portefeuilles van de aanbouw zijnde blokken wel vergeten natuurlijk.

en ondertussen zijn wij, eigenaars, de dupe!

beste kris, hoe raadt u het: de installatie komt uit italië of spanje. en het gaat idd over gedecentraliseerde boilers die vanuit de centrale stookplaats gevoed worden.

maar zover ik het begrepen heb zetten ze de branders in de zomer af omdat er tijdens de omschakeling naar het zomerregime in 2015 de ene kortsluiting na de andere was. ik heb op de AV waarop "besloten" werd om die knop te installeren, gevraagd om eerst een electrische keuring te laten doen, maar daar werd niet op ingegaan.

een andere syndicus is misschien niet de oplossing van het probleem. als we onze syndicus aan zijn verstand zouden kunnen brengen dat we het beu zijn dat hij steeds maar de knoeiboel van onze bouwheer goed praat zouden we al een heel eind vooruit zijn.

maar dan kan hij de portefeuilles van de aanbouw zijnde blokken wel vergeten natuurlijk.

en ondertussen zijn wij, eigenaars, de dupe!

Omdat in het appartementsblok van m n zoon ook een C* systeem staat.  Je komt die nogal eens tegen sinds accumulatieverwarming niet meer mag en individuele branders geen optie zijn (schouwen).  Werkt bij ons perfect en na de nodige inspanningen de internetaansluitingen buitengegooid en die kosten voor de software afgewimpeld.  Meer dan de calorimeters hoefden we niet ;-).  C* België was zeer correct en behulpzaam.  Ze hebben (tegen betaling van een correcte prijs) ook de firmware bij m n zoon geüpdated om een Nest te kunnen gebruiken en zonder morren het kableerschema bezorgd.

De branders zijn niet van hen (normaliter) en daar hebben we ook hard voor moeten werken om de promotor te doen in orde te zetten (dossier loopt nog) t Gaat over nieuwe appartementen in vroegere kantoren en de branders waren versleten.  Er komt ook een audit op de (grote)energieverliezen maar veel verwacht ik daar niet van...

Hier doet de door de promotor aangestelde syndicus zijn werk meer dan correct.  Als dat niet zo is rest je een nieuwe aan te stellen maar dan zal ook een RME er tijd moeten inteken.  Zoek dan medestanders om de huidige RME niet te herbenoemen en nieuwe kandidaten te hebben.  Daar kruipt tijd in.  Mogelijks lopen er meerdere vergaderingen overheen:  bv eerst een nieuwe RME goedgekeurd krijgen en op de volgende vergadering de syndic afzetten.  

Bij een ander appartement is t nog altijd de syndic van de bouwheer (andere NV uit zijn imperium) waar we tevreden van zijn.  Ze houden voldoende afstand, doen wat beslist is ook al is dit tegen de bouwheer.  k Zit daar in de RME waar ik samen met 2 andere met respect van de wetten op de medeeigendom dingen gedaan krijg.