schade bij buren door gebrekkige toestand woning na funderingswerken

Heeft uw architect u niet op de mogelijke risico's gewezen? Bij bouwwerken naast bestaande woningen is het ten zeerste aan te bevelen een ABR-verzekering af te sluiten (af te sluiten vóór de aanvang van de werken!). Dat zou u een paar 1000€ gekost hebben, afhankelijk van het onderzoek en de risico's. Maar om te voldoen aan de voorwaarden zou u ook gespecialiseerde bedrijven moeten nemen die op hun beurt voldoende verzekerd zijn tegen deze risico's en een aanvaardbare franchise per schadegeval hebben. 

Ook had u een tegensprekelijke plaatsbeschrijving van de woning van uw buur moeten laten opmaken, op uw kosten, ook eveneens vóór de aanvang van de werken. Niet gebeurd? Dan kan de buur alle schade die er nu is op u verhalen, inclusief slepende deuren en spannende vensters.

Als ik het goed begrijp hebt u uitgegeraven tot onder de bestaande fundering van uw buur. Een vuistregel voor woningen is dat u minstens 50cm boven de onderzijde van de fundering blijft. Wie heeft die uitgravingen uitgevoerd? En met medeweten van uw architect? Dan is die toch sterk in gebreke gebleven. Aangezien u spreekt van een wachtgevel, is het geen gemene muur, dus voor de helft ook uw eigendom?

De architect, eventueel met het advies van een stabiliteitsingenieur, had een andere oplossing voor uw fundering aan die zijde moeten voorzien. Er zijn gespecialiseerde bedrijven voor dergelijke problemen. Men had geboorde funderingspalen kunnen plaatsen naast de woning van uw buur. Daarna kon u probleemloos uitgraven met minimale risico's.

Schade door droogzuiging is een ander verhaal. Dit valt onder "foutloze aansprakelijkheid" art. 544 Brugerlijk wetboek. U kan niet anders dan droogzuigen, maar uw buur heeft hierdoor schade aan zijn woning. Ook een bekende schadepost bij de ABR-verzekeringen. U zal de schade die ontstaan is ten gevolge van de droogzuiging moeten vergoeden. En voor de vloer kan dit nog tot verrassingen leiden: vermoedelijk moet de ganse vloer volledig uitgebroken worden. Men moet immers een vaste ondergrond hebben en na verzakkingen weet men niet waar de grond voldoende stabiel is en waar niet.

Maar nogmaals, uw architect had u op al deze mogelijke problemen op voorhand moeten attent maken.

U zal niet anders kunnen dan alle schade bij uw buur vergoeden. Probeer in der minne tot een regeling te komen - op papier - vermijdt dat uw buur er advokaten en experten bijhaalt, u trekt aan het kortste eindje, dat is zeker. 

Als troost kan u ook eens de berekening maken wat het u zou gekost hebben indien u alles volgens de regels van goed vakmanschap had laten uitvoeren:

- ABR-verzekering

- stabiliteitsstudie

- plaatsbeschrijving

- geboorde funderingspalen of onderschoeiien van de scheimuur

- franchise per schadegeval (dus hier minstens 2) minimaal 1500 tot 2000€ per schadegeval.

U zou ook uw architect in gebreke kunnen stellen omdat hij hier ogenschijnlijk heel passief gebleven is en u op zijn minst had moeten waarschuwen voor de mogelijke risico's.

Vraag uw buur dat hij offertes opvraagt voor de herstellingen en probeer tot een akkoord te komen. Maar met argumenten dat hun  woning in slechte staat is en niet volgens de regels van de kunst is gerenoveerd zou ik toch niet direct aanhalen.

.... niets aan toe te voegen. 

Perfecte analyse en gefundeerd antwoord op de vraag.

Enkel nog aan toevoegen : begin tegenover experten, advocaten, verzekeringsagenten of weet ik wat NIET over de slechte toestand van de woning !!!

Ze hebben hier met een betonmixer in een raam gezeten. Zaakvoerder beton  was tegen mijn architect en verzekeringsagent ook bezig over een bouwvallig krot, slecht rot raam, invallen, krot ... tot mijn architect zei : dit huis is wel opgenomen in de lijst van waardevolle gebouwen en staat genomineerd om beschermd te worden in monumenten en landschappen. Verzekering speelde het van dan af tot op de cent en keihard. 

Wees respectvol ten opzichte van je buur en zijn woning en de schade die hij heeft door JOUW bouwwerken. 

ok, bedankt voor de info maar ....

