Afwerken scheidingsmuur

Charel,

Persoonlijk vind ik dat niet echt de logica zelve... Omdat iemand anders kleiner bouwt, ben ik dus verplicht om smaller te bouwen? Dat is toch ook niet logisch. Wat als mijn andere buurman dan maar 9 meter bouwt? Als de buur wenst uit te bouwen, kan ik de bekleding/isolatie verwijderen. Als ik langs binnen isolereer (wat ook complexer is) en mijn buur wil verder uit te bouwen, zit ik met een smallere woning als gevolg. Normaal was de bedoeling dat alle achtergevels tot dezelfde bouwlijn werden gebouwt. Buur heeft dat niet gedaan en ik zit nu door zijn keuze in de problemen. Niet logisch volgens mij hoor. ps: mijn linker buur heeft hetzelfde gedaan aan de voorkant, zie plan vorige pagina (daar wij verplicht 2meter naar achter moesten bouwen)

Charel,

Persoonlijk vind ik dat niet echt de logica zelve... Omdat iemand anders kleiner bouwt, ben ik dus verplicht om smaller te bouwen? Dat is toch ook niet logisch. Wat als mijn andere buurman dan maar 9 meter bouwt? Als de buur wenst uit te bouwen, kan ik de bekleding/isolatie verwijderen. Als ik langs binnen isolereer (wat ook complexer is) en mijn buur wil verder uit te bouwen, zit ik met een smallere woning als gevolg. Normaal was de bedoeling dat alle achtergevels tot dezelfde bouwlijn werden gebouwt. Buur heeft dat niet gedaan en ik zit nu door zijn keuze in de problemen. Niet logisch volgens mij hoor. ps: mijn linker buur heeft hetzelfde gedaan aan de voorkant, zie plan vorige pagina (daar wij verplicht 2meter naar achter moesten bouwen)

Je zit niet in de problemen door de keuze van de buurman, hij had trouwens het volste recht om die keuze te maken, zoniet zou hij hiervoor geen vergunning hebben gekregen.

Je zit in de problemen omdat uw architect iets essentieels over het hoofd heeft gezien ! Namelijk dat voor die optie uw buurman dan akkoord had moeten gaan om een stuk van zijn tuin in te nemen.

Hetgeen de architect heeft getekend is enkel mogelijk als ook de buurman akkoord is.

Vergelijk het met een gemeenschappelijke tuinmuur, een haag of een andere afsluiting. Met wederzijdse toestemming mag die op de perceelsgrens staan met gedeelde kosten en dan wordt die afsluiting ook gemeenschappelijk. Maar ook daar heeft de buurman het recht om niet akkoord te gaan en dan mag je de afsluiting niet op de perceelsgrens zetten maar er wel tegenaan op uw perceel en op uw kosten.

Dat uw andere buur aan de voorkant een stuk van uw perceel heeft kunnen innemen is wellicht omdat er ofwel een wederzijds akkoord was (misschien met de vorige eigenaar van de bouwgrond) ofwel uit onwetendheid van één of van beide eigenaars. Dat feit heeft in ieder geval niets te maken met het aangehaalde.

Maar goed, je hoeft mij niet te geloven hoor. Als je voldoende overtuigd bent van uw gelijk dan kan je er mee naar de vrederechter stappen. Ik hoop dat je de uitkomst dan ook hier laat weten, we kunnen er misschien nog iets van leren.

Je moet wel weten dat het redelijk arrogant overkomt om van uw buur te eisen dat hij een stuk grond aan u afstaat omdat uw architect een foute inschatting heeft gemaakt.

Je beklaagt je omdat je uiteindelijk een smallere woning zou kunnen hebben, maar dat uw buurman een smallere tuin of terras gaat hebben dan vind je blijkbaar volkomen normaal. Het gaat om dezelfde oppervlakte die bovendien niet jouw eigendom is. Jij zou meer dan uw oppervlakte mogen gebruiken en de buurman zou minder van zijn oppervlakte mogen gebruiken ? En dat vind jij een logische redenering ?

