Afwerken scheidingsmuur

Dat is inderdaad vreemd en wellicht niet zo verstandig maar misschien willen ze daar liever zelf over beslissen ipv het opgedrongen te krijgen. 

Ik vermoed dat het allemaal een beetje fout is aangebracht.

Charel, discussie is voorlopig nog wat overroepen. Beide buren wensen namelijk dat de muur in hun steen wordt afgewerkt. Dat mogen ze in principe wel vragen maar dan kun je ook vragen om de (meer)kost van de steen te dragen. Stedenbouw wil echter niet meegaan in de eis van de buren maar dat weten zij nog niet.

Onze architect was heel duidelijk over het feit dat een wachtgevel altijd op grond van de buren staat want dat is een muur die er zogenaamd tijdelijk staat tot de buren beslissen van (verder) te bouwen. Dan mag die worden afgebroken. Maar ik geef toe dat het een dubieze wetgeving is.

Maar stel het omgekeerde. De huizen zijn even diep maar bij verbouwingen breken de buren 3 meter af om breder of hoger te bouwen. Dan zit je in eenzelfde (onwaarschijnlijke) situatie want dan moet jouw blote muur ook afgewerkt worden op de grond van de buren omdat zij minder diep bouwen.

Onze linkerbuur bouwt haar eerste verdiep zelfs maar 5 meter diep terwijl wij 13,50 meter zitten. Wij zouden dus 8,5 meter lang moeten inspringen aan de binnenzijde enkel omdat zij als eerste bouwt.

Wij zijn trouwens de laatste bouwer van drie (middelste woning).

In het omgekeerde geval zal de verbouwer er steeds zorg voor moeten dragen dat er door zijn werken aan uw eigendom geen schade of minwaarde wordt veroorzaakt. En in het genoemde voorbeeld zal dat er dan wellicht op neerkomen dat de verbouwer voor nieuwe isolatie en een nieuwe afwerking zal moeten zorgen zelfs als dat voor een deel op zijn eigen terrein is. Dat lijkt mij logisch.

En dat inspringen: Tja je kan niet verwachten een huis te mogen bouwen dat groter is dan wat op uw perceel past. Waar twee huizen elkaar raken hebben beiden het voordeel dat ze aan dat raakvlak ongeveer 10 cm  breedte kunnen winnen doordat ze daar de muur kunnen delen. Je moet dat voordeel niet willen doortrekken daar waar er geen gemeenschappelijke muur nodig is.

Ik heb contact opgenomen met een vriend die landmeter is en die wist er ook niet meteen een antwoord op. Hij gaat woensdag ten rade bij zijn collega's/baas.

Ik kan alvast wel iets rechtzetten: een wachtmuur staat inderdaad niet per defintie op de grond van de buren maar wel tegen de perceelsgrens. Daarna moet die muur natuurlijk nog worden afgewerkt volgens de huidige isolatienormen en wind- en waterdicht gemaakt worden wat er voor zorgt dat je over de perceelsgrens gaat.

Op zich zou er geen verschil mogen zijn of je nu eerst bouwt of niet. Stel dat wij de eerste bouwers waren en de buren bouwen nadien 5 meter minder diep dan zouden we in dezelfde situatie zitten als nu maar was er geen discussie. Ik denk dat dit nu eenmaal een consequentie is van rijwoningbouw met vrije keuze van bouwdiepte voor allen. Ik ben benieuwd naar het antwoord.

Beste Jean,

Dit artikel vond ik terug op Livios. Hierbij is de vraagsteller wel de eerstbouwende partij maar het gegeven blijft wel gelijk: ze werken af over de perceelsgrens.

https://www.livios.be/nl/bouwinformatie/bouwen-verbouwen-of-kopen/juridische-kwesties/vraag/13600/welke-zijn-mijn-rechten-en-plichten-ivm-de-wachtgevel/

Bijkomende gevonden info:

Wanneer een gevel wordt opgetrokken i.v.m. toekomstige belendende bouw dan wordt er een zogenoemde geplaatst (meestal een blinde muur). ... Eén wand staat op het eigen perceel, de andere wand op dat van de buren. Dit noemt men ook wel "te paard" bouwen.

Dus om terug te komen op een vroeger punt: een wachtgevel staat per definitie niet op de grond van de buren maar ook niet op de eigen grond maar op beide :-) Dat maakt het allemaal gezellig. Een wachtgevel kan ook alleen maar wanneer nog kan/mag aangebouwd worden.

Die wachtgevel bestaat dus uit 2x 14cm (bvb snelbouw) met daartussen een spouw/isolatie. De afwerking van de snelbouw bij de buur kan door hen gebeuren als zij dan de muurovername doen.

Beste Jean1986

In gelijkaardige omstandigheden werd reeds begin 2017 een vonnis uitgesproken door het Vredegerecht te Leuven, 2de kanton (17.01.2017).