Ik volg toch even niet !

Ik heb toch het RECHT om ook te bouwen !

De TOESTAND van de woning van de buur is de reden van de schade, niet het feit dat wij bouwen. Julie verwarren oorzaak en gevolg. 

Er is geen plaatsbeschrijving dus laat de buur maar bewijzen dat hij daarvoor geen schade had. Dat is niet aan ons volgens de architect om dat te bewijzen. Wij hadden een briefje in de bus gestoken en ze hebben daar nooit op gereageerd. Nu afkomen met schade kan echt niet. 

Wij hebben onderaan tegen de muur wat isolatie geplaatst voor de bekisting. Voor de rest gaat de isolatie los tussen de gemene muur en onze muur geplaatst worden. De buur eist een overname van de muur maar daar gaan we natuurlijk niet op in. 

Ze geven aan dat de gemene muur wat verzakt is (ook vastgesteld door een expert die ze hiervoor blijkbaar gevraagd hebben). Het gaat maar over een cm of 2 over een lengte van tiental meter. Nu beweren ze dat die muur mogelijks nog verder kan verzakken en dat ze de woning later nooit kunnen verkopen omdat ze bij verkoop verplicht zijn om de antecedenten van de woning te melden. Zij zeggen dat we de minderwaarde ook moeten vergoeden. Potentiële kopers zouden uit schrik afhaken. Dit is echt geen argument. Er zijn toch veel woningen in Vlaanderen die wat verzakt zijn; je moet de koper daar toch niet noodzakelijk over informeren. 

Ze beweren zelfs dat ze geen betonplaat kunnen gieren nu (wat ze vroeger hadden moeten doen) omdat de grond onder hun woning mogelijks niet meer stabiel is, ook dit slaat nergens op !

Beste, uiteraard heb je het recht om te bouwen (volgens de goedkeuringen) maar je hebt niet het recht om daarbij schade te veroorzaken aan buurwoningen in welke staat die ook zijn. Je moet dus alles in het werk stellen om die schade te voorkomen.

In uw eerste post schrijft je "Hun woning is 20 jaar geleden wat gerenoveerd (niet volgens de regels van de kunst) en ze hadden (dat klopt wel) voordien geen schade ".

Dan lijkt het me niet moeilijk om aan te nemen dat, nadat jij er een woning tegenaan hebt, de schade door jouw werken is veroorzaakt en niet door de toestand van hun woning.

Dat er geen plaatsbeschrijving is gebeurd werkt in uw nadeel en in het voordeel van de buurman. Als de buurman beweert dat er schade is door uw bouwwerken dan is het aan u om te bewijzen dat het niet waar is en dat gaat het gemakkelijkste als je eerst een plaatsbeschrijving had laten maken. Het is dus het omgekeerde van wat jij dacht. Het is ook daarom dat altijd aangeraden wordt dat degene die bouwt (of zijn aannemer) een plaatsbeschrijving laat maken.

Verder ben ik het eens met kas als hij schrijft:

"Wees respectvol ten opzichte van je buur en zijn woning en de schade die hij heeft door JOUW bouwwerken"

Ik zou me dus niet te arrogant opstellen en zeker niet zeggen dat het hun eigen schuld is doordat hun woning niet goed gebouwd zou zijn. Dat zou u wel eens zeer zuur kunnen opbreken.

Het spijt me dat ik u deze onaangename boodschap moet geven, je had wellicht liever iets anders gehoord.

Onze architect (die er wel wat van kent) zegt dat we de gebrekkige toestand van de woning wel als argument kunnen gebruiken. Bij een geschil zal de rechtbank hier zeker rekening mee houden en zal de kost voor mij zeer klein zijn. 

De plaatsbeschrijving : staat dat ergens in een wet of zo ? Onze architect beweerd het tegendeel. 
bewijzen dat buurman niet meewerkte aan plaatsbeschrijving en bij ontbreken ervan ligt bewijslast bij hem. Staat dat ook ergens in een wet of zo ? Had ik naar de vrederechter moeten stappen dan. 
Je kan van alles beweren maar als er geen wettekst is of zo waarnaar je kan verwijzen kan ik net het tegendeel zeggen. 

U hebt inderdaad rechten, maar ook plichten. 

Je plicht was om ervoor te zorgen dat je buur geen schade heeft door jouw werken want dan heeft hij het recht om deze kosten aan jou door te rekenen. 