Charel,

Ik verwacht niet dat mijn buur een stuk grond afstaat, maar het mij enkel even laat "gebruiken" tot hij verder wenst uit te bouwen. Langs binnen isoleren neemt trouwens veel meer plaats in beslag dan buiten. Er moet breder geisoleerd worden dan die 2 meter muur (koudebrug). Ook ben ik dan verplicht een dubbele muur op te trekken (2x snelbouw 14cm+ spouw en isolatie) dit voor condens/vochtproblemen te vermijden. Dit zijn ingrijpende werken die definitief geplaatst zijn, een gevelbekleding niet. Na uitbouwen van mijn buur, zit ik dus binnen in mijn woning met een onnodige insprong! Ik begrijp ook niet wat mijn buur tracht te bekomen, daar de muur nu een onafgewerkte snelbouw is. Ik bied hem nu een afgewerkte muur aan, wat hij dus verwerpt. Naar mijn mening is dit rechtsmisbruik. De zaak komt binnenkort voor de vrederechter, ik ga de uitkomst hier zeker neerschrijven :-)

"Quote jean:Ik verwacht niet dat mijn buur een stuk grond afstaat, maar het mij enkel even laat "gebruiken" tot hij verder wenst uit te bouwen."

Dus hij krijgt dan zijn eigendom pas terug indien hij zelf daar een gebouw optrekt. Doet hij dat niet (waarom zou hij?) dan zou hij verplicht zijn om een stuk van zijn eigendom definitief aan jou af te staan ?

Hij zou dus moeten opdraaien  voor een fout van uw architect waardoor jij in de woning wel meer ruimte krijgt.

Beste Jean  snap je niet dat uw gehele woning, inbegrepen alle afwerkingen enkel op uw terrein mogen opgericht worden ! Bij gemeenschappelijke muren dient de helft ervan voor jouw woning en mag dat deel niet over de perceelsgrens gebouwd worden. Bij muren die slechts voor één woning nodig zijn, zoals hier het geval is, daar mag die uiteraard ook niet tot over de perseelsgrens gebouwd worden. 

Die onafgewerkte snelbouw is uw probleem, niet het zijne! Ik zou die wel waterdicht afwerken !

Wat ik me verder afvraag: is de woning al gebouwd met een enkele snelbouwmuur tot tegen de perceelsgrens of kan daar nu nog een aanpassing aan de plannen gebeuren ? Er bestaan namelijk methode's waarbij je wellicht zonder verlies van binnenruimte toch een geisoleerde muur binnen uw perceelsgrenzen kunt bekomen.

Zo je het wilt doordrijven zoals je het van plan was en toch naar de vrederechter wilt stappen, hoop ik dat die man of vrouw op één of andere manier een compromis kan bereiken waar alle partijen zich in kunnen vinden zonder dat dit tot een voortdurende burenruzie zal leiden. Dat zou ik in ieder geval vermijden ! Comfortabel wonen heeft niet zo zeer te maken met een 10 of 15 cm bredere keuken maar des te meer met een aangename burenomgang

Enfin, we horen het dan wel.

Charel,

De woning is reeds gebouwd. Het probleem is ook als volgt: De woning van de buren is verkocht tijdens dat ons bouwproces is gestart. De vorige eigenaar heeft niet geprotesteert tegen deze voorgestelde manier. Hij heeft de nieuwe eigenaars hier ook niet van in kennis gesteld. Nu er een nieuwe eigenaar is, protesteerd deze. Ik sta in dit geval met mijn rug tegen de muur.

Dat zou (misschien) de zaak kunnen veranderen.

Alles hangt dan af van hoe ver je met de bouw stond toen de nieuwe eigenaar de woning kocht.