U kan hierover meer nuttige info lezen op onderstaande link:

https://ondernemingsdatabank.indicator.be/ruimtelijke_ordening___burenhinder/de_isolatie_van_uw_buur_overschrijdt_de_perceelgrens___/VLTAVGAR_EU22050701/related

Samengevat oordeelde de rechter dat uw buurman een schadevergoeding kan bekomen indien uw isolatie over de perceelgrens komt, ondanks de verplichte normen qua isolatie & gevelbekleding én ondanks de afgeleverde bouwvergunning. De rechter in kwestie sprak zich niet uit over afbraak aangezien dit geen eis was van de buurman.

Dit vonnis bepaalt ook dat u de desbetreffende constructie dient af te breken zodra dit toch nodig zou zijn (bv. uitbouw buurman of andere werkzaamheden waarbij uw constructie hinder zou veroorzaken.

Tevens zou uw buurman ook mede het uitzicht van uw constructie kunnen bepalen, hij kan bijvoorbeeld eisen dat dit in hetzelfde materiaal (gevelsteen) uitgevoerd wordt als zijn eigen woning.

Zoals anderen hierboven ook reeds stelden, het is in eerste instantie een fout van uw architect. Hij/zij had dit moeten voorzien en had u hierop op voorhand moeten wijzen.

Met alle respect deel ik uw mening niet betreffende "slechts tijdelijk gebruik van andermans eigendom" niet maar dit terzijde.

Beste bartdebouwer,

"te paard" bouwen word ook niet meer toegestaan en is zelfs verboden. Ieder staat zelf in voor het optrekken van een muur op zijn eigendom. In ons en uw geval word er dan eigenlijk verwacht dat wij aan de binnenzijde van de woning een extra muur met spouw optrekken. Dit geeft dan een insprong naar binnen toe over een beperkte lengte van de woning. Visueel is dit gewoon niet acceptabel. Indien de buren toekomstgericht uitbouwen ontstaat er een constructie van 3 muren. Iets wat ik nog nooit gezien heb trouwens.

Beste Staalbouw,

Wij hebben aan de buren ook medegedeeld dat wij instaan voor de afbraak van de gevelbekleding indien zij wensen uit te bouwen. Ook hebben wij ze de keuze aangeboden in het kiezen van afwerking. Niets is hier positief onthaald. Wij willen eventueel wel een vergoeding betalen voor het overschrijden van de perceelsgrens, daar het hier echter maar om 0.2m2 gaat, zal de vergoeding ook eerder zeer beperkt zijn. Ik stel mij ook de vraag: Wat hadden mijn buren ondernomen indien ik mijn woning 9meter diep had gebouwd ipv 13meter? Dit was ook mijn recht. Dan had dezelfde situatie zich ook gesteld, maar dan aan mijn kant van de perceelgrens.

Meningen zijn zeer verdeeld, heb volgend artikel gevonden: (zaak zal ook voor vrederechter komen vermoed ik, ik geef de uitspraak zeker mee als het zo ver is)

Het antwoord op jouw vraag komt van advocaat Johan Dehaese van Advocatenkantoor Dehaese & Dehaese.

"Aangezien het naburig perceel nog niet bebouwd is, kan er voorlopig geen sprake zijn van een gemene muur. De wachtgevel die op jullie perceel staat, behoort met andere woorden nog in volle eigendom aan jullie toe.

Het toebehoren in volle eigendom brengt conform artikel 544 van het Burgerlijk Wetboek met zich mee dat men vrij over deze muur mag beschikken. Jullie mogen deze wachtgevel dan ook isoleren en aan de buitenzijde afwerken.

Het isoleren en afwerken van een wachtgevel kan op verscheidene wijzen plaatsvinden. Hierbij moeten jullie wel rekening houden met de stedenbouwkundige voorschriften die gelden in jullie gemeente. Daarvoor kunnen jullie je het beste richten tot het gemeentebestuur om na te gaan wat al dan niet is toegelaten in je gemeente.

De eigenaar van het naburig perceel moet tolereren dat jullie de wachtgevel zullen isoleren en afwerken en moet bovendien aanvaarden dat jullie zijn perceel eventueel, indien nodig, zullen betreden om de gevel te onderhouden. Dit recht wordt het ladderrecht genoemd (artikel 31 van het Veldwetboek). Indien hij dit niet zou aanvaarden, is er sprake van burenhinder en misbruik van recht. Hij heeft echter wel recht op een schadevergoeding voor zover er door jullie werken schade aan zijn perceel zou worden aangericht.

Moest er op het naburig perceel toch nog gebouwd worden, dan heeft deze eigenaar het recht om jullie gevel te gebruiken voor het oprichten van zijn bouwwerk en om die gevel geheel of gedeeltelijk gemeen te maken. In dat geval moet hij jullie de helft vergoeden van de waarde van de muur ofwel de helft van de waarde van het gedeelte dat hij gemeen wil maken, en de helft van de waarde van de grond waarop de muur gebouwd is (artikel 661 van het Burgerlijk Wetboek). In principe zal de door jullie aangebrachte afwerking van de wachtgevel dan verwijderd mogen worden, zonder dat daarvoor een vergoeding is verschuldigd."