Staat zelfs ergens in ons wetboek : hij die schade veroorzaakt dient deze schade te vergoeden.

En als de  toestand van deze woning zo was dat er gevaar was op schade dan had je architect, je verzekering, je aannemer en je stabiliteitsingenieur je hier op moeten wijzen en beschermende maatregelen moeten treffen. 

En natuurlijk ga je architect zeggen dat de buur moet bewijzen dat hij die schade niet had voor de werken. Hij heeft verdikke een beroepsfout gemaakt met die fundering uit 1 stuk te laten uitgraven. 

Negeer de adviezen van je architect want die beschermt nu zijn aansprakelijkheid, net zoals je stabiliteitsingenieur en je aannemer. De grootste parapluus worden nu opengetrokken en degene die er niets van kent gaat moeten opdraaien voor de herstelkosten... en dat ben jij. 

Dus zorgt ervoor dat je maandag al bij een technisch onafhankelijk expert zit gespecialiseerd in bouw en laat die maar eens de bouwplannen, bestekken en meetstaten , werfverslagen, emails en  contracten van je architect, aannemer stab.ing. doornemen. 

lap, je architect begint zich al in alle bochten te wringen. 

En nu wordt plots gesuggereerd dat men een plaatsbeschrijving heeft willen maken maar dat de buurman niet heeft willen meewerken ? Zegt de architect ? Bewijs hiervoor ?

Hoe dan ook blijf je aansprakelijk voor schade aan de buurwoning tenzij je kunt bewijzen dat die schade er vroeger al was. Dat lijkt me moeilijk zonder plaatsbeschrijving.

Maar goed: je hoeft niet te geloven wat men je hier met de beste bedoelingen probeert te vertellen.

Het is niet dat ik jullie niet wil geloven (bedankt trouwens voor al jullie input) maar je kan zomaar van alles beweren. Baseren jullie je op verhalen die je hebt gehoord of ergens van het internet ? Eerlijk gezegd had ik wel verwacht dat jullie mij gelijk zouden geven en niet de buur.

Ik vind nergens een wettekst die zegt dat ik een plaatsbeschrijving moet maken en welke procedure ik moet volgen om me in te dekken zodat ik kan bewijzen dat ik alles heb gedaan om deze te bekomen maar de buurman niet wilde meewerken. Wie kan me zeggen WAAR ik dat kan vinden ? Ik denk niets dat zoiets bestaat.

Er is echt technisch niets mis met de manier waarop we de funderingswerken hebben uitgevoerd. De architect heeft dit ook wel al elders toegepast. Ook het volledig uitgraven is standaard. Waar staat dat dit een beroepsfout is ? 

De oorzaak van de schade is de gebrekkige toestand en renovatie "niet volgens de regels van de kunst" van de woning van de buur, niet de door ons toegepaste techniek. Het is niet aan de buur om te bepalen hoe ik mijn fundering kies zolang deze technisch ok is. Hij heeft een nieuwe vloer met chape op een oude vloer met zandbed geplaatst dat is niet meer van deze tijd, ook niet 20 jaar geleden ! Dat is gewoon een uitgestelde bouwkost. 50% in minnelijke schikking lijkt ons meer dan voldoende en dan moet hij niet afkomen met een verzakte vloer die hij niet kan stabiliseren of de gemene muur die verzakt is. Want dat laatste slaat nergens op.  

Er is geen wettelijke verplichting om een plaatsbeschrijving op te laten maken. De bouwheer of de aannemer mogen dus zelf het risico nemen om schadeclaims te krijgen die ze niet kunnen weerleggen.

Het is wel zo dat men voor dat soort schadeclaims meestal een verzekering afsluit alvorens te bouwen. En de eerste voorwaarde die de verzekeringsmaatschappij dan stelt is dat er een plaatsbeschrijving wordt opgemaakt.

Zelfs als je technisch niets mis zou hebben gedaan (wat nog maar de vraag is) en er ontstaat toch schade ben je hiervoor verantwoordelijk.

Hoe de buurwoning is gebouwd of gerenoveerd met vloeren in volle grond of niet maakt totaal niets uit. Je zegt immers zelf al dat er voordien geen schade was, het is dan aan u om te bewijzen dat er toch wel schade was voor aanvang van uw werken.

Je kan natuurlijk proberen om een minnelijke schikking te treffen maar dan zal je moeten rekenen op de goodwill van je buurman want je kan hem hiertoe niet verplichten.