Stel dat er daar al een fundament was gemaakt tot over de perceelsgrens, dan zou men hieruit al kunnen afgeleid hebben dat de grond al ingenomen was en dat bij dat fundament ook een op te trekken muurdikte kon horen. Echter het valt te betwijfelen of dat fundament tot over de perceelsgrens is gemaakt vermits er enkel een hangende bescherming was voorzien op de plannen (isolatie+ leien) en geen bakstenen muur bijvoorbeeld.

De notariele akte met eigendomsoverdracht werdt getekend toen de ruwbouw reeds was afgewerkt+ inclusief dakwerken met dakrand om de muur tegen aan te werken. Fundering is idd niet van toepassing. Dakrand gaf dus al de indicatie van de dikte die er tegenaan zou komen.

Beste Jean en Charel,

Wij zitten met dezelfde discussie - wij bouwen 13m diep,  2m verder dan de ene buur - en ook hier geeft zowel stedenbouw als onze architect dezelfde uitleg. 

Omdat de buren de optie hebben om even diep of zelfs dieper te bouwen dan ons (tot 15m), wordt die twee meter muur gezien als een wachtgevel en een wachtgevel staat per definitie op grond van de buur. Die wachtgevel moet je volgens de huidige normen isoleren en afwerken (meer dan enkel wind/waterdicht). Vanuit stedenbouw werd zelfs gesteld dat dit in het materiaal van de bouwheer moet zijn.

De grond blijft natuurlijk eigendom van de buren maar de muur is onze eigendom maar moet worden afgebroken op onze kosten indien de buren willen uitbouwen. Maar als ze gebruik willen maken van de muur (bvb indien ze voldoende draagkracht zou hebben of om een bloembak in vast te maken) moeten ze een muurovername doen.

Daarnaast heb je nog het ladderrecht waarbij je buur je toegang moet verlenen tot zijn grond om bvb onderhouds- of herstellingswerken aan de muur uit te voeren.

Maar er is ook hier blijkbaar een discussie.

De twee gevallen verschillen hier wel met elkaar. Jij bent de eerste bouwer terwijl Jean heeft gebouwd tegen de reeds bestaande wachtgevel van een eerder opgetrokken woning. Jean heeft zijn woning nog verder naar achter gebouwd en verwacht dat hij niet gewoon een wachtgevel mag bouwen tot tegen de perceelsgrens maar dat hij een afgewerkte gemene muur mag bouwen tot over de perceelsgrens. Een normale buitenmuur dus die hij voor de helft op een andere eigendom wil voorzien.

Een wachtgevel staat, in tegenstelling tot wat je schrijft, niet per definitie op grond van de buren maar stopt aan de perceelsgrens ! 

In vroeger tijden waar er van isolatie of spouwmuren nog geen sprake was metselde men een gemene massieve muur die voor beide woning kon dienen. Bij de huidige bouwmethode's metselt (of timmert) ieder zijn eigen muur tot bijna tegen de perceelsgrens en wordt de kleine spouw tussen beide eigen muren van isolatie voorzien. Het midden van de isolatie valt dan op de perceelssgens. Gebouwen die wel over de ganse breedte van het perceel worden gebouwd zonder dat er een andere woning wordt tegengezet worden uiteraard volledig met isolatie en buitenspouwblad binnen de eigen perceelgrenzen voorzien.

Het feit dat je eerste of tweede bouwer bent, veranderd volgens mij niets aan de bestaande situatie. Als ik mijn woning eerst had gebouwd (13 meter) en vervolgens de andere buur (11 meter) had de huidige situatie zich op dezelfde manier gesteld. Het wordt helemaal een catastrofe als mijn andere buur 10 of 12 meter diep bouwt. Dan moet ik maar aan beide kanten van mijn woning 2 verschillende "insprongen" naar binnen maken met valse wanden? Ik vind het vreemd dat de buren in deze situatie dwars liggen. Ok ze "verliezen" enkele cm, maar krijgen wel een mooie afgewerkte muur in de plaats. Daar er anders een geveldoek/roofing tegen de muur word geplaatst.